房产如何从“遗产”变“善款”？上海解锁不动产遗嘱慈善信托

来源：21世纪经济报道

　　一位退休教师，一套承载慈善心意的房产，一份写了15年的遗嘱，还有一份埋下善意种子的不动产遗嘱慈善信托。这四者交织，串联起了一段跨越岁月的公益约定。

　　原来，家住上海的柯倩老人生前立下遗嘱，决定将自己名下唯一的房产设立公益信托，待百年后变卖，所得资金全部专项用于支持困难儿童教育事业。2020年柯倩老人离世，然而，彼时受限于“不动产”与“慈善信托”之间的制度衔接难题，这份承载着老人善意的不动产慈善信托，在很长一段时间里未能顺利落地。

　　随着2024年慈善法修订、2025年5月上海不动产信托登记试点政策出台等关键政策，为“房产装入慈善信托”打开了窗口。终于在2025年末，“柯倩慈善信托”经上海市民政局备案正式生效，让这套房子从“身后遗产”转变为“长效公益资产”，这也成为了全国首例生效的不动产遗嘱慈善信托。

　　近年来，在政策持续推动下，不动产信托财产登记制度局面不断改善。2024年北京率先出台全国首个不动产信托财产登记试点通知，随后上海、广州、厦门等多地跟进试点，在登记流程、预告登记等方面开展差异化探索，初步构建起了多类型财产信托登记体系。

　　跨越15年的善意，上海落地首例不动产遗嘱慈善信托

　　作为全国首例委托人身后生效的不动产慈善遗嘱信托，“柯倩慈善信托”的落地，源于一位老教师纯粹而坚定的公益初心。

　　据报道，2010年，时年82岁的柯倩立下遗嘱，决定将名下唯一房产设立慈善信托，身故后变卖房产，资金全部用于困难儿童教育事业。她在遗嘱中指定中国福利会幼儿园为遗嘱执行人，上海宋庆龄基金会为受托人。

　　2020年，柯倩老人离世。然而，受限于“不动产”与“慈善信托”之间的制度衔接难题，这份承载着老人善意的不动产慈善信托，在很长一段时间里未能顺利落地。

　　转机始于政策的不断完善。2024年，国家新修订的慈善法进一步完善了慈善信托制度框架；2025年5月，上海市委金融办等六部门联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》，这一政策的出台，为“房产装入慈善信托”打开了至关重要的政策窗口。

　　2025年12月5日，经上海市民政局备案审核，“柯倩慈善信托”正式生效。这份跨越15年的遗愿，终于正式转化为依法运行的慈善信托，让不动产从“身后遗产”转变为“长效公益资产”。

　　上海市民政局慈善事业促进处处长赵宇在公开报道中表示，“柯倩慈善信托”的特殊性在于“遗嘱+不动产”的结合。“它从遗嘱生效到信托成立生效，涉及多重法律环节，而国内此前缺乏同类实践，没有成熟先例，因此每一步推进都需要全新探索”。

　　中国政法大学信托法研究中心主任赵廉慧教授指出，此案的核心突破，在于实现了遗产不动产的信托登记。“在过去缺乏完善信托登记制度的背景下，不动产因权属转移、登记流程复杂等问题，一直是此类慈善信托落地的难点。恰逢上海开展不动产信托登记试点，各方合力突破重重困难，最终依据试点办法，将房产顺利纳入信托财产。”

　　同时，赵廉慧也就信托操作中的部分细节提出了建设性的看法。

　　他表示：“监管部门要求另行签订信托合同，并将遗嘱执行人变更为委托人，这一做法或许可以进一步优化。从法律原理上看，遗嘱本身是单方法律行为，委托人去世后遗嘱即生效，并不必然需要额外签订合同；委托人作为财产所有人，去世后也无需继续保留委托人角色，遗嘱执行人直接凭遗嘱执行信托财产转移事务，理论上也是可行的。”

　　他同时指出，当前的操作方式虽未影响本案的公益效果，但未来若形成固定惯例，可能会增加不必要的流程环节，在一定程度上影响不动产慈善遗嘱信托的落地效率。他建议，后续可在实践中进一步探索更简洁高效的程序安排。

　　不动产慈善遗嘱信托的三重优势

　　与直接捐赠、普通遗嘱继承相比，不动产慈善遗嘱信托的独特价值，在“柯倩慈善信托”等实践中愈发清晰。赵廉慧对此分析指出，这种模式弥补了传统公益传承的短板，尤其适配大额、长期的慈善需求。

