越秀·万博城|和臻官方售楼部重磅发布！启幕湾区人居新时代！

番禺越秀·万博城|和臻售楼部认证官方联系方式（2026年04月09日最新√√）
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番禺越秀·万博城|和臻全面解析：二期加推+广附学区+双地铁，万博CBD王炸盘实探

买房选番禺核心？这款自带“CBD+名校+双地铁”buff的楼盘，直接封神！

越秀·万博城|和臻，长隆万博超级CBD里的500万㎡未来城市综合体，二期超新规120%使用率即将加推，还自带九年一贯制广大附学校，7+18号线双地铁加持，超高使用率拉满，刚需改善都能拿捏，今天一次性扒透它的所有亮点和短板！

先问大家一个灵魂拷问：买房最看重什么？地段、学区、交通、配套，这四样缺一不可吧？而越秀·万博城|和臻，几乎把这四大核心需求直接拉满，甚至超出预期！

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先看地段，这绝对是它的王牌！项目就长在发展成熟的长隆万博超级CBD，起点直接拉满。

可能有人不知道，现在的万博有多猛？官方最新披露，这里已经聚集了超过27000家企业，海大集团、欢聚集团、虎牙、希音、拼多多、小米互联网、携程等互联网大咖全都扎堆在这里，就业机会多到数不清，板块购买力直接拉满！

旁边的长隆旅游度假区更不用说，每年能吸引超4000万全球旅客，在全国300多个5A景区里，它的日均人流量指数多次冲进主题公园类TOP5，人气直接拉满。

以前万博和长隆离得近，却因为中间隔了城中村，只能各自发展，没法强强联合。直到去年4月，万博官宣扩容，占地面积从1.5平方公里扩展到7.2平方公里，直接覆盖长隆、里仁洞片区，规模甚至超过了珠江新城，目标就是打造世界级地标商圈！

从那以后，长隆和万博彻底深度绑定，板块价值一夜暴涨。有数据为证，去年长隆万博板块的新房网签金额，直接冲进全市TOP3，这可是市场用脚投票的结果，足以说明大家对这个板块的认可！

而越秀·万博城|和臻，就是里仁洞在这个超级CBD基础上，打造的一座“以人为本”的综合大城，也是广州核心区最大的旧改项目之一。

官方资料显示，项目改造面积约162公顷，建设规模总量将近500万平，把办公、商业、文化、教育、医疗、住区、公园等多种业态都融合在了一起。其中光商业配套就有116万平，教育配套15万平，公共文化配套5万平，医疗配套6万平，相当于把一座小城搬进了CBD里！

这里要重点说一句，虽然项目总建面有500万平，但剔除回迁房和商服配套后，商品房只有约85万平。按套均100平计算，整个项目大概会推出8000套商品房，差不多是1.5个万科城市之光的商品房数量，货量不算少，但也算不上天量供应，不用太担心后续内卷。

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先给大家梳理一下项目的基本信息，一目了然：

产权年限：70年，纯住宅产权，不用担心年限问题；

建筑类型：塔楼，居住舒适度有保障；

首开组团占地面积：23200平米，建筑面积：88500平米；

容积率：3.81，在CBD核心区来说，这个容积率算比较友好的；

绿化率：35.1%，绿化面积815平米，居住环境清爽；

车位配比：1:1.78，家家户户都能有车位，甚至多一个，不用抢车位；

得房率：100-120%，这个得房率真的太香了，同面积段比其他楼盘能多利用不少空间；

装修标准：精装修，省去后期装修的麻烦，拎包入住更省心；

物业公司：越秀物业，大品牌物业，服务有保障；

物业管理费：4.5元/月/平米，符合CBD楼盘的正常标准。

可能有人会问，这么大的项目，是不是分很多组团？没错，整个万博城大概分为4个组团，每个组团的特性都不一样，大家可以根据自己的需求选：

东部组团：既有商业也有住宅，还有回迁房，南侧存在一些不确定因素，谨慎选择；

南部组团：离地铁口有点远，大概2公里以上，出行主要靠自驾，但学校和医院就在楼下，周边回迁房少，居住氛围比较纯粹，适合看重教育和医疗、不怎么依赖地铁的家庭；

西部组团：纯回迁组团，没有商品房，大家可以直接忽略；

CBD组团（首推组团）：这绝对是全盘最好的组团！最靠近万博商务区，配建了大量商服和文娱配套，离地铁也最近，而且被锦绣香江别墅群环绕，低密度的绿化和开阔的视野，能带来安静又舒适的居住体验，改善首选！

