拍卖量在涨，成交却在掉：澳洲楼市最危险的信号来了？

澳洲楼市，正在出现一个很不妙的信号。

刚刚过去的复活节长周末，全国初步拍卖清盘率跌到55.5%，创下2022年7月以来最低水平。这也是自2022年12月以来，全国初步清盘率第一次跌破60%。

而更让市场紧张的是：

这还只是初步数据。

随着更多结果补录，最终清盘率很可能被进一步下修。分析人士甚至预计，本周最终数字可能跌破50%，直接回到2020年第一次COVID封城时期才出现过的低位。

换句话说，澳洲房市现在面临的，不只是“周末冷一点”，而是：

买家真的开始怕了。

为什么突然这么冷？

这次市场降温，不是单一因素造成的。

表面上看，复活节长周末本来就会影响成交节奏。
但这次的问题显然不只是节假日。

真正压住买家的，是三层焦虑同时叠加：

第一，中东战事带来的不确定性

买家现在最怕的，不是眼前一套房涨几万跌几万，
而是接下来整个宏观环境会不会继续恶化。

战事推高油价，能源和食品成本上行，
大家都知道，这最终会传导到家庭生活成本上。

第二，澳联储可能继续加息

SQM Research 的 Louis Christopher 直言，市场现在非常担心，澳联储会为了应对战争带来的通胀冲击，在接下来某次会议上继续加息。

而下一次利率会议，就在5月5日。
他说，这将是“这个国家很多年来最重要的一次会议之一”。

这话一点都不夸张。

因为对于今天的买家来说，
他们现在最大的敌人，已经不是房价本身，
而是：

借贷能力会不会继续被打下去。

第三，卖家开始更急着出货

买家犹豫的时候，卖家却没有完全停下来。
相反，有些卖家明显开始加快动作，希望在更差环境来临前先把房子卖掉。

这就形成了一个很尴尬的局面：

• 买家更谨慎

• 卖家更着急

• 拍卖量还在增加

• 结果就是流拍、撤拍、改期明显变多

这也是为什么市场会突然显得这么“塌”。

数据已经很难看，而且可能还会更难看

先看几个关键数字。

全国初步拍卖清盘率目前是55.5%。
如果后续继续下修到50%以下，那将是自2020年疫情第一次封城以来最差的一次。

SQM 的 Louis Christopher 甚至说，
最近一周，每5套房里大概就有3套出现改期、流拍或直接撤出市场。

这句话其实很重。

因为它说明现在的问题已经不是“卖得慢”，
而是市场里越来越多交易，干脆走不到成交那一步。

说白了：

挂牌在增加，但真正敢接盘的人在变少。

悉尼和墨尔本，已经先开始掉速了

这波拍卖降温，最明显的压力还是集中在悉尼和墨尔本。

悉尼

复活节周末共举行了389场拍卖，比去年同期还增加了8.4%。
但到目前为止， reported successful 的比例只有53.4%。

墨尔本

共有152套房屋拍卖，目前的成功率是58.3%。

这两个数字单看可能还不算“崩”，
但放在当前的情绪环境里，市场最担心的是：

最终结果大概率还会往下修。

也就是说，现在看到的还不是最差版本。

布里斯班和阿德莱德也在拍卖增多，但没那么惨

相比之下，布里斯班和阿德莱德虽然拍卖量也增加了，
但整体气氛还没有悉尼和墨尔本那么沉重。

两地今年复活节期间的拍卖量都比去年同期增加了10%。
清盘率分别是：

• 布里斯班：55.7%

  （66场）

• 阿德莱德：57.7%

  （53场）

也不算特别强，
但至少没有悉尼和墨尔本那种“核心区先熄火”的紧张感。

最受伤的，不是便宜区，而是高端区

这篇报道里一个很重要的判断来自 Ray White 首席经济学家Nerida Conisbee。

她说，当前低清盘率反映出来的，主要还是悉尼和墨尔本市场的问题。
而且在悉尼内部，最明显的疲软并不是低价区，而是：

• 东区

• Inner West

• Lower North Shore

• 以及更偏高端的市场

也就是说，现在市场分化非常明显：

便宜区

仍然有更高的清盘率，买家活动也更积极。

贵区

