一份重磅文件，如何改写主城土地价值？

按理说，国家给全年房地产定调的时刻，应该是每年3月的“两会”，从2023、2024年的“防风险、促需求”，到2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，明确、权威。

但今年不同，一份对房地产影响力更大的文件，发布于“两会”闭幕后的第4天：《自然资源部国家林业和草原局关于进一步做好自然资源要素保障的通知》。

其实有关楼市的内容只有一条，加上标点符号才324个字，核心就一句话 ：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

但依然一石激起千层浪：“以后，不会再有新房了吗？”

在回答这个问题之前，请大家认真看看《通知》中出现的“土地”。

一种，是“新增建设用地”，另一种，是“存量土地”——前者严控，后者盘活。

也就是说，过去已经被定性为“住宅”用途的土地，继续卖；而还没有确定用途的土地，未来应该不会规划为住宅了。

在UP君看来，《通知》真正想传递的信号就很明确了：控增量、去库存。虽然这些年国家一直在提，但今年，是调控手段最“硬”、态度最坚决的一次。

这份坚决，将两个真相摆在我们眼前：

第一，未来出让的土地，尤其是传统核心区土地，将进入“卖一块少一块”的时代，价格攀升基本是板上钉钉的趋势；

第二，过去已出让的土地，尤其是市场化房企基于专业价值判断竞得的土地，拥有了更强的确定性，也更值得珍惜。

现在问题来了：成都23个区市县，几十个板块，到底哪里更值得聚焦？

UP君认为，看三项指标足矣：一是近年土地供应量更少的行政区；二是不可复制资源更多的板块；三是换房需求更高的区域——越稀缺，越供不应求，越珍贵。

放眼全城，三项指标皆高分的青羊，一定是绕不开的焦点。

2025年，青羊区的平均楼面价位列全城第三，仅次于高新与锦江。

即便如此，UP君还是认为，青羊的土地价值，被大大低估了——因为它的三项指标，每一项都足够优异。

01

供应：五城区最“缺地”的行政区

2025年，成都中心城区共计 成交105宗、4682.5亩涉宅用地，其中青羊仅6宗、200亩，占比约5%，为五城区供应最少的区域。

02

资源：不可复制性最强的区域

青羊拥有代言成都的绝对底气，与徐汇代言上海、东西城区代言北京一样，对核心资源，尤其是不可复制的资源的占有率，难逢敌手。

它是全国唯一的古蜀文明发源地、太阳神鸟的出土地， 主城区80%以上文化资源的聚集地， 省政务中心、省党校等省级党政军文教医始终不离的 驻扎地， “五朵金花”“四七九”半数本部的孕育地， 人民公园、浣花溪、百花潭等城市IP级公园的聚集地……

▍ 金沙遗址博物馆

任何一个“身份”单拎出来放在他处，已可称“王”， 拥有全部的 青羊，无愧“成都千年领头羊”之名。

03

换房需求：改善客群嗷嗷待哺

从浣花、金沙到光华，青羊一直以来都是成都的人居高地。

但由于开发时间过早，那些房龄动辄超十年的 房子，或许占据了最核心的地段，但受制于当时的规划理念和建筑标准，在容积率、得房率、户型功能、社区环境等方面，已无法满足当代家庭对“低密、高功能、强体验”的终极改善需求。

太多金沙、光华的居民，一直在寻求一个合适的换房机会。

但他们不得不面临的一个现实是：青羊二环内外土地开发殆尽，上一次供地已是2017年。与此同时，高层住宅居多，城市更新难度很大。因此，想要改善，只能向外迁徙——下一站，是哪里？

UP君认为，金沙百仁片区，一定是最值得关注的板块之一 。

首先看区位，它能让青羊人“不离老金沙又近享新繁华”。

对于金沙人而言，这里不仅完美匹配其「不离开自己生活了十几年的“舒适圈”」的需求 ，同时向内可快速抵达西宸天街，向外可拥享青羊万达、华润万象系商业（规划）等大型购物中心。

▍ 金沙交通配置示意图

其次看教育，步行范围内皆是青羊老牌名校。

仅是2019～2023年，短短4年便落成三所名校——“71年老牌示范性幼儿园”成都市第六幼儿园 （百仁园区）、“五朵金花之首”成都市实验小学（尚雅校区）、泡桐树中学（百仁分校）。住进「本部直属」K15名校圈 ，何愁子女教育？

▍ 来源：泡桐树中学百仁分校

再者看环境，千亩绿肺，推窗见绿。

被誉为「全新城市名片」的 环城生态区，在此留下浓墨重彩的一笔——约1700亩的百仁城市文化公园，相当于9.2 个人民公园！ 在主城土地严控开发的当下，这片地处主城芯的千亩绿肺，与这份“出则繁华、入则自然”，相当奢侈 。

