两个REITs平台，唯品会如何区隔？

本周，中金唯品会商业不动产REIT管理人针对上交所的《受理反馈意见》进行了答复。

《受理反馈意见》开始便关注了唯品会旗下存在两个REITs平台的情况，要求管理人说明中金唯品会商业不动产REIT与中金唯品会奥莱REIT在产品定位、资产布局、业务规划、发展方向等方面的区别，以及防范同业竞争风险的措施与未来安排。

虽然此前也存在同一企业主体旗下有多个REITs平台的情况，但它们的资产类型不同，比如招商局（产业园+租赁住房+交通）、华润（租赁住房+消费）。

2025年底，商业不动产REITs启动试点，其与基础设施REITs中的消费类型存在一定重合。去年9月，唯品会已经发行了消费基础设施REITs，其当前遇到的这一情况比较特殊，过往没有先例。此次答复内容，揭示了唯品会对旗下两个REITs平台的定位与区分。

答复内容首先介绍了唯品会旗下的各类资产情况。截至2024年末，唯品会控股运营370.72万平方米仓储物流资产、21.39万平方米商业办公资产，其中绝大部分均为自持。截至2025年末，唯品会控股通过全资子公司杉杉商业运营22家奥特莱斯广场，自持奥特莱斯面积超209.68万平方米。

根据相关规则并结合企业发展安排，中金唯品会商业不动产REIT拟定位于聚集商业不动产赛道（包括奥特莱斯、商业办公等商业不动产资产）的REITs平台，通过商业不动产资产的不断购入，持续提升资产规模及分散度，助力REITs平台平稳运营。

中金唯品会奥莱REIT拟定位于可搭配其他不动产资产类别（例如唯品会控股持有的仓储物流资产）的REITs平台，通过奥特莱斯资产与仓储物流资产的组合，在经济发展的不同周期下形成互补效应，不断提升REITs平台的稳定性。

为防范未来潜在的同业竞争风险，管理人设置了缓释措施。基金管理人层面，建立覆盖投资、运营、风控等环节的内部制度，强化关联交易与利益冲突管理；同时，两只REITs的运营管理团队相互独立，项目预算需经基金管理人审批，且扩募环节实行独立立项、尽调与决策。

原始权益人/运营管理机构层面，两只REITs的首发资产位于不同省市，项目定位、客群及品牌资源无重叠。运营中由属地团队负责日常管理，人员独立、财务独立，杉杉商业统筹资源导入时确保公平公正。未来新购入项目时，将合理配置运营管理团队，保障各项目运营独立性与风险隔离。