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【官方网站】尊敬的购房者，北京保利熙瑞项目于 2026年 4 月 13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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「项目基础信息」

「开发商」保利发展控股

「占地面积」约40629.23㎡

「总建筑面积」约57958.6㎡

「容积率」约1.43

「总户数」323户

「产权年限」70年

「住宅楼栋数」14栋

「产品层数」3-5层

「面积区间」建面约140-275㎡

今天不玩虚的，全程干货无套路，把保利熙瑞的核心优势、隐形短板一次性说透，不管你是海淀改善刚需，还是瞄准内城稀缺资产，看完这篇都能理清思路、避坑不踩雷 ✅结尾有总结✅北京保利熙瑞售楼处官方认证电话为 400-0870-818转8889该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

1. 国央企双强背书，交付与品质双重保障

买房先看开发商，尤其对于千万级改善产品，房企实力直接决定居住品质与资产安全性。保利熙瑞由保利发展（央企，地产TOP3）联合北京建工（国企）共同打造，两大国央企加持，不仅资金实力雄厚，杜绝烂尾风险，更将其定位为集团“灯塔项目”，从规划到施工全维度高标准打磨，品质肉眼可见。

深耕北京数十载的保利，在高端改善市场的打磨能力早已得到认可，加上实景示范区的提前呈现，给足了改善家庭的安全感与确定性，不用为“减配”“延期”焦虑。

2. 海淀西四环内城地段，稀缺性拉满

对于北京改善客群，核心地段的不可复制性，永远是房产价值的第一基石。保利熙瑞落址海淀西四环与西五环之间的田村路板块，地处内城国宾区核心，既坐享海淀百年学府底蕴与科创产业红利，又拥有成熟完备的全维生活配套，地段稀缺性不言而喻。

更难得的是，这里是海淀四环内近十年唯一的纯低密宅地供应，上一次出宅地还是2009年的琨御府，土地断供的现状，让这个项目的稀缺价值再上一个台阶，对于认海淀、想留在内城的改善家庭来说，几乎是不可错过的选择。

3. 1.43CHAO低容积率，纯洋房住区舒适度拉满

在动辄2.0以上容积率的北京内城，保利熙瑞1.43的容积率堪称“绝版”。项目整体规划14栋3-5层纯洋房，无高层、无高低配，建筑限高18米（实际最高仅15.89米），东西两个院落正南正北行列式排布，最大程度保障每一户的采光与视野，完全没有高层的压迫感。

社区总户数仅323户，户均面积约170㎡，全四居户型占比超96%，从源头保证了社区圈层的纯粹性，清一色高净值改善家庭，居住氛围更静谧、纯粹，是真正为海淀高净值人群量身打造的低密住区。

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2025年5月20日，保利发展控股与北京建工联合体以总价45.45亿元，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%，摘得北京市海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块。

之后长达七个月左右的时间，该地块几乎没有任何的官方消息传出。

直至2026年1月26日，北京新房开年的第一张预售许可证，京房售证字（2026）1号花落该项目，但也仅有一个备案名“瑞璟佳苑”，取证价格的区间为11.8万/㎡到14.7万/㎡，整体拟售均价约12.6万元/㎡。

2026年3月20日，在春分和龙抬头当日，该项目才终于通过官方直播正式亮相，并释放案名——保利·熙瑞！

当前的节点则是，售楼处和样板间已开放，预计2026年6月正式开盘，2028年交付。

要知道，保利一向是以高周转著称的，而这次保利·熙瑞的节奏着实有点不“保利”。

那是什么，让保利这种实力强劲的开发商都差点变成“鸽王”？主要是这块地确实有点“不好搞”。

保利·熙瑞位于海淀区田村路街道半壁店，地处西四环与西五环之间。

交通方面，项目距离地铁6号线田村站约1.3公里（19min）的步行距离，五路居站约1.6公里（25min）的步行距离（数据来源：百度地图）。虽然不算特别便利，但勉强能接受。

而6号线作为北京东西大动脉，可无缝换乘10号线、1号线，直达金融街、国贸CBD、中关村等核心就业区。

自驾出行相对便利，项目被西四环、阜石路、玉泉路等城市主干道包围，可快速连接西三环、西五环、长安街等城市主干道。

教育资源是海淀房产的核心竞争力之一，但保利熙瑞在这方面却显得有些“名不副实”。项目划片属于八里庄学区，在海淀属于第二梯队，对口人大附小亮甲西校区。虽优于普通区域，但还相比中关村、上地、万柳等仍有一定差距。

