香港上海，楼市为何独热？背后是普通人寻找的确定性！

目前，国内两座超一线城市楼市火爆：香港、上海。

2026年一季度，香港一手私人住宅买卖登记5373宗，总金额628亿港元，分别同比大涨38%、94%，创历史同期新高。

上海方面，3月份二手房累计网签31215套，创2021年3月以来最高纪录，新房亦供小于求，3月新房成交2270套，供应仅2181套。

香港和上海楼市火爆的表层原因各不相同，但底层逻辑则相通。

香港近年各项人才引进计划效果显著，吸引大量内地置业者；上海2月“沪7条”发布，购房门槛大幅降低。

香港和上海楼市火爆的共同逻辑是：经济增长放缓、人口负增长、楼市进入存量阶段，超级核心城市对房地产资金的“虹吸”效应进一步增强。

内地四大一线城市中，近期北京、深圳和广州楼市亦有回暖，但“抢眼”程度不及上海。

当前，北京楼市“松绑”程度不及上海，深圳和广州则此前已经大幅放宽，购买力之前已经有了一定透支，此外，香港、上海较深圳、广州更具全球影响力，或亦构成对高净值人群的吸引力。

宏观经济增长的不确定性增加时，资本会更加追求安全性与确定性。在众多投资渠道中，超级核心城市的房地产，因稀缺的土地资源、完善的基础设施、顶级的公共服务和强大的经济韧性，会被视为“硬通货”和避险资产，这与黄金受追捧的逻辑一致。核心城市的房地产相较黄金还有一大优势，就是“生息”，黄金是不生息资产，而核心城市的房子有出租创造现金流的价值，相当于生息。

全国人口总量见顶回落，但人口流动的方向并未改变，甚至因资源分布不均而加剧。核心城市能提供更优就业机会、更佳教育医疗资源和更高生活品质，越是经济不确定，人们越会聚集到核心城市，寻找“确定性”，核心城市便会持续吸引中小城市人口，强化自身的经济良性循环，人口增加自然带来住房需求，而广大三四线城市及农村地区人口净流出，进一步削弱经济基础，又会进一步造成人口流出，住房需求也持续萎缩。

在极端情况下，中小城市的房子是有可能跌成“负资产”的。因为可能长期空置，既没有居住价值，也没有出租可能，但需要缴纳物业费，支付维修费用。

日本就经历过长期经济低速、人口负增长，在此背景下，全国人口和资源持续向东京、大阪等核心都市圈集中，导致大量地方城市、郊区地产无人问津。许多房产“白送都没人要”，甚至需要原业主“倒贴钱”请人接手。

上海和香港楼市的火爆是一个缩影，反映的是核心城市在当下持续吸引存量的人口、资金和资源。

那么，是否需要担忧区域发展不平衡呢？

首先应承认，这本身是市场优化资源配置的体现。此外，应通过建立“多中心”的城市群，支持非核心地区发展比较优势，降低资源过于集中的风险。

当前，国内城市的“马太效应”是生产要素在自由流动中，追逐更高资源配置效率的理性选择，资金、人口涌向核心城市，能发挥更大的效用，有利于提升国家整体经济竞争力。

在当代，资源集中才有利于创新，颠覆性的创新、高附加值的产业形态，极度依赖密集的知识碰撞、多元的人才储备、复杂的产业配套和即时的市场反馈，这些条件只有在高资源密度的核心都市圈才能以最低的成本实现。

当前，上海、北京、广州等主要核心城市，事实上也是中国的最前沿的创新中心，这一现象的出现绝非偶然。

过于集中，会带来核心城市的“大城市病”，此外，从国家经济系统的韧性看，经济权重集中于少数节点，一旦这些核心城市遭遇重大冲击，可能对整个国民经济造成剧烈震荡。

应当在核心城市周边规划建设功能互补的卫星城，形成城市群，疏解中心城区过密的功能与人口，在更大的空间尺度上优化资源配置。长三角、粤港澳城市群的建设，正是基于这一思路。

应支持非核心地区基于比较优势发展特色产业。对于人口净流出地区，没必要采取形成手段强行“留人”，而应该研究“存量提质”。依托本地资源禀赋发展特色经济，吸引特定人群。如在AI时代，“数字游民”、“一人公司”兴起，鹤岗、惠州等城市话题性突然上升，这样的城市完全可以抓住机会，打造“数字游民”、“一人公司”的工作、创业友好型城市。