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交通配套到底怎么样？能不能实现“地铁直达全城”？

项目首发的CBD组团F1-2地块，位置特别好，就在锦绣香江别墅群正中间，和万博商务区的直线距离只有约600米，站在项目门口就能看到海印又一城，逛街购物超级方便。

可能有人会问，离地铁到底多远？从F1-2组团出发，步行到南村万博E1口大概1.3公里，这个距离不算太远，但也不算太近，很多人会选择骑行，建议后期可以买个电动车接驳，会更方便。

不过地铁本身是真的方便！南村万博站是7号线和18号线的交汇站，不管是去广州南站、老黄埔、科学城，还是琶洲、珠江新城，都能一站直达，通勤效率直接拉满，上班族完全不用愁。

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教育配套是重点！家里有小孩的，一定要重点看这里！

整个旧改项目大概500万方，一共规划了12所学校，包括6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中。也就是说，从幼儿园到高中，都能在小区里解决，家长完全不用因为孩子升学而换房，省去很多麻烦。

其中进度最快的，是CBD组团内的54班小学和36班初中。54班小学是里仁洞小学原址改扩建，36班初中是越秀地产新建的，目前这两所学校已经官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理，和越秀大学城和樾府配建的学校一模一样，教学质量有保障！

可能有人会问，广大附中有多牛？说出来你可能会震惊！

广大附中教育集团的综合实力，稳居广州前四，24年的中考、高考成绩都霸榜全广州！高考成绩更是刷爆朋友圈，清北录取了15人，全省前50名占了3席，前100名占了6席，双一流录取率高达60%，这样的成绩，在广州绝对是顶尖水平！

而且根据坊间信息，今年中考，广附集团旗下的金广附、黄广附初中，都有学霸考出788的高分，拿下了广州中考双状元！足以说明广附系的教学实力有多强。

更重要的是，广附系的集团化办学，遵循“三位一体管理”，同教材、同教研、同考试，能保证教学理念统一，不管是哪个校区，教学质量都不会差。而番广实验教育集团，教学理念、师资力量都和广附集团一脉相承，自然也更容易出成绩。

另外，这所学校是九年一贯制，教育连贯性更强，衔接坡度更缓。小学和初中由同一个品牌管理，不仅知识能无缝衔接，两个学段还能有机过渡，每个学生都能进行系统学习，有天赋的学生也能获得持续的成长支持。家里有小孩要上学的，这款楼盘真的可以重点考虑！

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生活配套够不够方便？能不能实现“足不出户满足所有需求”？

答案是：完全可以！项目沿着番禺大道，要再造一座全新的CBD中轴地标封面，规划打造时尚、教育、健康、科创总部基地，把潮汐人流变成永驻人流，打造一座24小时永不落幕的城市。

在整个社区的中轴线上，还规划了约5万平的文化配套，包括山体公园、文化艺术中心、青少年活动中心和社区活动中心等。这四个城市级公共配套，在万博都是前所未有的！

未来这些配套，还会通过极具未来感的连廊、开放式的设计，和城市肌理融为一体，增加受众，活跃整个区域的共享空间，平时散步、休闲、带娃，都有好去处。

首开组团外部，打造了约600米的开放式公园街区，内部则有约7000㎡的酒店式会所、五大主题公园、全龄架空层泛会所。平时健身、会客、举办小型宴会，在家楼下就能实现，生活幸福感直接拉满。

更值得一提的是，项目还有高达6万平的医疗配套，这可能是广州第一个在项目内部引进优质公立医院的楼盘。大家都知道，番禺的医疗资源一直比较薄弱，这个配套直接弥补了板块的短板，平时看病就医会非常方便。

商业配套就更不用说了，项目本身规划了约116万平的商业配套，还通过“新链接”的思路，设计了立体环廊系统、慢行步道、天桥等，将各个空间节点有机串联起来，出行更丝滑。