　　其一，慈善遗嘱信托的监督机制，实现善款“身故后可控”。赵廉慧表示，直接捐赠流程简单，但捐赠人去世后无法监督财产使用，存在善款滥用、用途偏离等风险；普通遗嘱继承仅能完成财产权属转移，难以约束遗产的公益用途。而慈善信托通过信托结构，天然保留监督机制，叠加《慈善信托信息公开办法》对信息披露的强制要求，让委托人意愿在身故后依然得到刚性保障。“柯倩老人虽已离世，但信托的监察人机制、信息公开义务，能确保房产变卖资金始终用于困难儿童教育，真正实现爱心永续。”赵廉慧表示。

　　其二，专业管理实现资产保值，适配大额不动产需求。赵廉慧分析道，不动产价值高、流动性弱，直接捐赠易导致财产一次性消耗或闲置，无法发挥长期公益效能。而信托机构等受托人具备专业资产管理能力，可对不动产进行长期运营、低风险配置，在保障资产安全的前提下实现保值增值。赵廉慧表示：“对于拥有大额房产、土地的委托人而言，遗嘱信托能避免不动产被低价处置、闲置浪费，通过出租、合理处置等方式，持续产生公益收益，这是直接捐赠无法比拟的优势。”

　　其三，灵活架构支撑复杂慈善目的，实现委托人长远意愿。赵廉慧分析，直接捐赠多为一次性、单一用途，难以满足分阶段、多领域、长期化的慈善规划；普通遗嘱继承难以设定复杂的公益执行规则。而慈善信托可根据委托人指示，灵活设计受益对象、资金用途、分配节奏等条款。在“柯倩慈善信托”中，信托明确资金专项用于困难儿童教育，未来还可根据实际需求调整帮扶方式，这种灵活性让委托人的长远公益愿景得以完整延续。

　　多地开展差异化试点，实践先行破解堵点

　　“柯倩慈善信托”的成功落地，为遗产不动产顺利装入信托领域迈出了坚实且具有示范意义的一步。此前，不动产信托财产登记制度是核心瓶颈，因权属转移、登记复杂、税务不明等问题，不动产难以有效装入信托，制约相关业务发展。

　　近年来，政策持续推动下局面改善。2024年北京率先出台全国首个不动产信托财产登记试点通知，通过三步流程及专项标识打通登记路径。随后上海、广州、厦门、苏州等多地跟进试点，在登记流程、预告登记等方面开展差异化探索，初步构建多类型财产信托登记体系。

　　试点之下，不动产信托财产登记成果也纷纷落地。北京于2025年落地全国首单“养老+特殊子女照护”不动产服务信托，通过信托登记实现房产风险隔离，为老年人以房养老及特殊子女长期照护提供新方案；苏州也于2025年落地江苏省首单不动产服务信托，创新融合“以房养老+特殊需要+公益目的”三重属性，信托架构实现了其养老需求以及对流浪动物保护的长期公益支持。

　　赵廉慧对这种“开设试点，实践先行”的探索模式表示赞赏：“各地差异化实践越多越好，能充分将不动产慈善信托在登记、税收、流程、监管等方面的堵点难点展现出来，为立法完善、规则细化提供现实依据。中国改革一直遵循‘先实践后制度’的路径，这些试点案例正是推动遗嘱慈善信托规范化、普及化的核心动力。”

　　据中国信托业协会披露，截至2025年末，我国慈善信托累计备案数量为2757单，累计备案规模102.31亿元。其中2025年我国共新增慈善信托备案规模16.94亿元。

　　随着慈善信托规模扩大、模式成熟，“慈善组织+信托公司”的双受托人模式日益普及，成为大额不动产慈善信托的主流选择。赵廉慧认为，这种模式通过专业分工实现优势互补，是提升慈善信托效能的关键创新。

　　从职责边界看，双受托人模式可以实现“术业有专攻”：信托公司凭借金融专业能力，负责不动产管理、资产保值增值、资金安全运营等核心事务；慈善组织依托公益项目经验，负责慈善项目落地、受益人筛选、公益活动执行等具体工作。“信托公司管‘钱和资产’，慈善组织管‘事和人’，两者协同既能保障不动产资产安全高效运作，又能确保慈善目的精准落地，大幅提升公益效果。”

　　“柯倩慈善信托”虽由上海宋庆龄基金会担任单一受托人，但行业实践中，双受托人模式已在多起大额不动产信托中验证价值——信托公司负责房产评估、处置、资金管理，慈善组织专注教育帮扶、公益执行，形成完整闭环。

　　在法律责任层面，双受托人需承担连带责任，赵廉慧解释道，“连带责任的设计既强化了双方的相互监督，也为委托人、受益人提供了更坚实的保障。在实践当中，只要受托人依法履职，一般不会产生额外责任风险”。

　　（作者：郭聪聪 编辑：杨希，曾芳）