正荣地产破产深度复盘：巨亏174亿，闽系房企的“宿命三杀”

根据媒体报道，中城国际（香港）投资管理有限公司先后于2025年3月11日和12月23日，向福州中院申请对正荣集团进行破产审查。

福州中院近日发布公告称，正荣集团有限公司的债权人应在2026年5月8日前向管理人申报债权，并于6月18日上午10:30，通过“线上+线下”方式召开正荣集团有限公司第一次债权人会议。

曾经的千亿房企——正荣地产，正式破产清算。

从1998年创立到2018年跻身千亿阵营、登陆港交所，再到2025年巨亏174亿元、资不抵债超280亿元，直至如今的破产清算，其兴也勃焉，其亡也忽焉，这匹闽系黑马，到底输在哪里？

首先，审视正荣地产的发展史，和大多的闽系房企一样，从区域房企向全国化扩张时，奉行用杠杆堆砌规模的策略。

现在，在百度上仍有时任正荣集团总裁黄仙枝对于一线城市房价下跌可能性几乎为零的判断。

也正是基于这种判断，2016年，正荣集团的总部迁到了上海，正荣地产也开始在“高杠杆、猛拿地、快周转”的扩张路径上一路狂奔。

2018年，是正荣地产的巅峰时刻。

这一年，正荣地产上市，并正式跻身千亿房企俱乐部——2018年销售额突破1080亿元。

从百亿到千亿，正荣仅用5年时间，并完成全国6大区域、36城、200余个项目的布局。

当然，在那个阶段，这几乎是所有房企的发展路径，因为规模本身就是融资的信用背书。

胡润榜上340亿元的身家，莆田首富的金字招牌，俱是欧宗荣那段烈火烹油岁月的见证。

但一切“正向”的幻觉，都建立在房价处于只涨不跌的通道之中。

在正荣地产光鲜成绩单的背后，是经营性现金流长期沦为附庸。

数据显示，2016—2020年五年间，正荣经营活动现金流净额仅2021年首次转正为117.26亿元，其余年份持续为负，总负债从数百亿飙升至2021年底的2129亿元。

2022年成为正荣地产转折之年，首现上市后亏损，并因2亿美元境外债违约触发交叉违约条款，正式拉开债务危机序幕。

2024年，正荣地产实现营业总收入334.48亿元，同比下降13.92%；归母净利润亏损68.3亿元；经营活动产生的现金流量净额为3.51亿元，同比下降83.97%。

在前几天披露的年报中，2025年正荣地产实现营业收入97.92亿元，同比下降了70.7%，归属股东净亏损174.40亿元，较2024年归属股东净亏损扩同比扩大了155.35%。

这个用金融杠杆搭建的千亿帝国规模的缩减幅度，犹如雪崩。

更为致命的是来自土储的负反馈。

正荣无法通过销售回款产生足够的经营性现金流，庞大的土地储备已经成为成本黑洞，资产减值成为亏损扩大的核心推手。

在正荣地产2025年高达174亿的亏损中，除了经营性毛利下降外，对开发中物业、持作出售已竣工物业以及其他金融资产也计提了大额减值拨备。

闽系房企向来有着高超的“财技”，正荣地产对于这套玩法的熟练程度也不遑多让。

在正荣惯用的“明股实债”操作中，信托公司以股东身份投入项目公司，实质上是提供高息贷款。

譬如，以保险箱失踪而名闻遐迩的正荣与厦门信托的合作中，厦门信托出资4.5亿元，以44%股权形式进入项目公司，实际利息高达10%。

再譬如，正荣与平安信托合作的“臻华府”项目信托计划，募资7.72亿元，以股权投资形式注入项目。

当销售回款正常时，这种模式运转流畅。但一旦销售停滞，触发融资重大违约条款，信托方有权要求正荣履行回购义务。

不过，当臻华府去化率不佳，正荣须以自有资金回购平安信托所持股权之际，正荣则根本无力接盘。

更值得警惕的是，在上市之前，正荣就开始大量运用信托融资。

这意味着，正荣赖以做大规模的财务杠杆，在最繁荣的时刻就已经把未来的风险敞口埋进了表外。

这也是正荣的债务重组之所以屡屡受挫的一个深层原因。

如果说财务和经营层面的困境是正荣的“天灾”，那么治理层面的崩塌则是不折不扣的“人祸”。

2025年1月20日，正荣地产实际控制人、创始人欧宗荣因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施。

5月21日，这位曾叱咤地产界的闽商巨子，最终连最后的企业控制权也未能守住。

欧宗荣的正荣、欧宗洪的融信，被称为闽系“赌徒双雄”，其核心决策往往取决于家族内部少数人的判断，职业经理人的制衡作用极为有限。

这是它们能够在行业上行期快速决策、灵活扩张的制度优势，却也是它们在危机降临时缺乏制衡机制的根源。

更令人惋惜的是，在债务危机爆发的关键窗口期，即2022年至2024年，正荣在战略选择上几乎所有的决策都倾向于延后矛盾，而不是积极化解风险：债务重组一拖再拖，核心资产处置犹豫不决，导致与债权人博弈的筹码在等待中不断贬值。

作为闽系房企的典型代表，正荣地产复刻了闽系房企的宿命——在时代红利与激进模式的叠加中崛起，而在模式失灵与周期转向中崩塌。