行业不狂奔了，层层拆解酒店投资如何步步为赢

一年一度，由酒店圈儿（Hotelers）平台主办、上海博华国际展览有限公司支持的“2026酒店圈儿主题论坛：行业降速——酒店投资如何步步为赢？”在热烈的氛围中圆满落下帷幕。

半天聊下来，就围绕一个问题：行业不狂奔了，以前那套算得清、熬得住、等得起的玩法还管用吗？

答案很明显：行不通了。

那接下来怎么办？三场主题演讲、两场圆桌对话，从宏观趋势研判到设计改造解法，从品牌差异泳道突围到存量焕新加速盘活，一层层往下拆。

行业在降速，但不是在躺平 ■

门墩儿副总经理潘青海作为受邀主持在开场提了几个关键词：场景消费、REITs、宠物经济、连锁化率、迭代洗牌、AI。听起来各说各的，其实都指向同一个事实——行业正在降速，需要细分谋出路。

门墩儿副总经理 潘青海

北京优尼华盛酒店管理咨询有限公司董事总经理赵然在主题演讲《行业在降速，酒店投资如何步步为赢？》中甩出数据佐证。酒店大宗交易额从2023年的高峰跌到2025年，差不多腰斩。新建酒店占比一年比一年低，到2027年，存量改造项目预计要占到半数以上。运营端更扎心：2025年供给涨了3.2%，需求只涨0.4%，RevPAR死活回不到2023年的水平。

她把这个叫做“动能转换”——从增量狂奔转向存量精耕。不是不跑了，是换了个跑法。

三个挑战被拎了出来：需求分化和客源重构（商旅在省钱，家庭出游反而愿意多花）、成本刚性上涨与回报承压的矛盾、产品和资产大面积同质化老化。赵然强调，酒店现在来回答“为谁服务”这个问题，得精确到每一天。

北京优尼华盛酒店管理咨询有限公司董事总经理 赵然

星野集团是一个可以参考的亮点。星野在日本经济下行三十年里，从无名小卒干成世界级，做了三件事：组织扁平化、一人多职；逆势收物业、建品牌矩阵；把重资产装进REITs，轻资产专心做管理。更关键的是它的定位策略——价格、产品、易触达性只做到行业平均（3分），服务做出差异（4分），体验价值做到极致（5分）。结果面对下行周期，它活下来了，还越来越好。

赵然给出三点启示：轻重结合抵御周期波动，组织变革释放人效，文化深耕打造产品差异。落到酒店投资上，就是四个词——选准赛道、算精模型、产品赋能、运营思维先行。

FIT酒店用品管理联合创始人兼CEO 苏志强

FIT酒店用品管理联合创始人兼CEO苏志强也在演讲环节以Grin产品为例分享做定制产品和跨界设计的经验。用他的话说，好产品不是没有，是行业没发现、不敢用。这也是降速期里一个被忽略的突破口——产品端抠细一点，一样能挤出利润。

认清大势，接下来就得动手干活。降速期的第一个实战场，就是存量改造。

存量改造，不是拆了重来那么简单 ■

第一个要啃的硬骨头就是老酒店。

万达酒店设计研究院院长 王志勇

万达酒店设计研究院院长王志勇在主题演讲《存量市场下酒店设计的成本管控经验趋势》，上来就怼了一个常见误区：很多人拿到老酒店，第一反应是拆。他指出，真懂改造的设计师，得先做资产研判。

什么叫研判？

研判就是搞清楚哪些能用、哪些可用、原业主有没有债务问题、原管理团队的人员成本是什么情况。他以接手过的一个老五星为例，周边竞品扎堆，最后没维持五星，改成了精选服务酒店，客房减少，公区拿出来做足浴、沙龙、棋牌，坪效反而上去了。

大堂是个典型的低效空间。传统五星酒店四五百平的大堂，看着气派，其实不怎么创造价值。要是把大堂搞成多功能餐厅、综合岛台、茶室，一平米都不浪费。

客户体验这块，别光刷墙换软装。隔音、空调、热水、异味这些基础问题不解决，客诉永远在。尤其老酒店的异味，多半是防水没做好，得彻底清。

他还安利快装材料。卫生间格局不改的情况下，轻薄材料直接覆盖旧面，省掉拆除、运输和工期。

两个案例很说明问题：扬州万达颐华酒店，保留原本的石材铜雕和大楼梯，只做翻新抛光，布局调一调，坪效就上来了。德阳一个烂尾古堡，大结构没动，换个主题，改造成本压得很低。

