北京城建，设计师太厉害了

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陈海保 主播

龙樾海序所在昌平东小口地块成交于去年10月30日，由城建发展（600266.SH）和北京铭嘉联合体以28.09亿元底价摘得，折合楼面价3.2万元/㎡。

项目占地3.13公顷，规划建面8.78万㎡，容积率2.8。

规划12栋住宅楼，共907户，面积段：78/95/108/122㎡。

规划解读

龙樾海序整体规划12栋住宅楼，5栋洋房和7栋18F小高层高低错落，穿插布局。

项目占地3.13公顷，容积率高达2.8。

北京在全国来讲，楼盘的容积率普遍是比较低的，2.8已经北京近三四年来住宅地块的最高容积率水平。

当然2.8不是唯一，去年有一些四环甚至三环内地块，容积率也达到2.8。

但是这个项目在2.8容积率的条件下，建筑高度限制在60米内，实在有点偏矮，常规情况，至少建筑限高80米。

可以对比下朝阳区的两个盘：

北京宸园西地块容积率2.8，限高80米，为16-25层；

中海万吉玖序的容积率2.8，限高80米，为10-23层。

相较而言，龙樾海序规划的难度更大，在限高条件下只能做到最高18层，楼间距也会相对小一些。

公服配套楼集中在东侧主入口位置，除了两栋单体配套楼，大门北侧5号楼的首层，有一部分空间为社区管理服务用房。

在整个总图上，没有看到配电室。

在公众反馈意见中，也提到了有关公服配套设置的问题。

对于总图中没有标注的垃圾桶站、可再生回收点、非机动车坡道等，开发商回复明确了具体位置：

垃圾桶站位于5#、8#、9#、12# 住宅楼及2# 人防出入口的北侧；

可再生回收点位于5# 住宅楼及2# 人防出入口的北侧；

非机动车坡道位于9# 住宅楼东侧。

然而，有关配电室的位置，依然没有明确。只是援引了《北京市居住公共服务设施配置指标》及《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》(京政发[2025]25号)作为依据，表示该项目的配电室按照上述要求设置。

TIP：在最新实施的文件中，关于市政保障类设施配置的引导要求提到：

配电室（箱）/电缆分界室，落实防涝风险评估及防控措施，经相关部门审查同意后，可在地下一层设置。

龙樾海序虽然没在回复里明确，但结合总图来看，该项目的配电室应该是放在了地下空间。

这也成为新规实施后，北京首个民宅配电室“入地”的项目。

在它之后，丰台的中建方程国贤府，以及顺义中铁工投新国展项目，建工花乡项目也跟进了。

配电室入地，不仅可以节约地上空间，还不占用容积率，多设置几套住房。

对于购房者而言，配电室是否入地直接关系到居住安全与生活品质。虽然新规为地下设置提供了政策通道，但具体的防涝评估标准、审查流程以及后续的安全保障措施，仍是公众关注的焦点。

龙樾海序此次含糊的回应，或许也折射出开发商在平衡政策红利与市场信心之间的谨慎态度。

随着北京房地产市场对“好房子”标准的日益重视，公共服务设施的配置细节也成为衡量项目品质的关键标尺之一。龙樾海序后续是否会进一步公开配电室的具体设计方案及防涝评估报告，以消除公众疑虑，值得持续关注。

开发主体

项目开发主体北京城华房地产开发有限公司由城建发展（600266.SH）控股80%，蓝华宇房地产持股20%。

城建发展总经理助理刘露军出任项目公司法人、董事长。

蓝华宇房地产是昌平区属国企北京嘉铭的全资子公司，也是昌平区开发建设平台之一，负责城市开发工作，这其中就包括龙樾海序所在的东小口贺村中滩村AB地块旧村重点村改造项目。

区位地段

龙樾海序位于昌平东小口镇，五环至六环之间。

地块自打亮相就颇受关注，回天地区人口密集，但都是老盘，板块近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。

东小口地块一度被称为“昌平南区域的最后一块拼图”。在昌平，这块地的位置，是能跟朱辛庄叫板的。

中轴北延长线上，直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。

再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。

东小口贺村中滩组团共有3幅住宅子地块，用地规模总计14.49公顷，规划地上建面39.8万㎡。

其中龙樾海序所在的001地块是最早成交的一幅，具有先发优势。

这块地也是规模最小的一幅，规划建面约8.8万㎡。

东侧002地块建筑规模约15.6万㎡；南边的005地块约15.4万㎡。

相关公司：城建设计hk01599,北京城建sh600266