按份共有房屋如何分割？北京房产律师解析兄弟争房案胜诉关键

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案情介绍

王建国与李秀英系夫妻关系，两人共育有四个儿子：长子王大勇、次子王大强、三子王大刚、四子王大明。其中，王大强过继给了王建国的兄长，并继承了相应的遗产。

王建国于2011年12月16日去世，李秀英于2019年2月5日去世，二人生前均未立遗嘱。李秀英留有遗产一套，即位于北京市昌平区回南路的二号房屋。

为明确二号房屋的继承份额，王大明曾向法院提起法定继承纠纷诉讼。法院作出判决，确认二号房屋由王大勇、王大刚、王大明各继承三分之一份额。该判决生效后，二号房屋已变更登记为王大勇、王大刚、王大明各占三分之一按份共有。

然而，二号房屋虽然按照判决变更了产权登记，但一直由王大刚实际控制使用。由于遗产纠纷，兄弟之间感情更加疏离，王大勇和王大明不可能搬到二号房屋与王大刚一起居住。为了彻底解决矛盾，王大勇和王大明诉至法院，请求判令二号房屋归其二人所有，由其二人支付王大刚房屋折价款，并要求王大刚腾退房屋并配合办理过户手续。

王大刚辩称不同意分割，理由如下：

二号房屋是在2020年12月左右由其装修，装修费用5万元，且各方同意其入住；

目前各方都没有按照市场价值支付折价款的能力，要求保持现状；

不同意通过拍卖或变卖方式处置房屋，担心房屋价值折损；

其占有房屋是基于对房屋享有所有权份额，是有权占有，要求王大勇、王大明支付房屋三分之一的折价款才能腾退。

法院评析

法院审理后认为，本案的争议焦点在于：二号房屋是否应当分割，以及如何分割。

首先，根据生效判决书的认定，二号房屋由王大勇、王大明、王大刚按份共有，三人各占有三分之一的份额。根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，按份共有人可以随时请求分割共有物，除非共有人约定不得分割。本案中，双方并未约定二号房屋不得分割，故王大勇、王大明作为按份共有人，有权随时要求分割。

其次，关于分割方式，双方均同意二号房屋归王大勇、王大明所有，由王大勇、王大明支付王大刚房屋折价款，且确定二号房屋现值300万元。法院对此不持异议，判令二号房屋归王大勇、王大明所有，王大勇、王大明应支付王大刚房屋折价款100万元。

再次，关于王大刚主张的装修费用5万元和购买房屋时支出的2万元，法院认为：

王大刚主张的购买二号房屋时支出2万元的抗辩意见，已在生效案件中予以处理，且未提交相应证据，不予采信；

王大刚主张的装修费用5万元，亦无相应证据予以佐证，不予采信；

王大刚居住使用二号房屋期间所支出的物业费、取暖费，系其使用房屋应当承担的费用，要求王大勇、王大明支付该部分费用，缺乏依据。

最后，因二号房屋已判归王大勇、王大明所有，故王大勇、王大明要求王大刚腾退二号房屋并配合办理过户手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

准确把握按份共有分割规则：成功论证了按份共有人可以随时请求分割共有物的法律规定，特别是《民法典》第三百零三条的适用。

证据准备充分：提交了生效判决书、不动产权证书等关键证据，证明二号房屋为按份共有状态，且未约定不得分割。

抓住案件本质：本案本质是共有物分割纠纷，而非简单的房屋腾退纠纷。始终坚持按份共有人有权随时请求分割的观点。

协商解决思路：双方均同意二号房屋归王大勇、王大明所有，由其支付折价款，这一协商结果为法院判决提供了重要依据。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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