严控增量，精准赋能——上海2026年国有建设用地供应计划分析

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

近日，上海市规划和自然资源局发布2026年度国有建设用地供应计划。作为“十五五”规划开局之年，本年度计划围绕城市总体规划、效率提升和民生保障展开，在供应总量、结构、空间布局等方面呈现出鲜明特征。本文从供应规模、结构、空间布局、市场影响及趋势展望五个方面展开分析，重点聚焦住宅用地供应与房地产市场的联动关系，为理解上海土地供应导向和市场发展趋势提供参考。

供应规模：总量精准管控，存量盘活成主基调

2026年上海国有建设用地计划供应规模为1140-1500公顷，供地中值1320公顷，较2025年同比下降10%，延续了近年来严控增量、优化总量的调控态势，调控节奏更趋平稳，市场运行更加理性。从近六年走势看，全市供地规模在2022年达到阶段性高点后逐年优化，2026年进一步步入精准调控、提质增效阶段。这既是上海城市发展从规模扩张转向内涵提升的内在要求，更是主动对接中央要求，落实存量增量统筹、推动集约高效发展的具体体现。

本年度计划明确存量建设用地占比不低于70%，新增用地优先保障重大项目建设和民生事业要求，总量优化并非简单压减规模，而是在城市开发强度接近上限的背景下，通过集约节约用地实现资源高效配置，推动住宅供给更多依靠存量盘活、城市更新和低效用地再开发，主动对接国家战略，更好支撑“十五五”高质量发展。

供应结构：产业用地主导，住宅用地精准调控

2026年上海建设用地供应结构持续优化，形成“产业用地主导、住宅用地精准调控、商办用地平稳供给”的整体格局。在1320公顷供地中值中，产业用地810公顷，占比61%，较上年提升5个百分点，仍是保障城市功能和产业发展的核心载体；住宅用地450公顷，占比34%，规模基本保持稳定；商业办公用地50公顷，占比4%，保持平稳运行。

住宅用地作为房地产市场的核心供给来源，内部结构呈现明显优化，整体围绕住房供给多样化、高品质目标调整。其中商品住房用地计划供应275-385公顷，同比下降23.3%，更加突出“精供优供”导向，城中村改造和旧改用地占比接近三成，城市更新成为重要供给渠道。保障性租赁住房用地计划供应30-55公顷，同比下降29.2%，主要源于发展阶段转换，“十四五”时期已完成大规模建设筹措，“十五五”将转向存量盘活、布局优化和运营提质，通过商品房配建、产业项目配建等多渠道稳定供给，主动适配不同群体的居住需求。保障性住房用地计划供应70-105公顷，进一步补齐住房保障体系短板。

三

空间布局：产业向战略平台集聚，住宅实行梯度供给

2026年土地空间布局严格遵循上海城市总体规划，紧扣“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间策略，实现产业用地支撑功能、住宅用地适配人口、城市更新改善居住品质的分层统筹。产业用地主要向五大新城、南北转型区域及重点产业园区集中，保障科创、先进制造等重大项目落地，推动产城融合与职住平衡。

商品住房用地形成“中心城区适度供应、新城和近郊集中发力”的梯度格局，浦东、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦等区域供地占比超过60%，成为住房供给主力；中心城区以优质改善型地块为主，近郊和新城主要承接刚性及改善性需求，远郊区则以满足本地居住需求为主。

此外，今年计划统筹供应城中村改造用地50-80公顷，主要布局浦东、松江等近郊人口密集区域；旧改用地20-35公顷，重点投向虹口、杨浦、黄浦等中心城区。从资金保障来看，今年上海征地拆迁预算约1255.3亿元，其中市级统筹资金401.5亿元，占比提升至32%，体现出城市更新工作市级统筹力度持续加大，为项目落地提供坚实资金支撑，推动存量土地盘活转化为居住品质提升，切实落实城市更新战略部署。

商业办公用地保持平稳供给，以存量提质为主，重点布局中央活动区、重点商务区及新城核心板块，严控增量无序扩张。

四

市场影响：稳定预期、优化供给，引导市场平稳健康发展

2026年土地供应的总量调控、结构优化和空间布局调整，整体围绕房地产市场平稳运行展开，通过稳预期、优供给、提品质，助力构建房地产新发展模式。叠加新“沪七条”政策优化调控、3月二手房市场明显回升，土地供应与政策、市场形成正向联动。

商品住房用地规模实行精准管控、合理优化，与当前上海17.8个月的商品住宅库存去化周期相匹配，有助于缓解外围区域库存压力、稳定市场预期，同时优质地块占比提升将带动产品品质升级，更好满足改善性住房需求。

梯度化的空间供给进一步引导市场理性分化，中心城区、近郊新城、远郊区域形成定位清晰、有序衔接的供应体系。在住房保障方面，商品住房、保障性住房、保障性租赁住房协同发力，多层次供给体系更加完善，精准覆盖中低收入家庭、新市民和青年人等重点群体，有效缓解结构性住房矛盾。

此外，城市更新与住宅开发深度融合，通过城中村改造和旧改完善公共服务配套、改善居住环境，推动老旧片区向品质宜居转型，实现房地产市场发展与城市功能提升的双向赋能。

五

趋势展望：存量主导、精准调控，推动市场高质量发展

展望未来，上海住宅用地供应和房地产市场将呈现四大趋势，持续践行“严控增量、盘活存量”的中央导向，主动对接城市发展与民生需求。

一是存量土地盘活将成为住宅供给的长期主线，商品住房、保障性住房及租赁住房供给将更多依靠旧改、城中村改造和低效用地再开发，持续深化存量挖潜。

二是住宅用地供应将持续坚持精准调控，根据库存周期和市场需求变化灵活调整规模节奏，商品住房继续走精供优供路线，保障房和租赁住房重点优化空间布局与筹措渠道，适配市场变化与民生需求。

三是住宅空间布局将进一步梯度优化，中心城区提质增效、近郊和新城加大供给、远郊按需供应，更好匹配人口流动和产城融合方向。

四是房地产市场将加快向品质化、多元化转型，房企更加注重产品力与居住品质，多层次住房体系日趋成熟，城市更新深度融入住宅开发，推动市场平稳运行与民生保障水平持续提升。

联系方式

上海易居房地产研究院 咨询中心总监 姚腊

邮 箱：312783877@qq.com