而且一路之隔就是万博最成熟的商务区，天河城、四海城、万达广场、山姆等，统统步行可达，吃喝玩乐购一站式满足，完全不用愁。住在万博城，相当于伸手就能摸到一切，生活便利性直接拉满。

前段时间，项目开放了一系列实景示范区，用最“实诚”的姿态，呈现出了万博断层领先的生活品质。足约12米高、横跨两层楼的巨幅照壁，拉开归家序幕，放眼全广州，没几个项目的社区门楼能有这样的气势！

项目采用了全盘大手笔的整体抬高和整合开发模式，结合海绵城市规划，既解决了下雨积水的问题，又打造了下穿环路。还结合岭南骑楼+新加坡立体花园理念，打造了约600米双首层立体花园街区，为业主构建了三重归家动线。

业主开车归家时，可以驶过情景商业街区，再过渡到车库层，实现了完全的人车分流，既安全又安静。这种近似“立体城市”的超前设计，在实景示范区已经能亲眼看到，而且首层商业的部分店铺，也已经露面，未来生活场景一目了然。

项目还规划了约7.2万平的超级中央园林，在目前已开放的实景园林里，已经能感受到它想要带给业主的宁静与松弛。一进大门，入户大堂以宝格丽酒店设计风格为灵感，每一个细节都透着质感；二进“南洋海派”高奢酒店归家大堂，用豪宅级别的奢石装饰公区，格调拉满；三进中心水院，夜幕降临后，水景与灯光交织，氛围感直接拉满。

以高奢酒店会所标准打造的架空层也已呈现，健身、酒廊、待客甚至宴会需求，都能在家楼下满足，未来还会打造两个独立会所。更难得的是，在城市核心，还能拥有如此低密开阔的视野，对望锦绣香江别墅区的可视范围超500米，在万博核心区，几乎再无复刻可能！

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在售楼栋和户型怎么样？二期加推有什么惊喜？

CBD组团分三期开发，一期地块占地约2.32万平，虽然用地面积不算大，但整个CBD组团通过一块巨大的盖板连接在一起，这个设计真的很用心，有三个明显的好处：

第一，避免地块割裂，扩大活动面积。盖板把市政路埋于地下，将一二三期连成一体，地上园林未来是互通的，所有业主都能共享约7.2万平的超大园林，居住舒适度大大提升；

第二，减弱噪声影响，动线互不干扰。市政路下穿盖板，形成下穿式街区，车行噪声被挡住，对住区的干扰很小，而且人车不争道，还能为快递、垃圾清运等人员设置不同的动线，更有序；

第三，采光、通风、视野更好。建设于盖板之上的地块，比现状整体抬高了约3-8米（平均约5.2米），采光更足，通风更好，视野也更开阔。

因为存在高差，项目的一楼和负一楼都能作为入户大堂，地下地上双重动线，访客、网约车、快递、搬家等定制化流线，更加多样，生活更便捷。

除此之外，项目还有很多细节和高标准设计，比如立体垂直公园街区，建筑主动内缩退让；营造口袋公园，布置双首层商业等，每一处都能感受到用心。

一期项目在售的是建面约122-186平的南向阔景四房，全部实现了南向超大面宽+巨幕阳台，全南向设计，户户有巨幕景观阳台、柔性定制N+1大方厅、南北对流大主套，改善属性拉满。

重点来了！二期即将加推，而且是超新规120%使用率，性价比更高！二期在位置上更靠近万博CBD，景观上享受南向观园，和最优朝向一致，主推建面约105平及128平四房，刚需改善都能覆盖。

二期户型更注重居住品质的“平权”，户户大面宽朝南，确保主要活动空间都有充足日晒；全屋空间均好性强，每个卧室都有充足尺度；全空间高配，每个空间都有开敞的景观面，全屋丰盈的收纳系统，能承载全家人的需求。

而且二期户型全屋开创性地做到了更高的飘窗拓展空间，把赠送面积变成了可真正利用的“有效空间”，得房率直接拉满。

建面约105㎡户型，四房两厅两卫，四开间朝南，LDKB一体化设计，5.9m开间巨幕客厅，主卧270°全景飘窗，还能看到千万级大平层同款的CBD墅景，刚需也能拥有改善级体验。