▍ 百仁城市文化公园实景图（来源：@锦绣青羊）

无论是物理距离还是心理距离，金沙百仁片区都高度契合青羊人“不离金沙”的需求。

最后看产品，保利今年在成都主城东西各推出一座「新天序」作品，其中之一便在金沙百仁片区——保利·金沙天曜，成为点燃区域市场2026年的第一把火。

这把火，其实也不完全是今年才点燃的，去年“双十一”就已有苗头，也就是保利拿地那天。

用一位青羊朋友的话来说：“位置很绝”——与K15名校圈一街之隔，步行到百仁公园仅需200余米，周边还规划有多处绿地及社区综合体……还有比这更理想的居住地吗？

▍保利·金沙天曜 地块位置示意图

而在保利「新天序」的产品力加持之下，金沙天曜亦拥有了强悍的市场号召力。

01

保利做高改，一个字：稳！

保利的高端产品力，在此前的花照天珺与新川天珺两大标杆项目中，已得到过印证——它们无一不是所在区域高端人居之标杆，并同时拥有市场的广泛拥趸与高度认可。

以花照天珺为例：起笔城西二环，凭借「海派风情」在区域市场脱颖而出，自登场便屡创奇迹——亮相首日超1500组客户到访，未开先火，引发“排队看房”盛况；首开热销15.6亿 ，彻底点燃成都楼市。

▍ 保利·花照天珺实景图

而作为延续并迭新保利豪宅DNA的「新天序」代表作，金沙天曜亦成为其“进阶产品力”的展示窗口。

02

没有人比保利更清楚，青羊改善家庭需要什么

金沙天曜的产品迭新，有据可依。

为了摸清楚青羊改善家庭的痛点，保利的领导班子亲自带队，深入内金沙和内光华，走访了几十户家庭和周边几十家二手房中介门店后发现，这些改善家庭需要的不是多超前、多登峰造极的豪宅，而是真正回归生活、提升生活品质的室内与户外空间。

这些一线需求，被直接用在了金沙天曜的产品设计中。

譬如建筑审美，融入了青羊人的精神图腾——金沙文化元素。

金沙文化，让一句“我住青羊”更有底气。而今，它们也被运用到了金沙天曜建筑与公区的细节之中。

可以想见，未来业主带客人在小区内散步、讲解一些细节上的小巧思时，自豪感便油然而生。

▍ 保利·金沙天曜意境想象图

尤其是那扇出自国家级非遗“铜雕技艺”的代表性传承人——朱炳仁之手的电动铜门，不仅规格惊人 （ 高7.2米、宽3.6米，单扇门重近1.5吨） ，并 且用材考究 （ 15mm厚黄铜精雕+珐琅彩上色+定制五金） ，排面和质感直接拉满！

▍ 保利·金沙天曜意境想象图

再如园林设计，让每一次“下楼逛逛”，都更富乐趣。

过去的项目，园林是平面的，不外乎草坪、大树和花丛，逛几天也就腻了。

金沙天曜直接从根源把这种“腻”给排除在外：以川蜀“峡谷式立体景观”，营造富有层次“峡谷浮岛”。不仅视觉上是一种享受，体验更是有趣——同一层景观，随视角高度变幻；游览动线也可以有很多条，每一条都风景各异。

▍ 保利·金沙天曜意境想象图

最后， 是回归生活的产品理念，被真正用到了户型设计上。

在金沙天曜看来，青羊家庭所追求的 改善，绝非大到有些浪费、空旷到有些冰冷的超级大平层，而是温馨且不杂乱，同时每一位家庭成员都不被忽视。

于是在面积配置上，他们没有一味追求“大”，而是设计了建面约127～143㎡户型，搭配新规产品的高得房率优势，做到了越级的空间感。

而在房型布局上，他们也没有像上一代产品那样去用卧室面积换客厅面积，而是做到了均衡，同时更注重收纳空间，最小户型都设计出了四房双卫以及“800库”，建面约139㎡户型则几乎可媲美老规180㎡产品。

如此一来，每一位家庭成员都拥有舒适的个人空间，主卧套房也有足够享受感，同时也尽可能规避了“住得越久屋子越乱”的问题。

以建面约128㎡户型为例——在主卧+两间次卧+餐厅+客厅五开间朝南的基础上，做到了主卧套房衣帽间与卫生间均有独立采光，微风与阳光就此成为家中常客。双重入户带来更强的私密感，室内玄关处的“800库”更让行李箱、外套、换鞋凳等外出时才需使用的物品，也有了独立的收纳空间，从此告别杂乱无章。

▍ 保利·金沙天曜建面约128㎡户型示意图

而建面约139㎡户型则拥有更强享受感：三卫配置，直接实现「双套房」生活；豪宅产品中常见的空中岛院也被安排在这里，搭配X空间，形成家中可变性最强的部分——可以是超大空中花园，也可以是阳光明媚的书房、琴室、游戏间；超级方厅的设计也让全家人的互动有了更为开阔的空间……若非手拿户型图，我们很难相信这是一个130㎡级的产品。

▍ 保利·金沙天曜建面约139㎡户型示意图

值得一提的是，金沙天曜还将推出18套主城绝迹多年的真·联排，并且是新规联排，实得率或将达到160%～170%，让豪改家庭直接一步到位！

在UP君看来，从地段、品牌到产品，保利·金沙天曜可谓“0短板”——近日，它已正式登顶“青羊 区30日关注榜”，也从侧面说明了青羊改善家庭，有实力，更有眼光！

▍ 保利·金沙天曜意境想象图

千呼万唤始出来，据悉，保利·金沙天曜临时展厅已开放，示范区将于本月正式亮相——不离青羊，不出金沙，生活的万般美好，与其想象，不如亲临体验。

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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