北京买房：理清思路，购房建议1850

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请教一下房产配置的问题：目前我北京两套房，建国门的**公寓160平自住，价值**万。就是物业费有点贵，8块多一平，而且这几年的设施明显老化了，绿化也不行，价格走势相当弱。另一套是甜水园的**也160平，目前价值**万。物业费好像是5块多，租金15000，感觉年化收益也不算高。

外地有六套，分别是**。我的想法是问问您看哪几套应该留，其他的就卖掉了。外地的房子因为不方便自己打理，所以都是委托中介，感觉也挺麻烦的。

A：

1、我只是略懂北京的，外地的都不熟，不敢瞎说。不过看样子您对公寓是情有独钟啊，这8套房里至少5套都是吧？至少北京上海的应该都是，天津的看名字也像。

2、只对公寓简单说几句吧，这种产品在2003年之前很流行，收益率也非常高。但非典是个分界线，之后至少北方就以通风采光好的板楼为主了，塔楼或板塔的公寓就都不太受追捧了。

2008年奥运是个更明显的分界线，因为之前都预期会有大量的商务需求，所以开发的太多了。结果就是供大于求呗，导致奥运之后的公寓价格走势大多偏弱。板楼户型好+有社区环境的还行，普通的那就都普通了。北方的更典型，上海的也差不多，其他地方的我不太清楚。

3、像您现在自住的**公寓就很典型，您也知道价格走势弱，那就看自己是否愿意继续居住了。能自住最好，性价比挺高的，出租的话租金收益也高，肯定比万科东第的高。但背后的原因是升值比万科东第更慢，所以才显的收益高的。

万科的在公寓里算价格走势还行的吧，如果您的是南北户型的就更好些了。但毕竟这是大户型，所以租金收益也才不算高的。否则紧凑点儿的户型收益率至少超过2%，小户型的2.5%以上都正常。

4、总之我只说北京这两套吧。**公寓的如果确定不自住，那装修如果旧了的话就出租，租金收益高。装修还新的话索性卖掉吧，否则一出租有几年就毁了，跟租金相比未必划算。这种老公寓以后价格走势的最好成绩就是不落后，逆袭的可能性几乎没有。

万科的如果户型不错就先留着，反正从租金收益率来讲不算吃亏，价格走势也不算多弱，过几年再考虑怎么处理也不晚。但如果是确定不自住，那常规建议也是不长期持有，这种公寓都是房龄新的时候还受追捧，跟名媛似的，越老的行情越弱。

仅供参考。

二

Q:

我现在还没有北京户口，但父母前些年买房了，一套是限购前买的回龙观三居室，一直自住。还有两套公寓是限购后买的，一直出租，因为买的早略有盈利，租金也还行。但因为看网上和线下的都不看好公寓，所以想卖掉了，能卖300多万吧。

因为回龙观的房是父母产权的，所以对我积分没帮助，我想用这300多万在郊区再买一套。您看买在哪里好？不自住，只是为了出租和加分落户用。

另外也有想法置换一下回龙观的，想换到海淀区，留着等落户后给孩子转学用，现在不算太好的时机吧？

A：

1、先说回龙观的吧。如果短期用不上学位，那常规建议是没必要提前准备，毕竟现在的学区溢价没降多少。

另外如果是追求比较好的学区，那溢价就更高，居住的性价比也就更低了，还有溢价部分的保值风险。所以也不建议准备太早，毕竟只是转学而已，并没有发挥出小学+中学的全部价值，犯不上投入太大。

当然这也看总价预算了。如果预算很高，比如千万左右起吧，那在海淀能买到学区不错+溢价低的，这就各项兼顾了。或者说总价越高的溢价率反而越低，因为买这种房当学区房的家庭少，炒出的泡沫也少。如果预算不太高，那一般就得适当取舍了。

2、公寓，我也不建议长期持有，毕竟隐形风险在目前的法律下是不可能消除的。也就是虽然收益高，但万一再来一次打压的话有可能损失更大。

但也没必要太着急处理，因为在这种楼市低迷期是不太可能有打压政策的，反倒是放宽限购的可能性更大。上海前些天已经放宽贷款政策了，北京也有可能跟进。那如果放宽了就大概率促进销售，流动性增强了，价格也就有可能上涨。

3、300多万买郊区的，那常规就是首选通州呗。如果用不上学区，那就买地铁沿线离市区近的，无论从价格走势还是租金收益，都基本等同于市区。用的上学区那可以买亦庄的，有点儿溢价也不算高，独立学区相对省心。

仅供参考。

三

Q:

我家是郊区户口，如果不考虑学区，是不是买朝阳的性价比高于东城啊？但如果不买东城的，是不是就肯定不能在东城入学啊？就近入学也不行吗？比如和平里七区的和旁边八区的。

A：

1、您这问题问的，只能说都是现实，不太算问题。朝阳的房价中不包含学区溢价，那从居住角度的性价比来说就肯定高啊。房子都是差不多的，同等户型面积和品质，一边100万一边70万，那肯定是70万的性价比高了。

2、不买东城的就不能迁户口，人家东城肯定不接收啊。放大来说就跟北京vs河北似的，买了河北的房子，能在北京上学吗？买了辆奥迪的车，能去宝马的4S店做保养吗？

3、就近入学也是有条件的，不是完全的就近。或者说在明确划片之前的那些年，朝阳的房子能在东城入学，但划片之后就不行了，泾渭是必须分明的。甚至同在东城学区内，也未必被派位在最近的学校，都是相对的而已。

4、七区的房价10万一平，八区的7万一平，这中间的差价就是学区溢价啊。您如果想在东城上学就得多掏这3万，否则就只能在朝阳区了，没办法。

仅供参考。

四

Q:

我北京人，没房，住母亲房，有公证和我弟一人一半，去年母亲走了，没办手续，我弟要卖房，分钱，我不同意，我有居住权吧？

A：

1、居住权是需要登记的。比如父母把房子过户给子女，同时签了个协议，约定老两口可以在这套房中永久居住。但之后必须去当地的房产大厅进行登记，否则没有法律效力。

2、不过您这都没必要聊居住权，因为既然是母亲有公证过的财产分配遗嘱，那在母亲去世后，您就是这套房的50%的产权人啊，自己住自己的房子而已。只不过另外一半产权是您弟弟的，协商怎么给弟弟租金吧。

再有一点，这套房的产权人走了但没办遗产过户手续呢，那这套房也不能卖啊。必须先过户到继承人名下，然后才能再次出售。所以这不是同意卖房的事儿，还是先协商办理继承遗产的手续吧。

4、总之，您这都是应该内部协商的家务事儿，没必要这会儿就掰扯居住权，先办产权手续吧。

仅供参考。

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