农村宅基地房屋归属大揭秘！北京房产律师教你避坑

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

张建国与妻子李秀英育有五名子女：长子张强、次子张明、长女张丽、次女张芳、三女张华。这个看似和睦的家庭，却因一套农村宅基地房屋引发了激烈的法律纠纷。

1993年，张建国取得了村里的一处宅基地使用权，批准建房四间。同年，女儿张丽开始在该宅基地上建设房屋，先后建成了北房四间、南房四间，2000年又建了东西厢房各两间。张丽称，所有房屋都是她个人出资出力建设的，父母和其他兄弟姐妹均未参与。

2017年11月，张建国和李秀英出具了一份《房产证明》，明确表示："该房产是1993年我们的大女儿张丽用我们的名义新建的，全部出资出力均由张丽一人承担，我们夫妻和其他子女根本没有出过资，因此该院房产与我们夫妻和其他子女没有任何关系，因此该院北房四间房屋所有权和东西厢房各两间、南房五间的使用权归张丽一人所有。"

2021年1月，李秀英因病去世。此后，张强提出要继承母亲的遗产份额，认为涉案房屋属于母亲的遗产。而张明、张芳、张华三人均出具声明，表示同意将房产归张丽所有。

张丽认为，房屋是她出资建设的，父母生前也明确表示归她所有，且她对母亲尽了主要赡养义务，因此坚决不同意张强分割房屋份额，只同意给张强适当的房屋折价款。

法院评析

法院审理后认为，本案的争议焦点在于：案涉房屋的出资情况以及张丽是否有权取得房屋的所有权。

关于房屋出资问题，法院认为，虽然张丽和张强都提供了书面证人证言，但张建国、张明、张芳、张华对张丽的证据予以认可，对张强的证据表示不知情。且张丽自房屋建设后一直居住至今，张建国也称其一直居住在另一处院落。综合本案情况，可以认定案涉房屋系张丽出资建设。

关于张丽是否有权取得房屋所有权的问题，法院认为，农村宅基地使用权具有身份属性，一般登记在户内某一家庭成员名下，由本户家庭成员共同使用。构成共居关系的家庭成员在建造、翻建或者改建房屋中出资出力，并主张房屋相应份额的前提是具有本集体经济组织成员身份。

本案中，张丽虽然在1993年出资建设了案涉房屋，但建设房屋时张丽并非该村集体经济组织成员，亦无资格享有农村宅基地使用权。因此，张丽并不必然取得案涉房屋的所有权。

法院最终驳回了张丽的全部诉讼请求。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

准确把握农村宅基地的法律属性：农村宅基地使用权具有强烈的身份属性，只有本集体经济组织成员才有资格享有。这是本案的核心法律要点。

证据准备充分：虽然对方提供了父母的书面证明和录音录像，但我们成功论证了这些证据不能改变宅基地使用权的法律属性。

法律适用准确：正确运用了《土地管理法》关于农村宅基地的相关规定，特别是第六十二条关于宅基地使用权的规定。

抓住案件本质：本案本质是宅基地使用权纠纷，而非简单的房屋所有权纠纷。我们始终坚持这一观点，避免了被对方的证据所迷惑。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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