万科，放弃了别墅

来源：市场资讯

（来源：北京进深）

文/北京进深 徐迪

4月9日，调规后的万科弗农小镇（云溪花园小区）取得预售许可证。

为最南边的两栋：47#、48#，共56套。

拟售均价3.34万元/㎡。

单价3.3万起，溢价70%

两栋楼均为5层洋房，共3个面积段，包括平层和复式两种房型。

· 顶层155㎡三居，共8套，单价3.5万元/㎡；

· 首层为复式，带地下室，建面在185-190㎡区间，共16套，单价3.45万元/㎡；

· 一、四单元2-4层为198㎡四居，共12套；

· 二、三单元4层为195㎡四居，共4套；2-3层为98㎡二居，共16套。

单价均为3.3万元/㎡。

2025年，万科弗农小镇的别墅总共成交了61套，均价1.95万/㎡。

今年1-3月，共成交16套别墅，均价2万元/㎡。

洋房产品定到3万+，较别墅涨了70%，靠什么撑起这个溢价呢？

调规：叠拼改洋房

万科弗农小镇是一个百万方大盘，位于密云水库南岸2公里处，距北京市中心约70公里。

所在地块成交于2013年2月13日，总建筑规模17.88万㎡，其中地上建筑面积11.32万㎡，地下6.56万 ㎡，容积率1.03，总户数789户，分为三期开发。

产品以别墅为主，包括合院（205-260㎡）、叠拼（145-190㎡）及少量平层，总价约299万/套起，主力户型150-277㎡。

早期房源已于2020年交付，部分房源2023年底交付， 三期合院部分于2025年8月交付。

去年12月，小区东侧的43-48号楼设计方案进行了调整。

调整主要涉及4个方面：

1、43号住宅楼户数由35户调整为34户；44号楼由35户调整为36户，调整后项目总户数不变。

2、本次调整涉及43-48号住宅楼的地上部分，因为改变了住宅户内的房间分格和功能布局，立面开窗也随之进行微调。

建筑的外轮廓、高度和外立面风格、材料，以及地下部分和其余楼栋、地库均不做调整。

3、户型方面是最大的调整，原来的叠拼改成了平层产品。

将43-48号住宅楼二至四层的叠拼住宅户型，调整为约90平方米的两居室和约190平方米的四居室平层户型。

按照相关设计规范要求，首层和五层住宅户内局部卫生间和厨房位置发生了相应的改变，部分外窗受室内功能影响相应调整大小和位置。

4、外立面效果：调整后，43-48号住宅楼建筑高度不变；建筑外轮廓整体不变，局部微调；建筑颜色材质不变。

拟调整后，项目总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、总户数及建设位置等相关规划指标均不变。

调规原因：保交付

在规划调整原因里提到，该项目连续四年来一直是密云水库周边成交量最高的住宅项目，但是受疫情影响，以及市场对部分户型产品的反馈意见，近期销售出现了显著的下滑。

为了提振区域经济，响应北京市政府“保民生，保交付”的政策号召，建设单位拟通过调整局部住宅户型，改善产品性能，提高装修标准等做法，强化市场口碑，加快项目去化速度，以保证项目的顺利交付。

除住宅用地外，项目南边还有一个子地块是40年产权的旅游地块，无单独房本。

据销售介绍，旅游地块配建的酒店别墅，一部分给了君澜酒店用，共93间客房，2022年8月18日开业。

剩下一部分以租代售的性质可以出售，签租赁合同，相当于永久使用权，年限到期后自动续期。

开发商背景

万科2024年报显示，其持有弗农小镇32.1%股权，该项目占地面积227,337平方米，规划计容建筑面积208,770平方米；

项目开发主体北京宁溪房地产，成立于2013年，注册资本5000万元，法定代表人为李爱东。

由天津天相投资和中投发展分别持股30%和70%。

大股东中投发展的法人、董事长兼经理为单小海，曾任《万科》周刊主编、天津万科副总经理、大连万科总经理。

穿透股权可知，中投发展和天相投资背后均是三家企业：

深圳市锦迪投资咨询合伙企业、天津绿光房地产信息咨询、杭州众擎投资管理，分别持股56%、40%、4%。

1、锦迪投资，背后是李土金、何卓、王炜，分别持股50%、25%、25%。

李土金很神秘，在百度上搜不到其人。他还投资了深圳市汇安盈创投资管理、深圳市兴景房地产、深圳市雅景浩投资。其中，汇安盈创名下的中民国际投资发展（深圳）已被限高，列为失信被执行人。

2、绿光房地产，由北京万科企业和天津合瑞创富房地产信息咨询合伙企业（有限合伙）分别持股99%和1%。

天津合瑞创富并不简单，北京万科旗下天津、秦皇岛、北京子公司，都有它持股1%的身影。

这家公司背后是李钰丹、黄鹏杰、许昊，分别持股49.5%、49.5%、1%。

在2019北京万科投资新经理培训二期的第四次课程中，黄鹏杰和李钰丹的名字出现于导师名单中。

2016年，在北京万科第三季度全员大会的“5年服务奖”名单中，黄鹏杰位列其中，属于财务管理部，可见是北万的一名老员工；

2019年4月，城建支行副行长一行人拜访万科北京，李钰丹参加了此次会谈，并在会上发言。

综上，黄鹏杰和李钰丹都曾是北京万科融资或者财务相关负责人，其中黄鹏杰已离职。

在2020年4月，他曾以北京无量数科技执行总裁的身份，参与《后疫情时期思考 开拓房地产与金融共赢局面》的专访。但在同年7月，黄鹏杰就退出了无量数科技的50%持股序列。

3、杭州众擎，背后由孙福祺、侯春文、赵杰持股。

其中，赵杰担任弗农小镇项目公司的经理；孙福祺为财务负责人。