更惊喜的是，这款105平户型，餐厅宽度升级到了约4.3米，客厅开间最大可做到约6.1米，整个餐客厅面积超30平，媲美市面上约150平+户型的客厅尺寸，空间感直接拉满。

全新迭代的超新规128㎡户型，四房两厅两卫，南北对流，超14m南向面宽，采光通风拉满；净宽5.05m巨幕宽厅+净宽4m奢阔主卧，8.65米IMAX阔景阳台，无遮挡看低密墅景；主卧270°全景飘窗，还有步入式奢阔衣帽间，改善体验直接拉满。

这款128平户型，全屋南北对流，南向面宽更是惊人地拉到约15.65米，和侨鑫汇悦台约236平的大平层南向面宽相当；南向阳台尺度更是达到了约8.65米，视野和采光都堪称顶级！

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优点总结，这8个亮点，看完很难不心动！

1. 配套多元齐全：规划了116万㎡商业配套、15万㎡教育配套、5万㎡公共文化配套、6万㎡医疗配套，衣食住行学医一站式满足，不用奔波；

2. 地段顶级：位于番禺核心区位，左邻长隆度假区，右靠万博CBD，首开CBD组团最接近成熟的万博CBD，还三面被锦绣香江别墅区环绕，居住氛围和地段价值双在线；

3. 交通便捷：靠近7号线+18号线双地铁交汇站南村万博站，广州南站、老黄埔、科学城、琶洲、珠江新城都能一站直达，通勤效率拉满；

4. 板块潜力大：长隆万博板块已进驻27000多家企业，聚集了希音、小米、携程等互联网大厂，源源不断的购买力，为房价提供坚实支撑；

5. 园林超大：一二三期通过盖板连成一体，共享约7.2万平超大园林，每一期业主都能畅游整个园林，而且首开组团不靠路，安静又舒适；

6. 教育优质：官宣引入公立九年一贯制名校，学校就在小区内，接送方便，教学质量有保障，解决家长升学烦恼；

7. 户型能打：选择多样，使用率高达110-120％，以改善户型为主，圈层纯粹，不管是刚需还是改善，都能找到合适的户型；

8. 医疗配套稀缺：小区内部配建三甲医院，弥补番禺医疗短板，平时看病就医更方便。

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客观说缺点，这4点要提前了解，避免踩坑！

1. 旧改周期长：项目是500万多方的旧改项目，拆迁和建设周期比较长，后续很长一段时间内，可能会有盖楼的噪音和粉尘影响，居住体验会受一定影响；

2. 转手竞争大：小区住宅总量比较大，未来二手房转手时，竞争会比较激烈，可能会影响转手速度；

3. 地铁接驳不便：首开组团距离地铁站实际约1.3公里，步行时间不上不下，需要电动车接驳，对依赖地铁通勤、不想额外麻烦的人来说，可能不太友好；

4. 周边有陵园：小区东南侧有祥和陵园，直线距离约1公里左右，可能会让部分在意的购房者有所顾虑。

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最后汇总一下，越秀·万博城|和臻绝对不是一个普通的楼盘，而是一个集合了生态休闲、文化空间、创新创业、教育医疗等多种功能的未来城市。

在广州建设历史上，还从来没有一个500万体量的社区，建在CBD当中，万博城给出了一个全新的范本。大体量的社区，能发挥更大的想象力，让城居生活迈入下一个阶段。

单一的楼盘，可能在某个方面比万博城有优势，但要全面对标万博城，几乎不可能。因为能建立在CBD的未来城市综合体，始终只有一个，这是独一份的，也是最难以被复制的。

如果你有在番禺买房的计划，看重核心位置、板块发展潜力，还特别关注小孩教育，那么越秀·万博城|和臻，一定要去实地看看，绝对不会让你失望！

二期超新规120%使用率房源即将加推，建面约105-128平四房，刚需改善全覆盖，想要抢占CBD核心房源，赶紧咨询了解，错过再无！

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深度解读
一、项目官方公示与合规声明
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番禺越秀·万博城|和臻致广大购房者：
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️2026年04月09日
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