设计师的价值不是拆得干净，是花小钱、办大事，用轻量化和文化特色把旧房子变成新主题。

品牌突围，不是换个logo就能解决的 ■

改造完硬件，真正的考验来了——产品长得越来越像，如何让客人记住你？

浩华管理顾问公司品牌及市场推广总监 杨娅萍（左一）

第一场圆桌讨论由浩华管理顾问公司品牌及市场推广总监杨娅萍主持，话题直击行业最头疼的问题——同质化。

洲际酒店集团大中华区发展营销总监 文莉

洲际酒店集团刚刚在大中华区发布了第14个品牌“佳阁酒店（Garner）”，首家店开在北京798艺术区。洲际酒店集团大中华区发展营销总监文莉分享了这个决策背后的逻辑：存量时代来了，年轻客人要的是个性化、非标体验。佳阁的玩法就是让客人按自己的风格来，不搞一刀切。

丽世集团公共关系和市场总监 钱晶

丽世集团公共关系和市场总监钱晶的分享很有画面感。丽世品牌诞生于毛里求斯，中文名取“美丽的世界”之意。到中国12年，他们没硬搬海外的玩法。广西崇左的项目，把海外的“落日鸡尾酒”改成融入壮族天琴和山歌的“入夜仪式”。云南茶马道那条线，丽世咖啡做成了移动咖啡车，跟着客人从丽江到香格里拉，随机闪现在纳帕海、白马雪山。品牌不是PPT纸上谈兵，得实打实落到运营里。

丽芮酒店（中国）品牌战略部负责人 李枫

丽芮酒店（中国）品牌战略部负责人李枫则提出了一个关键转变：从“单房”到“单客”。以前盯着房价和出租率，现在得盯一个人进店能花多少钱，非房收入才是增量。丽芮有个小彩蛋叫“有趣时刻”——酒店员工发现客人身上有红色元素，就激活一个惊喜服务。回头客就是这么攒出来的。

诗莉莉酒店集团开发拓展部总经理 徐辰屏

诗莉莉酒店集团开发拓展部总经理徐辰屏围绕集团“爱与美的共鸣”理念，讲了两笔很划算的改造账。杭州玉皇山庄，1.2万平米只花了1100万改造，把国营商务酒店变成度假型，扭转了客源结构。杭州天池滨江性价比更高，400万只动公区，把顶层废弃泳池改成酒吧和打卡点，靠非房收入回本。他把“经验”总结成四个字：求同存异。找对伙伴，做自己擅长的，别硬卷。

存量市场，机会在哪儿？ ■

品牌差异化做出来了，那钱往哪儿投？

聚焦中高端赛道，中国酒店市场供给端延续扩张趋势，并逐步进入以存量为主导的运行阶段，但增速放慢到7.7%。翻牌数量则维持在相对高位，其中单体非连锁酒店翻牌引入连锁品牌运营，占翻牌总客房数的57%。

另一个赛道，过去十年，中国住房租赁行业已经悄然经历了一次结构性变革。

酒店圈儿（Hotelers）平台创始人 王昊天（左一）

第二场圆桌分享，酒店圈儿（Hotelers）平台创始人王昊天邀请五位行业嘉宾展开了一场真金白银的硬核对话。

痛点与困境：老物业、高成本、低坪效，业主进退两难

逸扉酒店首席发展官 晏春

逸扉酒店首席发展官晏春认为存量主要源于两波泡沫：一是之前增量扩张阶段开发商激进加盖的大量五星级酒店，本来就存在低坪效的问题；二是疫情前中高端酒店投资盲目乐观，租金涨了一倍多，疫情一来全倒了。痛点是坪效过低和成本过高。他举例，上海市中心威海路的四季酒店翻牌成阿丽拉，直接砍掉宴会厅，徐家汇安达仕也是如此，表明市场都在瘦身，大空间不赚钱已经成为共识。

洲际酒店集团大中华区发展副总裁周洲补充了三个难点：物业改造难度大（不知道从哪下手）、坪效低（怎么调都难提高）、成本不确定（改着改着钱就超了）。

东呈集团联席总裁兼华东公司CEO胡隽表示，很多市场单体酒店本身位置不差，但物业条件老化，改造成本算不过账，加盟品牌的钱投进去不知道什么时候能回来，进退两难。

雅诗阁中国区产品与技术服务

暨开业筹备部副总裁 李朝瑞绮

雅诗阁中国区产品与技术服务暨开业筹备部副总裁李朝瑞绮点出一个特殊难题：很多改造项目会存在暗房、无特行证、缺配套设施等问题，传统酒店品牌接不了，酒店式公寓就具备了先天兼容优势。

