北京
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保利熙瑞
海淀西四环低密纯洋房，内城改善之选
165㎡和240㎡样板间已经开放
一、基本情况
开发商：央企保利发展控股＋国企北京建工，保利操盘
土拍：2025年5月拿地，楼面价约7.84万/㎡
位置：海淀区田村路街道半壁店，西四环外，田村路与永定路交叉口北侧。西四环-西五环之间，直线距西四环约1.2公里
占地面积：总用地约4.06公顷，地上建面约5.8万㎡，总建面约10.15万㎡
容积率：仅1.43，海淀内城罕见低密纯住区
绿化率：30%，限高18米（实际最高15.89米）
楼栋/户数：14栋3-5层纯洋房，无高低配，正南正北排布，总户数323套。东区6栋楼，西区8栋楼。
产品：70年住宅，165-275㎡全系四居，精装交付，层高3.05-3.3米
得房率：90%-94%，海淀改善天花板
价格：单价预计11万左右，开盘肯定会有较大折扣。1400万起，主力1600-3500万，圈层纯粹。
物业：保利物业，高端服务体系。
二、地段位置
1.区位价值：
海淀国宾区，内城改善核心。占位海淀西四环田村板块，属内城国宾区，既享海淀科创与学府底蕴，又拥四环成熟配套，是海淀继树村后极少的纯低密宅地，土地供应近乎断供。
2.交通：
双轨+主干道，全城通达-地铁6号线五路居站步行约800米、田村站约1000米，换乘1/10号线，直达中关村、金融街、国贸-未来12号线覆盖，进一步加密轨交网络-紧邻西四环、玉泉路、复兴路，自驾30分钟内覆盖核心商圈-距莲石路、阜石路近，快速衔接京西与城区
3.配套：
全维成熟，无需等待
教育：人大附小亮甲店分校西校区、二十一世纪学校、玉泉小学等，八里庄学区，海淀第二梯队
商业：京粮广场、盒马、田村生活广场，3公里内金源购物中心、五棵松华熙
医疗：301医院、空军总医院、海淀医院，三甲密集，健康保障充足
生态：田村文化广场、定慧公园、永定河休闲带，日常休闲便利
圈层：周边航天、科研单位聚集，毗邻核心部委、军队大院。
三、产品介绍
1.社区规划：
纯粹低密，墅级体验。14栋3-5层纯洋房，无叠拼、无合院，清一色正南正北平层板楼，楼间距不错。
容积率1.43，低于多数别墅社区，人均空间大，私密性强。约4600㎡会所+下沉庭院+景观亭，业主专属社交空间-人车分流，地下车位充足，归家动线舒适
2.户型设计：
基础得房率83%-87%，综合得房率90%-94%（含赠送阳台/设备平台）。
136-140㎡ 四室两厅两卫（入门改善）
- 经典四叶草格局，四卧分置四角，互不干扰，私密性强。
- 南向四面宽，LDK一体化通透布局，全明无暗角，空间利用率高。
- 独立入户玄关，收纳充足；南向约0.6米开敞阳台，采光观景俱佳。
- 北向次卧均超10.5㎡，可放1.8米床，适配多孩/三代同堂。
- 双明卫干湿分离，动线流畅，海淀改善高性价比之选。
165㎡ 四室两厅三卫（主力爆款）
- 双开门入户+独立玄关，归家仪式感拉满，尊崇感十足。
- 南向三卧+5米宽厅，LDKB一体化，社交与私密分区清晰。
- 双套房设计，主卧配独立衣帽间+270°转角窗明卫，舒适度拉满。
- 南向约1米开敞阳台（不计产权），拓展空间，观景视野开阔。
- 三卫全明，避免早高峰拥堵，改善家庭优选。
208㎡ 四室两厅三卫（进阶改善）
- 6.8米光幕横厅，搭配落地窗，尺度感与采光面拉满，豪宅气场足。
- 南向双套房，主卧双开门+步入式衣帽间+浴缸，私享品质生活。
- 独立家政间（约9.24㎡）+中西厨岛台，功能分区明确，家务动线高效。
- 南北通透，全明格局，约1米开敞阳台，室内外空间自然衔接。
- 层高3.15米，空间通透不压抑；综合得房率约93%，改善进阶标杆。
240㎡ 四室两厅四卫（楼王户型）
- 南向四面宽约16.5米，三卧室朝南，阳光铺满全屋，视野无遮挡。
- 双开门入户+独立玄关，三套房+保姆间设计，两代/三代同住互不干扰。
- 餐客厨一体化，面宽近12米，通透性极强，适配高端家庭社交需求。
- 主卧配独立衣帽间+双台盆+浴缸，北向书房可拓展为超级主卧套房。
- 南北双阳台，开敞阳台+生活阳台，功能齐全；综合得房率约94%，终极改善之选。
3.精装与配置：
顶奢标准，细节拉满-层高3.05-3.3米，空间开阔无压抑-户户奢阔开敞阳台（非挑板），可放桌椅，实用性强
东地块3.2米层高，西地块3.05米起步，选房分析可参与一休团购，加微信：smartYXKF
瑞士顶级厨电，高于嘉格纳标准，精装用材一线品牌-全屋智能系统，新风、地暖、中央空调标配-入户玄关超大收纳，动静分区，隐私性强
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