硬核测评：昌平龙樾海序、国贤府park、星寰时代的户型得房率pk

近期的北京楼市，热度最高的基本是昌平南几个项目，刚刚东小口龙樾海序带尺寸户型图正式公布，样板间预计15号左右装修好正式亮相。

歇甲国贤府 PARK、未来城星寰时代已开盘，三大新盘正面交锋，而此时北五环平西府地块预计本月底30号将土拍，单价惊喜。

其实几个项目购买逻辑还是有很大的区别，我们来分析对比下。

一、昌平南三子，按面积段，户型硬核拆解

东小口龙樾海序户型68-78-82-95-103-108-122㎡

歇甲国贤府park户型77-99-110洋房-110小高-119-122-144㎡

未来科学城星寰时代户型78-92-112-118-128㎡

1、刚需小户型（78㎡左右）：棋逢对手，看赠送实用性与采光选择

• 东小口 78㎡，得房率99%
• ：无柱弧形转角窗最大亮点，南向总面宽7.3 米最大（其余两个均为7.2米）客厅面宽4.3米最大，搭配落地窗阳台，视觉通透感更强，飘窗设备平台全赠送。入户玄关带专属家政间。

• 歇甲 77㎡，得房率95%：更注重主卧空间，面宽3.4米，面积也是更大，内嵌衣柜实用性更强，但赠送以飘窗为主，空间感略逊于落地窗。玄关处也带独立家政间。
• 未来科学城 78㎡，得房率97%
• 转角阳台 + 飘窗+设备平台，得房率仅次于东小口，性价比在线，而且两个次卧的面积都足够大，比其他两个项目一大一小的次卧设计更具实用性。也带独立家政间。

✅小结：三者得房率差距不大，东小口>未来科学城＞歇甲。

小户型刚需上车，均为市场中高得房率，优先看预算、地段、地铁通勤距离选择。

2、90㎡+ 三面宽三居：未来科学城星寰时代胜出

• 东小口 95㎡，得房率97%14㎡超大厨房是核心亮点，北侧设备平台赠送，收纳与操作空间拉满。但是玄关正对卫生间得后期加屏风。
• 歇甲 99㎡，得房率96%
• ：客厅面宽3.7米更大，加上南侧1.8 米进深阳台半赠送，客厅采光面也更好。北侧卧室和厨房做了270度转角窗，视野加分。户型面积更大，总价也偏高。
• 但是99平是歇甲三居两卫上车的最小户型，从网签数据看，开盘卖的比较好。大门正对北侧卧室门。

未来科学城 92㎡，得房率98%

：10.1米南向面宽，3.7米主卧面宽，主卧面积是三个项目里最大的，同样进深1.8 米阳台半赠送，北次卧三个项目差不多大。

这个户型更多的空间留个卧室也更实用，而且未来科学城总价最低、性价比直解封神。同样大门正对北侧卧室门。

✅ 小结：90+㎡户型，未来科学城 92㎡＞东小口 95㎡＞歇甲 99㎡

主卧都做了270度转角窗，都带独立家政间。未来科学城更实用，东小口视野更好，同时两者更多的飘窗赠送，歇甲客厅更大。

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3、110㎡：歇甲洋房稀缺，小高层东小口逆袭

① 110㎡洋房（仅歇甲），得房率约97%

4 米客厅面宽、3.3米主卧面宽，都是110㎡户型里最大的、约13㎡的中西分厨，玄关库 + 储物间 + 家政间全配。

只有三个卧室，但与歇甲同面积段小高户型比，得房率高出不少。② 110㎡小高层

歇甲 110㎡，得房率约90%

：四个卧室，户型均衡，次卧面积在几个项目里是最大，但入户门正对卫生间，得房率低，只有90%，胜在楼栋位置与楼间距大。从目前的实际网签可以看出，110㎡洋房卖的比小高好很多，购房者更会算账了，虽然多一个卧室，但得房率相比较低了不少。

• 东小口 108㎡，得房率约97%：面积小总价低，四居北侧两个房间可分可合，搭配花池阳台飘窗设备平台赠送，独立家政间，功能性拉满。
• 未来科学城 112㎡，得房率约98%

：标准四居，北侧双卧尺度都很舒适，和东小口一样也带花池，主卧面积更大。但入户门正对卫生间。

✅排名：东小口 108㎡＞未来城 112㎡＞歇甲 110㎡，东小口和未来科学城多了花池的赠送。

4、120㎡四居：歇甲122多一卫赢了，未来科学城得房率胜。

• 东小口 122㎡，得房率约93%G 型厨房可放双开门冰箱，收纳系统强大，搭配阳台花池，居住舒适度强。
• 歇甲 119㎡小高，得房率90%4.5 米客厅面宽，适合追求大横厅的，但公共区域收纳稍弱，总体得房率不高。
• 歇甲 122㎡洋房，得房率95%

：同样4.5 米客厅面宽，主卧面积更大，得房率更高。三个卫生间，南向两个套房，实用性更强。

• 未来科学城 126/128㎡洋房，得房率约97%-100%4.8 米超大面宽，得房率最高，空间感堪比 150㎡，主卧和几个次卧面积也更大，独立家政间。

✅ 排名：歇甲 122㎡洋房>未来科学城 128㎡＞东小口 122㎡>歇甲 119㎡小高

歇甲122三卫多了一个卫生间，未来科学城独立家政间，歇甲119得房率过低

5、大户型天花板：歇甲 144㎡降维打击，得房率约90%

歇甲 144㎡小高层：昌平改善王炸户型了，四面宽朝南、独立电梯厅、大窗墙比、3 卫，舒适度拉满。

二、综合选择

• 刚需首套、预算有限
• ：未来城 78㎡/92㎡，性价比拉满
• 地铁依赖、通勤望京
• ：歇甲 77㎡/110㎡
• 近海淀、重商业产业
• ：东小口全户型，自驾友好
• 改善四居、长期自住
• ：歇甲 110㎡洋房 / 144㎡，东小口 108㎡/122㎡

昌平南这三盘综合预算、通勤与家庭结构、自住投资需求，多方面对比，

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