年报背后的社会责任底色:新城控股近三年累计交付超27.8万套物业

出品 | 搜狐财经

作者 | 王泽红

房地产行业深度调整进入第五个年，“分化”已从行业趋势升级为生存常态，多数房企仍面临销售去化、利润承压、债务兑付等压力，但也不乏部分民企优化业务结构，在周期中蜕变。

从2025年财报观察，新城控股便是其中代表。过去数年公司主动收缩开发业务、聚焦商业板块，持续优化盈利结构，2025年实现营业收入530.12亿元，归母净利润为6.8亿元。

在当下民营房企普遍承压的环境下，新城控股仍能保持盈利，业绩韧性凸显。这份财报也释放出明确信号：新城控股已完成从 “开发商” 向 “商业运营商” 的战略转型，实现了业务根基的重塑。

商业压舱石：从“第二曲线”到利润支柱

财报显示，新城控股2025年商业运营总收入为140.9 亿元，同比增长 10%，在行业下行周期内彰显了稳健的业绩增长韧性，进一步巩固了吾悦商管作为实体商业高质量发展标杆的行业地位。

更关键的是盈利结构的根本性转变，物业出租及管理业务毛利达 90.95 亿元，占总毛利的比重高达63%，较上一年的48%大幅提升15个百分点；而且，商业板块毛利率稳定在70%高位，远高于房地产开发业务的13.03%，推动新城控股毛利水平逆势走高。

这组数据意味着，这家房企已不再是传统意义上的开发商，而是转变成以商业运营为核心的运营商，商业板块已从“第二曲线”转变为利润支柱，成为其穿越周期压舱石。

2025 年，新城控股的房地产开发销售营收 390.04 亿元，公司整体毛利率从2024年的19.8%提升至 27.42%，核心正是高毛利商业板块的占比提升，拉高了企业整体盈利水平。

这主要源于吾悦广场的精细化运营。2025年，在扩内需、促消费政策持续深化及县域商业体系建设加快推进的宏观背景下，公司依托“经营五步法”核心理念，聚焦资产价值提升与消费体验升级。同时，持续以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，不断夯实商业基本盘。

截至2025年底，新城控股已在全国141个城市布局207座吾悦广场，开业及委托管理在营数量达178座，开业规模1649.07万平方米，出租率稳定在97.86%的高位，连续多年维持在95%以上，远超行业平均水平。

更具价值的是，新城控股的商业持续性经营收入已达当期利息支出的 3.94 倍，意味着仅靠商业运营收入，就能完全覆盖所有债务利息，形成 “自我造血、抗风险” 的现金流闭环 —— 这正是民营房企最稀缺的 “安全垫”。

东吴证券在近期研报中分析称，新城商管规模稳步扩张，核心经营指标保持稳健，商业板块继续发挥公司业绩与现金流“稳定器”作用。

筑牢 “信任底座”：零违约+高交付

当前，信用风险仍是房地产行业的核心痛点，公开债违约、交付延期成为制约民营房企发展的最大瓶颈，而“信用”也成为区分优质房企与风险房企的核心标尺，而新城控股以“零违约+高交付”的双重表现，重塑了民营房企的信用标杆。

债务兑付层面，新城控股2025年如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，每一笔公开债券均实现提前或如期足额兑付，持续保持“零违约”纪录。这种坚守不仅收获来自监管机构和投资者的认同，更让新城控股在融资市场中获得了差异化优势。

2025年，新城控股在融资端实现了多项“破冰”之举，不仅成功发行了近三年来民营房企首笔纯信用境外债券，更完成了全国首单消费类机构间REITs——以青浦吾悦广场为底层资产的资产支持专项计划。

通过REITs等创新工具，新城控股不仅盘活了存量资产，更向市场证明了其商业资产的优质性和可证券化价值。这一里程碑式的突破，打通了持有型商业地产的退出通道，标志着新城控股从“重资产持有”向“轻资产运营”的战略转型迈出关键一步。

截至2025年底，新城控股获得各大银行集团层面授信额度629亿元，整体平均融资成本为5.44%，较2024年末下降0.48个百分点。

“公司将继续探究使用多层级REITs、公司债券、中期票据、经营性物业贷等多种股权及债务融资工具，拓宽融资渠道，拉长融资期限，降低融资成本。” 新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬说道。

保交付作为房企信用的延伸，更是新城控股的“必答题”。2025年，公司上下齐心，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定的经营：全年交付房源超3.8万套，近三年累计交付突破27.8万套。

而且，新城控股的交付不仅追求“数量”，更注重“质量”，交付满意度连续三年保持在90%以上，通过标准化施工、精细化管控，将“保交付”升级为“保品质交付”，既兑现了对购房者的承诺，更以实际行动修复了市场对民营房企的信任。

高交付率带来的直接成效，就是新城控股2025年销售回款率达110.41%，远超行业平均水平，形成“交付→信任→回款→现金流”的正向循环，进一步夯实了企业的安全基础。

“截至2025年末，公司实现经营性现金流净额连续8年为正，2025年度经营性现金流净流入14.25亿元。未来，公司会继续做好现金流管理，提升资金使用效率，保护公司资金安全。” 管有冬强调道。

培育增长新动能：建管业务破局

房地产行业下半场，竞争逻辑已发生根本性转变——从“谁的土储多”转向“谁的管理能力强”，从“重资产开发”转向“轻资产服务”。

新城控股精准踩中这一趋势，将其在商业运营领域积累的能力进行外溢，大力发展代建及管理业务，2025年新城建管新增签约面积达1061万平方米，跻身行业代建企业TOP8；截至2025年底，累计管理项目155个，累计管理总建筑面积超2600万平方米，规模实现质的飞跃。

与传统代建企业不同，新城建管的核心竞争力，不在于简单的施工管理输出，而在于“商业运营能力+品牌资源+商户体系+资管能力”的综合解决方案。

依托吾悦广场多年积累的全国化品牌影响力、成熟的商户资源与专业的运营管理能力，新城建管能为委托方提供从规划设计、开发建设到商业招商、运营管理的全链条服务，尤其在商业代建领域，形成了难以复制的差异化优势。

主动收缩开发业务的同时，新城控股已经筑牢安全防线，构建起全新的盈利结构与模式，为行业提供了可借鉴的生存与发展范式。