鹰觅眼｜绿城代建风波升级，谁在说谎？

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（来源：鹰觅房研）

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•八年券商从业，持证证券投资咨询分析师

•十年财经媒体从业，资深记者

2026年，上天带给绿城的噩运，不知是起点还是终点。

就在最近一周，绿城的坏消息接踵而至：先是2025年交出的成绩单堪称“上市以来最惨”，归母净利润仅0.7亿元，同比暴跌95.6%；紧接着，跟随绿城近30年的行政总裁郭佳峰突然辞任，中交系高管耿忠强匆忙接棒，出任代理行政总裁；而最致命的一击，来自过去合作伙伴唐山天鸿的实名举报，质疑绿城通过体外空壳公司输送利益，造成国有资产流失。

昔日合作伙伴的指控瞬间触发了市场敏感神经，如今万科原高管主导的体外资金循环导致公司巨亏的案例，至今仍在舆论风口发酵。绿城的处境，四面楚歌。

当行业洗牌尘埃落定，多数房企都已找到自己的生存坐标，绿城却在这个春天陷入了多重漩涡，每一件事都像一把钝刀，反复切割着这家曾经被誉为“地产白月光”企业的体面，也让市场重新审视——这家背负央企背景、以产品力著称的房企，到底藏着多少未被揭开的秘密。

●“执着”

唐山天鸿与绿城的纠葛，并非一时兴起的发难，而是一场持续四年的拉锯战。这场举报始于2022年，伴随双方的司法诉讼一路走来，如今已濒临终局。偏偏在这个关键档口，唐山天鸿选择高调举报，甩出近16GB的证据链，而绿城官方的回应，自始至终只是不带任何证据的口头抗议，反复强调对方“恶意中伤”，却从未正面回应核心质疑。

更耐人寻味的是，举报材料中直指的关键人物耿忠强，在近一年时间内接连被委以重任，直至当下接管绿城的帅印。这让这起举报事件，连同绿城的内部管理，都蒙上了一层挥之不去的神秘色彩。

唐山天鸿举报称，2019年公司与绿城签订项目代建合作协议，最后签约的公司竟是与绿城毫无关联的空壳公司沈阳全运村建设有限公司，后者将从绿城转来的5亿资金，以综合收益率不低于16%的水平借给了项目公司，绿城承诺销售去化率和销售额；如今沈阳全运村建设公司索要剩余欠款3.9亿，并申请法院冻结了计20亿项目资产。由此，唐山天鸿质疑绿城通过体外空壳公司欺诈合同交易，并向外输送利益，涉及国有资产流失。

拨开这起举报事件的迷雾，核心疑问之一是沈阳全运村建设有限公司，到底是不是一家与上市公司绿城中国毫无关系的体外公司？这看似简单的问题，背后却关乎这场纠纷的整个方向。

答案，藏在绿城过往的年报里。查询2019年绿城年报不难发现，沈阳全运村建设公司赫然在列，明确标注为绿城的合营公司。公开信息显示，绿城对该公司直接或间接持股50%。这家公司并非无名之辈，它是“沈阳全运村”项目的开发公司，2019年绿城还曾对其应收账款计提了3.98亿元的减值，足以证明二者关联之深。

截图来源于

2019年绿城中国年报

由此可见，在2019年双方合作签约时，沈阳全运村建设公司确是绿城体系内的合营公司，绝非“毫无关联”的第三方。

转折发生在2021年。从这一年起，沈阳全运村建设公司从绿城年报的合联营公司名单中消失了。这是否意味着双方在股权层面完成了切割？而诡异之处在于——2021年，正是绿城对唐山天鸿承诺的项目业绩彻底落空的一年。

据唐山天鸿举报材料称，2019年签约时，绿城曾承诺，合作项目唐山桂语江南在2021年底前住宅销售去化率达90%，销售总额不低于21.8亿元，但到了2021年底实际完成额不足0.94亿元，目标完成率不足5%。而就在业绩承诺崩塌的这一年，过去作为合营公司的沈阳全运村建设公司从年报上消失了，这种时间上的高度重合，真的是“巧合”吗？

确定是，双方矛盾爆发后，绿城的态度倾向于认定沈阳全运村建设公司与自己毫无关联。

2022年，双方反目后互相起诉：天鸿在河北起诉绿城地产集团及绿城管理严重失职，要求赔偿损失；而沈阳全运村建设公司则在辽宁沈阳起诉天鸿，要求其连本带利偿还3.9亿元，并查封了项目价值20亿元的资产。

在沈阳中院的诉讼中，沈阳全运村建设公司的口径是——“绿城内部酌定由其作为出借人”。需要注意的是，即便是要对方还债，沈阳全运村建设公司也没直接承认自己和绿城有任何关系。而在河北高院的上诉中，绿城更是极力否认自己与沈阳全运村建设公司存在任何关联。

沈阳全运村建设公司明明属于绿城血脉的公司，为何要频频显示自己是独立第三方的身份？

结合所有线索，我们或许能勾勒出这起事件的完整脉络——起初，绿城确实抱着合作代建的初衷与唐山天鸿牵手，签约主体沈阳全运村建设公司作为其合营公司，也符合正常的合作逻辑。但在项目实际运营中，绿城发现自己无力兑现业绩承诺，且可能面临巨额赔偿，于是选择“抽身出局”——让沈阳全运村建设公司脱离绿城体系，摇身一变成为“第三方公司”。这样一来，绿城既能规避项目失败的责任，又能继续理所应当地拿回自己的借款和高息。

