长沙市旧城改建，被征收房屋历史遗留问题如何处置？

导读：在旧城改建项目中，历史遗留的无证房屋如何处置，是被征收人最为关切的权益问题之一。旧城改建涉及大量建于不同年代的老旧房屋，部分房屋因历史原因未办理产权登记，其补偿资格的认定面临现实困难。根据《国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》的规定，为规范国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的调查认定行为，维护被征收人的合法权益，应当依法对未登记建筑进行调查、认定和处理。该办法明确了各相关职能部门的职责、认定标准和工作程序。

1、未登记建筑的认定标准

根据《国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》，房屋征收部门负责对未登记建筑土地使用权属和建筑物的权属、位置、用途、建筑面积、建设年份、建筑结构等进行调查。自然资源和规划部门负责对未登记建筑的建设用地批准情况、建设规划许可情况、产权情况进行认定，并出具专业意见。住房和城乡建设主管部门负责对未登记建筑的施工许可等情况进行认定，并出具专业意见。

在认定标准方面，办法规定，未登记建筑无建设用地批准文件、建设工程规划许可证明材料、无1990年4月1日前国土清查资料等证明材料或1990年4月1日前的航拍图和国土使用权属证明材料任一一项的，应认定为违法建筑。前述材料均可提供的，遵从保护被征收人利益的原则可选择较大的面积进行认定。未登记建筑合法性认定面积，私有住房原则上不超过两层加第三层梯间，且参照上一年度本市人均住房面积确定。

2、历史遗留无证房屋的补偿认定

对于历史遗留的无证房屋，自然资源和规划局《征地补偿实施办法》明确了房屋合法性及补偿认定的具体规则。房屋的合法性问题，应严格按照相关规定进行认定。对于无法准确界定房屋建设年限的，建设年限的认定按以下顺序认定：一是以1987-1989年农房清查资料作为参考依据；二是调取房屋建设航拍资料作为证明；三是由被征地对象提供证明材料，乡镇（街道）查证，经县（市、区）人民政府组织相关部门核实后，在所在村（社区）、组进行张榜公示，无群众举报的。

这一规则体现了“尊重历史、面对现实”的原则，为历史遗留无证房屋的认定提供了可操作的路径。对于因历史原因未办理产权登记的房屋，只要能够提供相应的历史证据，经依法认定后，应当参照合法建筑给予补偿。

3、无证房屋补偿认定的程序保障

《国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》规定，未登记建筑的合法性依照调查、认定、公示工作程序进行，并规定每个程序的工作部门和内容要求。这一程序性规定为无证房屋补偿资格的认定提供了制度保障。被征收人应当积极配合调查，提供相关证明材料，确保自身合法权益得到充分保障。

调查认定程序完成后，认定结果应当在征收范围内公示，公示期不少于7日。被征收人对认定结果有异议的，可在公示期内提交书面意见，要求复核。对复核结果仍有异议的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

4、被征收人的证据保全

对于被征收人，为确保历史遗留房屋的补偿资格，应当注意以下证据保全：一是收集建造年代的证明，如1987-1989年农房清查资料、历史航拍图、卫星图、老照片等；二是收集使用事实的证明，如水电费缴纳记录、户籍证明、邻居证言等；三是收集政府认可的证明，如村委会证明、乡镇政府证明、历史审批文件等。这些证据是证明房屋历史存在和合法性的关键依据。依法继承遗产房屋，在房屋拆迁补偿时，按房屋补偿费、装饰装修及设施补偿费、搬迁补助费、按期拆迁房屋奖励费等给予补偿。

结语：旧城改建中，历史遗留无证房屋的处置，应当遵循《国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》的法定程序。房屋征收部门、自然资源和规划部门、住房和城乡建设主管部门应当各司其职，对未登记建筑进行调查、认定和处理。对于因历史原因未办理产权登记的房屋，只要能够提供相应的历史证据，经依法认定后，应当参照合法建筑给予补偿。