从空楼到现金牛 | 存量资产盘活案例

快讯背景：2026年3月至4月，华住集团旗下城家资管在北京落地两大存量资产盘活案例。

3月，北二环后海菊儿胡同荣禄府物业（一轻集团国资持有）完成高端酒店撤场后的业态转换，引入瑞贝庭服务式公寓；4月，北京亦庄经济技术开发区桔子酒店楼上6000㎡商业毛坯物业，改造为城家公寓酒店。

两大项目分别面向核心区国资资产、产业区民营投资物业，以长短租结合模式破解闲置损耗、收益不足、业态同质化等问题，成为一线城市存量更新的典型样本。

01

核心区国资物业盘活

破解空窗损耗

释放高端长住价值

北京二环内东西城物业具备天然地段稀缺性，但传统高端酒店运营存在资金沉淀大、审批周期长、空窗期无收益等痛点，国资物业对运营合规性、现金流稳定性要求更高。该项目项目引入瑞贝庭服务式公寓，率先以长租运营前置实现过渡期合规起盘，将物业流转阶段从闲置损耗转为持续造血，实现资产无缝衔接。

▲项目位于北京后海荣禄府西洋楼

项目采用8:2长短租双轨模型，20%长租房源精准锁定核心区涉外机构、部委周边及高新企业高支付力客群，满足其对居住私密性与居家功能的需求，收割被长期忽视的高端长住溢价；80%短租房源承接高消费力家庭旅居客流，充分释放核心区复合市场利润空间。

▲北二环后海菊儿胡同荣禄府空间内部实景图

运营端依托华住数字化中台，实现经营数据实时可视、财务流程清晰可穿透，高度适配国央企资产监管与审计要求；改造端坚持轻改造策略，严控资本性支出，避免无效动土，让每一笔前期投入直接指向坪效提升。

从此前北京三里屯瑞贝庭384间央企大盘到后海国资项目，URI城市租住观察发现，北京核心区资产运营正从迷信外资品牌光环，转向重视本土运营商实质治理能力。

▲北京三里屯瑞贝庭，384间位于三里屯核心区，前身是北京城盈酒店式公寓，业主为中银系央企投资公司

此外，同城在营门店数据充分验证该模型效率：天安门王府井瑞贝庭春节期间实现连续5天满房、高RevPAR表现；国贸劲松桥瑞贝庭、艺栈瑞贝庭公寓酒店等门店出租率常年100%，月租金维持高位，彻底打破行业对长租低客单价的固有认知。

▲北京国贸劲松桥瑞贝庭公寓酒店

02

亦庄产业新城存量改造

业态错位互补

产品精细化构筑溢价护城河

亦庄作为北京高精尖产业核心区，商旅需求旺盛，但同楼新增酒店易造成客源内耗，普通长租公寓无法覆盖商圈成本。桔子酒店投资人持有的6000㎡商业毛坯，最终选择同属华住生态的城家公寓酒店品牌合作，实现同楼错位互补、不竞争、共增量。

▲北京亦庄项目室内实景图

该项目则采用7:3长短租配比，70%长租房源定向服务企业中高层、外派人员、封闭开发团队，夯实收益底盘以覆盖日常运营成本；30%短租房源承接高品质商务客流，拉升旺季收益上限。主力户型短租定价、长租月租均高于区域同类产品，溢价能力来自精准客群卡位。

▲北京亦庄项目室内实景图

成本控制上，依托华住标准化供应链，90%以上家具采用模数化成品，单房造价控制在7万元，显著低于行业中档酒店均值，施工周期仅4个月，大幅缩短空窗、提前进入盈利期。

设计上，城家针对建筑进深长导致的采光劣势，项目将餐厨模块、三分离卫生间等低采光依赖功能区置入暗区，床区与休闲区靠近落地窗，化空间短板为适配长住需求的功能布局。

家具设计兼顾多功能场景切换，1.2米标准模数化书桌加装滑轮系统，可灵活移动至厨房区作为餐桌、置于工作区作为办公桌、推至沙发旁作为边几，一件家具满足长短租客群多元使用需求。

▲北京亦庄项目室内实景图

城家坚持显性成本严控、隐性体验加码的产品逻辑：在墙体与门窗环节强化隔音处理，实测隔音效果较常规标准提升45%—50%；舍弃低成本单体电热水器，全面采用集中供热系统，解决商旅客群洗漱热水不足痛点；同时选用高品质环保家具提升空间质感。在可见处严控投入，在不可见的体验端加大投入，以此构筑高溢价基石，印证“优化空间劣势是基础，深耕隐性体验才是商业设计护城河”的核心逻辑。

客源运营采用华住会线上引流+属地B端直销组合打法，筹备期即启动预售蓄客，借助企业客户资源与属地深耕能力夯实长租底盘，依托华住会员体系保障短租流量，精准匹配产业区多元居住需求。

▲北京亦庄项目外观

03

行业观点

存量资产运营回归精算本质

精细化资管成核心竞争力

当前一线城市住宿存量市场已进入精细化运营时代，资产盘活不再依赖品牌光环或粗放式投入，能否实现空窗期造血、成本可控、收益稳定、业态精准适配，成为评判运营商能力的核心标尺。

北京两大项目的落地，分别给出了适配不同物业属性、不同客群结构的解法，共同验证了长短租结合服务式公寓模式的通用性与可行性：该模式有效填补传统酒店与普通长租公寓之间的市场空白，既满足长住客群的居家功能需求，又承接短租客群的品质旅居诉求。

本土资管机构凭借对国内政策、资产特点与客群需求的深度理解，以数字化合规管理、标准化供应链、轻量化改造、精准化运营能力，帮助业主降低风险、提升资产利用率与回报率。

未来，一线城市存量资产更新将更青睐算得清账、控得住成本、稳得住现金流、提得高溢价的务实型运营商，以全周期精细化能力推动资产价值持续提升。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

内容来源: 城家资管

内容审核:URI研究中心

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