存量时代样本：新城控股从开发商到资产管理者的蜕变

2025年，房地产行业仍处在深度调整周期，增量开发持续收缩，行业发展重心从规模扩张转向存量运营。过去依赖高杠杆、高周转的扩张模式逐渐退出市场，整个行业进入更加理性、更加注重质量的发展阶段。

在此背景下，盘活存量、优化现金流、搭建可持续的资产管理体系，从被动持有资产转向主动管理资产，已经成为企业能否平稳穿越周期、实现长期稳健经营的关键。

近日，新城控股发布2025年年度报告。作为行业内少数保持连续盈利、公开债务零违约、经营性现金流持续为正的民营房企，新城控股围绕资产运营、融资创新、轻资产输出等方向稳步推进转型，将重心放在资产质量、运营效率、现金流安全和长期价值上。

公司以吾悦广场商业资产为稳定底盘，以金融工具创新盘活存量，以轻资产平台放大管理能力，逐步构建起“投、融、建、管、退”全周期资产管理闭环，在行业转型关键期走出了一条务实可行的存量盘活路径，也为民营房企适应新发展模式提供了可参考的实践样本。

资产筑基：吾悦广场稳健运营，筑牢资产管理底盘

资产管理的核心前提，是拥有稳定创造现金流的优质底层资产。新城控股坚持“住宅开发+商业运营”双轮驱动，经过多年布局，吾悦广场已形成全国化、标准化的资产矩阵。

行业调整阶段，商业板块已逐渐成为公司抵御周期波动的压舱石，也为资产盘活、财务优化、轻资产拓展提供坚实支撑。

截至2025年末，新城控股已进入全国141个城市，布局综合体项目207座。其中，已开业吾悦广场178座，开业建筑面积1649.07万平方米，整体出租率保持97.86%的高位。

消费市场复苏节奏偏慢，商业市场竞争加剧。吾悦广场依然实现客流、销售额、会员规模三项核心指标稳步增长。报告期内，吾悦广场全年总客流20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元，同比增长7.18%；会员总数5497万人，较2024年末增长25.82%。

盈利结构持续优化，商业板块贡献持续走高。2025年，新城控股商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%，在总营收中的比重进一步提升。物业出租及管理业务毛利90.95亿元，占公司总毛利比重达到63%，毛利率维持在70%。

而且，高毛利商业业务占比提升，可有效对冲开发业务波动，带动公司整体毛利率改善。2025年公司整体毛利率27.42%，同比提升7.62个百分点，盈利结构更趋健康。

财务安全层面，商业现金流构成重要保障。年报数据显示，新城控股商业持续性经营收入已连续多年超过当期利息支出。2025年这一比例进一步提升至3.94倍。

面对市场变化，新城控股保持理性务实的判断。董事长王晓松在业绩说明会上表示，公司商业租金收入增长坚持质在量先，质在价先。公司依托吾悦商管“经营五步法”，聚焦资产价值提升与消费体验升级，通过精准定位、精细化品牌组合、场景创新、会员生态联动夯实运营基本盘。

王晓松坦言，市场仍存在多重压力。行业竞争加剧、消费复苏不均衡、商户新开店意愿下降等因素，都会对运营收入形成约束。“公司将提前做好应对，细化管理颗粒度、强化商户前置沟通、严控现金流、持续提升经营效率。”

依托优质商业底盘和稳定现金流，新城控股正稳健经营推进资产管理转型。

融资破局：多元工具创新落地，打通存量资产盘活通道

长期以来，持有型商业地产普遍存在流动性不足、退出渠道有限、资金沉淀较重的问题。项目多以长期持有为主，回收周期长、资金占用大，资产周转与债务结构优化也受到制约。民营房企融资渠道相对单一，传统抵押融资成本较高，难以有效支撑存量资产盘活。

2025年，新城控股凭借稳健经营与优质商业资产，在境内外融资及资产证券化领域接连突破，以金融创新打通“投融管退”链条，推动存量资产从静态持有走向动态盘活。

境内融资渠道保持畅通，低成本资金持续优化债务结构。2025年，新城控股在银行间市场连续成功发行三笔中期票据，累计发行规模36.5亿元。三笔中票均获得中债增全额担保，主体与债项评级均为双 AAA，融资成本保持在较低水平。