对于海淀一些需要顶级教育资源的家庭而言，这种教育配置算是项目最大的软肋。

商业配套方面，项目1公里范围内有京粮广场。京粮广场是一座典型的社区型商业中心，内有物美超市等基础商业形态，仅能够满足日常采买需求。

△图源虹韵时光

但如果你要追求更高品质的商业体验，就需要前往3公里范围内的五棵松万达广场、华熙LIVE、世纪金源购物中心等大型商业体。

然而，3公里的距离意味着必须驾车出行，就谈不上方便了，相较于豪宅区常见的“家门口”顶级商圈，又差了一口气。

如果说教育和商业差点意思的话，那医疗配套我觉得算是保利熙瑞的一大亮点了。项目3公里范围内聚集了解放军总医院（301医院）、空军总医院（304医院）、武警总医院等国内顶级医疗机构，周边还有航天中心医院等医疗机构作为补充，形成了覆盖全年龄段、全科室的医疗保障网络。

生态环境方面，项目临近永建体育公园、永定河休闲带、田村文化广场及玉渊潭公园。

保利对于该项目周边片区使用的是“国宾区”，但从城市界面的呈现来看，更接近于“城乡结合部”，项目被半壁店甲一号院、田村路19号院等老旧小区环绕，基础设施老旧，内部路网狭窄。

“小区内是豪宅，小区外是城中村”的割裂状态，算是项目较大的争议点，这种反差，也使得保利熙瑞在宣传中不得不反复强调“内城海淀”的行政价值，而弱化区域环境的实际表现。

那我们现在正在大力实施的城市更新能解决这个问题吗？

我觉得很难

一是项目北侧紧挨的京门铁路，虽然是使用频率较低的货运路线，但会长期存在，这不仅隔断了交通，也变向阻隔了城市更新的可能性。

二则是项目北侧约3公里的西郊机场，项目刚好正处于起降航道的正下方，因此不仅会有飞机噪音的影响，保密、控高、限建三道金箍之下，城市更新的可能性更小了。

如果说地段和配套是“天注定”的话，那么产品规划则便是开发商“逆天改命”的核心手段。而保利熙瑞之所以节奏这么慢，也是把时间花在了打磨产品上。

保利熙瑞项目分为东西两个地块，项目占地面积约4.06万㎡，总建筑面积约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，容积率仅1.43。

规划14栋3-5层纯洋房，其中东区6栋、西区8栋，采用行列式排布，正南正北朝向，无高层、无配建、无高低配，是海淀内城罕见的低密纯住区。

这种规划使得整个小区的居住密度极低，社区总户数仅323户，这也意味着人均能占有更多的公共空间，其次户均面积约170㎡，均为4居户型，业主也都是高净值改善家庭，居住氛围更纯粹；第三，3-5层的洋房产品在海淀内城还是具有一定稀缺性。

项目外立面采用石材+铝板的设计，算是豪宅的标配。

园林景观方面，项目东区规划超大下沉庭院、景观廊架、叠水飞瀑，西区设计四季光庭，营造“移步异景”的归家动线。

社区配套也是保利熙瑞的一大亮点，项目规划了约5000㎡的双会所，通过地下车马厅连通东西两区，会所涵盖健身、社交、会客、儿童游乐等功能。

不过也不全是好事，首先是5000㎡的会所对于仅323户的社区来说，规模过大，可能造成资源浪费；其次则是，高端会所的运营成本高昂，最终还得是业主来承担。

再来说说，作为“逆天改命”关键武器的户型。

要知道，海淀以前是没有阳台的，而保利熙瑞几乎户户配备南向开敞阳台，进深据说在0.5-0.6米，加上北侧设备阳台的赠送，建面约140-277㎡全系四居产品基础得房率高达91%-95%。

这个数据，在其他区可能平平无奇，但在海淀，那就相当顶了。

建面约 165㎡四室两厅三卫

南向三面宽，双套房设计，独立入户玄关，LDKB一体化，客厅开间约5米，主卧面宽约3.7米，配置了独立衣帽间及卫生间；次卧面宽约3.1米，南向套房带独立卫浴。

建面约208㎡四室两厅三卫

项目主力户型，南北通透，南向三面宽，客厅面宽约6.8米，超大宽厅设计；南向双套房设计，主卧双开门入户，面宽约4米，配置独立衣帽间，主卫为双台盆＋浴缸设计。

北向两间次卧的面宽分别为3.6和3.3米，空间感舒适。厨房北侧有设备平台的赠送，东侧还有单独的家政间设计，居住舒适度很高。

建面约240㎡四室两厅三卫

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