上海中产买房，明显加速

最近上海楼市成交很火，毕竟新政叠加小阳春，不火才有鬼了。

但有个好信号还是值得关注一下：1000万以上的房子成交加速了。

置换链条开始 往上传导，中产改善正在快速下场。

先看几组数据：

1）浦东中产标杆板块联洋，上周（3月30日到4月5日）成交了7套，虽然数量不多，但有个信号很明显——4房占比高达57%，套均成交价1558万，妥妥的改善主力。

不过套均议价率接近10%，可以说依然是在以价换量。

联洋整个3月份成交了 68套，成交量创下近一年的新高。

2）虹口瑞虹新城，3月则狂卖23套，也是创近一年单月新高。

来源：网络

3）静安大宁板块3月也卖了63套，静安府、仁恒静安世纪、大宁金茂府这些标杆小区价格已经筑底，议价空间明显收窄。

4）杨浦新江湾城，3月也成交了47套，其中1000万以上的房子占了近四成，以大三房，四房为主。

包括仁恒怡庭、九龙仓玺园、尚浦名邸 、新江湾城首府、嘉誉湾这些品质小区。

同联洋一样，新江湾这些改善大户型的房源，议价空间也不小，在5–8%。

而且面临新房分流压力，建发海宸、保利君园等新房（9–10万/㎡）抢走很多二手客户。

但无论如何，置换链条确实转起来了。

我们帮忙在卖的好几套千万以上的房子，最近也是趁热成交了。

卖小买大的链条一旦启动，千万级以上的成交量自然就上去了。

所以4月份高总价占比大概率会相比3月份高。

但买家目前还是捡漏淘笋心态，不接受涨价。

翠湖四期296平的户型，挂牌一周6400万就被人秒了，速度是真快，但也确实是捡漏价。

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不过对于高总价的二手房来说，今年有几个压力不能忽视：

首先是限售新房解禁。

下半年12万套限售新房要解禁了，很多投资客急着抛盘。

据链家网数据显示：环比2月，3月北上海次新房的新增挂牌量暴涨近400%。

来源：小胖看房

数据来自链家外网，北上海包含静安、虹口、杨浦、普陀、宝山5区

尤其是宝山共康/庙行板块，共康/庙行板块2月次新房的新增挂牌套数只有7套，3月直接暴涨至34套。

原先板块标杆项目央玺，多年惜售，3月直接挂了6套。

根据我们房外房研究院数据，截止3月29日，上海500万到1500万的改善盘，挂牌量对比年前不降反增。

特别是500-800万，1200-1500万这两个价格段，挂牌量增幅最大。

房外房研究院制图

相比300万以下刚需，这部分改善房， 挂牌占比高，成交占比低，流动性要弱很多。

这部分房源的尴尬在于：

一是产品代际差被放大。2026年上海新房市场进入"3.5代住宅"时代，高附赠空间、一梯一户、90%以上得房率成为标配。

相比之下，房龄5-10年的"次新改善房"在户型设计、公共空间、智能化配套等方面明显落后，竞争力大打折扣。

以新江湾为例，建发、保利这些高品质新盘卖9-10万/㎡，还开分销、打折，直接把二手次新的客户抢走了一大半。

二是限售解禁潮的冲击。2026-2029年上海预计有12.15万套限售新房解禁，2027年达到峰值4.5万套。

虽然这些房源主要集中在外环外（占比近三分之二），但7-10万/㎡的改善型产品将在2026年中至2027年底集中入市。

这意味着，当前800-1500万价位的二手改善房，未来将面临海量同质化新房的竞争。

三是价格补跌压力。1200万-1500万这个段位，2024年几乎横盘（仅跌0.2%），但进入2025年三季度后开始加速补跌。

这部分房源前期跌幅较小，性价比优势不明显。

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买卖建议

1）对卖房房东来讲：

房龄老、产品力弱的高总价房子，别想着涨价惜售了，趁着这波热度赶紧出货，后面竞争只会更激烈。

真正稀缺的好房子（地段硬、产品好），可以稍微观望，但也别期望太高。

3月以来，确实有卖家谈好价格临时反悔，加价惜售的现象。一些热门小区，还有跳涨10万到50万的。

但这都是个例，大部分买家不接受涨价。

而从挂牌和成交占比来看，高总价的二手房房源整体依然供大于求。

作为房东，判断自己的房子挂牌价合不合理，有没有竞争力，可以重点关注带看量这个指标，如果小阳春都没什么带看量，那确实要调整一下策略了。

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2）对买家而言：

千万级以上的改善房，可以看起来了。

联洋、大宁、瑞虹这些热门地段议价空间还有，但最近在收窄。

不过也不用太着急下手，除非遇到笋盘。

多找几个板块和小区，新房二手房都对比看看，总会有合适的。

全市来看，改善型的二手房还在挤泡沫，毕竟前两年跌的少。

而且今年限售新房逐步解禁入市，大概率还会有捡漏的机会。

最后，上海改善房成交确实在加速，但这是结构性回暖而非全面上涨。

好房子开始动了，但别盲目乐观；垃圾资产趁热度出，优质资产慢慢挑。

市场后续如何，观察4月份和5月份的成交，量，价，以及成交结构，都要重点关注。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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