需求明显慢下来，买家信心先掉。

这其实非常符合当前的现实逻辑。

因为高端买家虽然表面上更有钱，
但他们对宏观环境和资产价格的敏感度往往也更高。
一旦中东战事、加息预期、经济不确定性一起上来，他们反而更容易踩刹车。

而中低价位市场为什么还没完全崩？

因为很多人买的不是“资产配置”，
而是刚需、改善和被迫上车。
这部分需求，再难受，也没法彻底消失。

房价已经开始往下了，而且高端区先跌

除了拍卖市场变冷，价格端也已经出现了更明确的信号。

根据 Cotality 的月度房价指数：

• 悉尼房价在3月季度下跌0.2%
• 墨尔本下跌0.6%

更值得注意的是，跌得更明显的，是两地那些较富裕的 suburb。
反而一些更可负担的区域，价格还有上涨。

这说明现在的市场，不是“全盘都不行”，
而是出现了一种很典型的资金压力型分化：

• 高总价先承压

• 低总价还在被需求托着

• 贵区先冷

• 便宜区还在硬撑

所以今天如果你还在看房，
你会发现市场已经不是以前那种“全城一起疯”，
而是越来越像：

哪怕同一个城市，不同价位区，也已经是两个世界。

战争没结束之前，买家大概率还会继续拖

Conisbee 说得很直白：

在中东冲突结束之前，悉尼高端买家的信心大概率都会继续受压。

她认为，市场出现明显改善的一个关键节点，是冲突走向更清晰。
因为只有当外部不确定性下降，买家才更可能重新变得果断。

但她也补了一句：

即便地缘风险缓和，后面还有第二个更现实的问题——

利率。

也就是说，买家现在不是只被一件事吓住，
而是被两件事同时卡住：

• 战争带来的经济和通胀不确定性

• 以及澳联储会不会继续加息

这也是为什么现在的市场情绪，很难在短时间内自己修复。

更麻烦的是，供应紧、建房贵，这个基本面问题还没解决

虽然拍卖清盘率掉下来了，
但这并不意味着住房市场的根本矛盾消失了。

Conisbee 还提到一个更麻烦的问题：

住房供应依然非常紧。

而且，建筑成本最近又重新抬头。
这意味着什么？

意味着虽然大家借钱能力被打压了，房价短期出现降温，
但如果你真的想自己去盖房，未来反而可能更贵、更难。

所以今天的澳洲楼市，其实是被两股力量同时拉扯：

往下拉的力量

• 买家信心下降

• 加息预期

• 战争不确定性

• 借贷能力收缩

• 住房供应依旧偏紧

• 建筑成本重新上升

• 刚需仍然存在

这也是为什么现在的市场，不太像“全面崩盘前夜”，
反而更像一种非常难受的状态：

成交先冷了，信心先掉了，但房子也没有因此变得特别便宜。

说到底，这一轮最像“信心危机”，不是“供应危机”

如果要给这篇文章提炼一句最核心的话，那就是：

现在澳洲拍卖市场的问题，首先是信心问题。

买家不是真的突然消失了，
而是他们在这个节点上，更不愿意做决定了。

因为对很多家庭来说，现在拍下一套房，不只是拍个价格，
而是同时在赌：

• 中东局势会不会恶化

• 油价会不会继续涨

• 生活成本会不会再上去

• 澳联储会不会继续加息

• 自己的贷款压力会不会更重

在这种环境下，最容易发生的事情就是：

先等等。

而一旦大家都开始等等，拍卖市场就会先冷下来。

最后一句

澳洲楼市现在最危险的，不一定是价格跌了多少，
而是清盘率正在快速逼近一个非常敏感的区间：

疫情封城时期的低位。

这对市场来说，是个很强的心理信号。

因为它意味着，买家现在的犹豫程度，已经接近过去最极端时期才会出现的水平。

接下来真正决定市场往哪走的，可能就看两件事：

中东局势什么时候明朗，
以及5月5日澳联储，到底会不会出手。

在这两个答案出来之前，澳洲拍卖市场大概率还会继续难看。

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很多时候，市场真正转向之前，最先出现变化的，往往不是价格，而是信心。

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