住房贷款利率再降！提前还贷还划算吗？

近日，各大银行2025年年报披露的个人住房贷款数据的变化引发市场关注。

整体来看，六大行个人住房贷款业务延续收缩态势。截至2025年末，六大行个人住房贷款余额合计超25万亿元，较2024年末减少约7000亿元，延续缩减态势。

具体来看，截至2025年末，建设银行以5.99万亿元的个人住房贷款余额居首，工商银行以5.88万亿元紧随其后，农业银行、中国银行分别为4.82万亿元、4.57万亿元，邮储银行和交通银行个人住房贷款余额均未超过3万亿元，分别为2.37万亿元、1.44万亿元。

从增速看，截至2025年末，六大行个人住房贷款余额均为负增长。其中，邮储银行降幅较小，个人住房贷款余额较上年末下降0.37%。从绝对值变化角度看，3家银行2025年末个人住房贷款余额较上年末减少超千亿元。其中，工商银行更是减少超2000亿元。

资产质量方面，截至2025年末，六大行个人住房贷款不良贷款率普遍较上年末呈上升趋势。其中，交通银行和工商银行均超过1%，分别为1.01%和1.06%，较上年末分别提高了0.43个百分点和0.33个百分点。

针对不良贷款率上行，工商银行副行长王景武表示，近两年受经济转型、房地产市场调整等因素影响，不良贷款率短期有所上行，与行业整体趋势一致。王景武判断，随着一揽子政策加快落地，个人信贷市场基础将逐步改善，资产质量将回归合理水平。

个人住房贷款业务出现回暖迹象

值得一提的是，有银行高管透露，今年以来个人住房贷款业务已出现回暖迹象。

交通银行副行长周万阜表示，今年3月以来，该行按揭贷款的进件量明显上升。“这应该是房地产市场企稳的一种信号。”他判断，如果这一趋势持续，2026年房贷业务将逐步实现正增长，并带动整个零售贷款实现预期增长目标。

今年一季度，内地二手房产交易也迎来小阳春。克而瑞报告显示，3月重点20城二手房成交面积约1797万平方米，环比增长117%，同比亦增长6%；一季度累计成交面积约4108万平方米，同比增长4%。

而在这波“小阳春”行情中，北京、上海等一线城市充当了“领头羊”角色。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，“小阳春”更多侧重于重点城市的二手房交易，现在仍处于全国楼市复苏的初级阶段，二季度市场交易进一步向好，对贷款市场也有积极的支撑作用。“但有些客户是公积金贷款，不会统计到商业银行贷款数据上，也会对商业贷款余额产生影响。”

提前还房贷还划算吗？

此前住房贷款“提前还款潮”主要动因在于借款人，一方面由于经济波动，另一方面由于我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格大幅度下行，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守。此外，部分存量住房贷款利率偏高，部分借款人存量房贷利率超过5%，各因素推动下，借款人将原来用于投资的部分资金用于提前还款。

不过，随着存量房贷利率下调，个人住房贷款利率成本也在逐渐下降。根据央行数据，今年2月份，个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，已较上年同期低约10个基点，贷款利率保持在低位。

利率处于低位，个人提前还款还划算吗？

“划不划算这个事，需要看消费者现在的投资或储蓄回报水平，和调降后的房贷利率的差值有多大。”博通咨询首席分析师王蓬博表示。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。此外，还需要为生活日常支出与未来养老、医疗等留足资金。

此外，从还款方式来看，一般来说等额本金还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，也可以不考虑提前还款。

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