其中8月发行10亿元中期票据，票面利率2.68%，认购倍数达到2.28倍；9月发行9亿元中期票据，票面利率3.29%；12月发行17.5亿元五年期中期票据，票面利率4%。

连续落地的中票发行，也为公司补充了长期稳定资金，有效降低综合融资成本。

截至2025年末，新城控股平均融资成本降至5.44%，同比下降0.48个百分点；融资余额509.74亿元，同比压降26.76亿元；合联营权益有息负债降至23.85亿元，债务结构持续优化，财务安全性进一步提升。

债务管理方面，新城控股始终坚守公开市场信用底线，2025年如期足额偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持零违约记录，在民营房企中树立了稳健的信用形象。

稳健信用为公司拓宽融资空间，形成良性循环，并推动资产证券化实现标志性突破。

2025年11月，新城控股成功发行国金资管－吾悦广场机构间REITs，产品以上海青浦吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，同步配套债权部分4.1亿元。

该产品一举创下两项行业纪录：全国首单消费类机构间REITs、全国首单A股上市民营企业发行的机构间REITs，成为民营房企商业资产证券化的代表性案例。

更具长远意义的是，该产品通过扩募设计与REITs对接预留，形成渐进式退出路径，在盘活存量资产的同时，也为行业提供了可复制的样本。

境外融资同步恢复，国际资本市场认可度持续提升。

2025年，新城控股母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外融资的民营房企。同年9月，子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据，获得国际投资者积极认购。

进入2026年，新城环球再次发行3.55亿美元优先担保票据，境外融资渠道保持稳定。

新城控股这一系列融资创新，既帮助公司重构资产流动性逻辑，将重资产转化为可流通、可重估的资本载体，实现融资模式升级，也成为民营房企融资能力修复的重要标志。

轻资产转型：管理能力标准化输出，拓展资产管理新边界

资产管理的核心方向，是从自有资产运营转向管理能力输出，以轻资产模式突破规模约束，实现低风险、可持续增长。

新城控股2022年成立新城建管，提前布局轻资产赛道，2025年业务规模快速扩容，成为公司向资产管理者转型的关键一步。

新城建管定位为全业态综合管理服务商，依托新城控股多年积累的商业运营体系、品牌资源、商户资源与标准化管理流程，对外提供开发管理、商业运营、资产管理等一体化服务。

王晓松在谈及轻资产布局时也表示，公司坚持地域深耕总策略，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群与核心城市，围绕现有布局做大、做强、做深。

在其看来，商业消费升级与城市功能完善，为商业综合体运营提供了广阔空间，也为轻资产平台发展提供了土壤。“新城建管不只输出标准化的招商与运营管理体系，还会结合属地消费特征进行差异化打造，助力委托方项目高效落地与稳健经营，推动公司‘轻重并举’协同发展，在重点城市群不断拓展商业运营新版图。”

规模增长方面，新城建管2025年实现快速突破，全年新增签约面积1061万平方米，在中指研究院发布的《2025 年中国房地产代建企业排行榜》中位列行业第八。

截至2025年末，新城建管累计管理项目155个，累计管理总建筑面积超2600万平方米，业务覆盖住宅、商业、大型城市综合体等多种业态，全国化布局初步成型，轻资产增长曲线清晰可见。

˙值得一提的是，新城建管还创新构建了“365全周期服务体系”，将业务范畴从一次性交付延伸至长期的资产运营，进一步提升服务品质、延伸服务价值，力求为委托方提供更具持续性、全方位的专业服务。

这一模式在为合作方提升资产收益、控制风险的同时，也为新城带来稳定的管理收入，进一步优化盈利结构。

业内指出，随着存量资产规模持续扩大，金融机构、地方平台及资产持有方，对专业商管与资管机构的需求日益凸显。新城控股向轻资产与管理输出转型，契合行业存量时代发展趋势。

未来，存量运营、金融创新与轻资产发展仍是行业主线。新城控股将以现金流为核心，深耕商管运营，推动资产证券化，扩大轻资产布局，完善全周期资产管理体系。