希尔顿欢朋（中国）投资发展区域总经理李云从结构层面总结，中高端酒店扎堆卷价格卷体验，承受双重压力；消费者需求进化了但产品没跟上；投资的逻辑也从过去常说的“时间是朋友”变成了当下“时间是敌人”。

逆势破局：各集团/品牌如何通过差异化优势收获“过人”表现？

洲际酒店集团大中华区发展副总裁 周洲

周洲概括了洲际酒店集团的存量友好解决矩阵：2018年推出voco，通过差异化的品牌视觉和设计软装让品牌深入人心；2021年推出奢华软品牌洲至奢选（Vignette Collection），定向解决奢华单体酒店的难点；新发布的中高端品牌佳阁酒店（Garner），主打换牌。当然光有品牌不够，还得有技术团队快速出PIP、强大的供应链和会员体系托底。选址上坚持“4个R”， 看区位GDP和竞品表现。

东呈集团联席总裁兼华东公司CEO 胡隽

胡隽认为，未来五到十年，物业存量（办公楼改酒店）和酒店存量（老连锁翻新）两个赛道会持续释放机会。但存量改造首先要回归生意本质：投资人要算得过来成本，客户要获得稳定且差异化的体验。他举了旗下品牌乔治莫兰迪的例子——创始人做设计出身，合伙人搞工程，把老物业里的可用价值最大化，不必要拆的就不拆。而柏曼品牌专攻存量翻新，已在全国开了500多家店。改造后，东呈通过区域化和三级管理体系保证运营一致性，把非标软品牌做出标准化的服务体验。

晏春提了两个关键点：物业租金的窗口期已经到来，上海写字楼租金从以前按美金算跌到不敢想的水平，正是入场翻盘的好时机；OTA必须严控，逸扉品牌将OTA渠道贡献占比压到25%以下，发展自有渠道做到35%-50%，2025年单抖音品牌就实现了1.5亿的GMV。

李朝瑞绮指出，雅诗阁的差异化在于“灵活适配”。旗下七个品牌，能适配不同物业，能消化暗房，用小餐厅、高端管家服务替代传统酒店的大配套。去年北外滩的项目，两栋楼分别做雅诗阁和雅寓，开业四个月入住率冲到80%，如今更是一房难求。未来，服务式公寓的赛道会越来越细分，宠物、养老、短租+长租组合，都是机会。

希尔顿欢朋（中国）投资发展区域总经理 李云

李云则强调关注客户体验要“精准做减法”，而不是内卷看谁能提供更多服务。大堂风格一店一设计提升档次，客房标准化降成本，在看不见摸不着不影响感受的地方省成本。他强调，未来市场低速增长、高度分化，靠周期赚钱的时代结束，机会在存量，拼的是细致运营。

五位嘉宾还分享了各自集团在“酒店+”细分赛道的创新。洲际酒店集团正在与恒隆合作做“酒店+商业”，华邑主攻“酒店+文化”； 东呈把存量改造分为轻改、中改、重改，以顾客体验价值为核心；逸扉针对年轻客群倡导“日咖夜酒”的生活方式；雅诗阁推出针对不同客群的细分品牌，如养老、宠物生活；希尔顿欢朋则在早餐和接触点等宾客体验细节追加投入，形成客户复购。

一个共识很明确：存量不是简单的翻新，而是从定位到运营的全链条重构。谁能在坪效和成本之间找到平衡，谁才有机会在降速周期里站稳脚跟。

行业降速但思考不息，存量时代犹存，愿今日之所获，能为各位在投资与运营的道路上带来启发和方向。

整场论坛下来，一个感受越来越清晰：降速不可怕，可怕的是还用老逻辑做新市场。

从认清大势，到动手改造，再到品牌突围，最后落到投资那笔账上——整条逻辑串完，答案其实已经摆在那了。存量焕活喊了好几年，但现在是真的到了不得不做、也必须得做出成绩的时候。

最后再次感谢各酒店集团品牌、行业嘉宾对酒店圈儿（Hotelers）的信任，上海博华国际展览有限公司对本次论坛的支持，也感谢所有莅临现场及线上关注的每一位朋友，明年再会。

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