如今，绿城的“执着”，刚好递给了唐山天鸿一把刺向自己的利剑，后者指控对方利用第三方空壳公司向外输送利益。这恰是一个“合适”的时空节点，如今万科原高管利用体外公司掏空上市公司的事件还在持续发酵。要是时间能够倒流，想必绿城绝不会选择这样一条让自己如此被动的道路。

绿城一直倾向于撇清自己与沈阳全运村建设公司的关系，但真正的股权关系或许有一些玄机。

要弄清沈阳全运村建设公司当下的真正归属，就不能不仔细研究一下香港广伟集团。公开信息显示，香港广伟集团是沈阳全运村建设公司的全资股东。

网传一份香港广伟集团的股权结构，显示其背后是一层又一层的离岸保密架构：广伟集团100%由香港盈高有限公司持股，而香港盈高则由两家注册在英属维京群岛（BVI）的公司各持股50%共同持有，而保密架构让这两家BVI公司的最终受益人信息无从知晓。

如果这份网传信息为真，那么截至到目前，香港广伟集团或沈阳全运村建设公司的真正归属就是一个谜。

从2013年开始，香港广伟集团就是沈阳全运村建设公司的全资股东，2021年前，后者是绿城的合营公司，也就是说那时绿城直接或间接是香港广伟集团占比50%的一个股东；而2021年之后，年报显示沈阳全运村建设公司不再是合营公司了，那么，绿城真的退出了那个保密的离岸架构了吗？除了绿城，应该没人能真正清楚。

绿城现在应该骑虎难下。如果绿城只是单纯为了在与唐山天鸿的诉讼中赢得胜利，实际并没有退出离岸架构，现在依然是沈阳全运村建设公司的合营股东，或是小股东，那么绿城对司法所说的就是谎言；如果绿城依然认定沈阳全运村建设公司是独立第三方公司，那么根据唐山天鸿的举报材料，或难逃对外输送利益的指控。

●反噬

上周，绿城交出了一份史上最差的成绩单，2025年归母净利润只有0.7亿，离亏损仅有一步之遥。这次举报事件又给这份业绩增加了一些注解。

唐山天鸿向有关媒体举报称，他们已知的类似利益输送事件超过40个，涉及金额近1000亿元，上市公司利润损失涉嫌近100亿元。

不知唐山天鸿所说是否有夸张的成份，但巧的是，绿城的财务账面上这两年正在计提大额信用减值。根据年报信息，这些信用减值大多来自其他应收款。在这次唐山代建案例中，绿城当初给合营公司沈阳全运村建设公司拨款5亿元，让其借给项目公司。在财务处理上，这5亿元被计入“其他应收款”。如果判定这5亿元没法收回，公司就只能按比例计提信用减值，直接造成净利润的减少。

年报信息显示，绿城连续两年进行了大额信用减值，2024年为10亿元，2025年增至20亿元，较之前年份大幅增加，这也是导致绿城2025年业绩大跌的主要原因之一。

在这场举报事件中，绿城的“资金生意”让人浮想联翩。事实上，绿城从未隐瞒过这一业务——每年的年报中，“其他收入”一项里，都会明确列示利息收入来自合作项目的借贷资金利息，2019年年报的表述尤为清晰。

2019年年报

在过去的行业上行期，民营房企活跃且普遍缺少资金，绿城通过合作方式对项目高息借贷，曾经赚得盆满钵满。然而，这是一把双刃剑——在行业上行周期，除了项目收益，利息收入更能锦上添花；在下行周期，项目一旦亏损，可能导致不仅收不到利息，甚至如前所说连收回本金都属困难，只能计提减值。

如今绿城的合作项目锐减，且合作方全是不差钱的国央企，导致公司利息收入大幅缩水。这一点，在绿城2025年的业绩中体现得淋漓尽致。2024年，绿城利息收入仍高达23亿元，而2025年骤降至了10亿元，对公司整体业绩的贴补功能明显减弱了。

绿城2025年业绩有一个特别醒目的特点，在公司合并净利润22.86亿元中，少数股东损益高达22.15亿元，结果归母净利润只有0.7亿。

乍一看，似乎是公司赚的大部分钱都被少数股东分走了，但这种解读有一定的局限。事实上，绿城的少数股东权益占比虽然一直居高不下，但其中很大一部分属于明股实债。这些年绿城拿地的权益占比一直在提升，项目层面的盈利并非没有，只是这些盈利，在集团的总盘子里被不断消耗，最终未能体现在归母净利润中。

好比一个大家族统筹所有小家庭的经济开支，虽然大部分单个家庭盈利，但把赚到的钱归集到整个家族后，家族需要应对整体的房屋整修、铺设水电、安保维护等等消耗性支出，如果这些支出太过庞大，最后整个家族的收益就会变小。

绿城2025年的业绩，那些消耗开发盈利的“支出”，正是高达60亿的各类资产减值和投资合联营项目的亏损。当下的绿城，正在经历成形于狂飙岁月的业务模式的痛苦反噬。

回望地产行业的洗牌历程，如今活下来的房企，大致分为三种生存状态：第一种是华润置地这类，开发与经营业务相互配合，既有优质住宅项目的稳定盈利，又有商业、物业等板块的持续造血，活得风生水起；第二种是保利这类纯粹的地产开发企业，没有多元化业务的帮衬，在市场的下行周期里走得步步惊心；而第三种，就是绿城这样，陷在前任留下的烂摊子里左冲右突，一边要消化历史遗留的坏账和纠纷，一边要在行业困境里寻求突围。

绿城2025年的业绩已是既定事实。2026年春天，新总裁耿忠强的上任，能否带领绿城迎来自己的春天，现在看仍是未知数。