当下买房TZ，一定要重视现金流！

当下买房TZ，一定要极度重视现金流。现金流，是房产TZ的核心关键。

此前我多次讲解过这个话题，但仍有很多朋友未能理解。今天专门写文再深入说明：为什么当下以及未来房产TZ，必须重点看重现金流。

如今房地产行业高速增长的周期已经结束，大家需要降低房价暴涨的预期。过去房产短期大幅增Z、几年翻倍的情况，已经很难再出现。因为现在的盘子太大了，过去盘子小，大量人口涌入大城市，供需关系紧张，带来房价蹭蹭蹭上涨。

但当供需关系平衡，甚至过剩，参考发达国家成熟的房产市场，快速涨价增值的时代早已落幕。未来有周期的波动，房价也会向上，可预期要适当降低一点。

不要轻信部分大V的夸大宣传，不要再抱有买房暴富、依靠房产一夜翻身的想法，短期翻5倍，翻10倍的想法。这类TZ认知，本身存在严重误区，极容易被割韭菜。

房产依旧具备TZ价值，但TZ思路需要彻底转变。要把房产当作能够长期产生正向现金流的产品，只选择能够稳定带来收Y的房源入手。

为什么房产TZ要这么看重现金流呢？主要有如下三大原因：

首先，当前房产TZ自带高杠杆，正向现金流才叫资产。

目前购房最低首付比例降至15%，相当于购房自带6.7倍杠杆。简单来说，房价下跌15%，投入的首付就会全部亏损；跌幅继续扩大，卖房甚至需要额外贴钱补给银行。

过往楼市出现大幅降J时，不少房源都出现过这类情况。

包括很多房产TZ老手在21年前拿到过结果的，但是盲目自信，觉得房子未来会一直涨，在2021年楼市高位阶段，很多人跟风加大杠杆购房，甚至选择零首付买房。当时部分房源租售比极低，年租金回B率仅有1%，大大的泡沫，依然有大量TZ者盲目入场。

市场下行后，前期的盈利全部亏损，不少人最终沦为负资产。

而坚持看重现金流购房的TZ者，即便在高位入手，持有压力也相对较小。优质房源的租金可以覆盖月供，每年还能产生额外收Y。即便房价出现下跌，也不会影响日常生活，能够平稳渡过下行周期。

这和TZ逻辑相通：优质资产的核心，是具备稳定的正向现金流，无法产生现金流的标的，不适合长期TZ。

就跟我们伟大的TZ大师巴菲特一样，能持续复L60多年，创造伟大奇迹。其中很重要一点就是巴菲特坚持TZ现金流，甚至连HJ，鼻涕虫都不看好，因为不产生分红，没有现金流。

其次，要清晰区分资产与负债。

买房选对房源，就是优质资产；选错房源，就会成为长期负债。

高位入手远郊刚需边角料房源，或是核心区域高溢价老旧房源，大多难以出租、长期空置，每年还需要固定缴纳物业费。这类房产，每月只会产生持续支出。

例如一套贷款100万的房产，每月月供四千余元，叠加物业费，每月固定支出可达五千元，同时房产价值还在下跌，持有压力极大。

如果选到正向现金流房源，租金基本可以抵扣月供，收支实现平衡。既不需要额外贴钱还贷。不用每月额外支出5000元养房，倒还每个月攒下5000元，一正一负，就是10000元的差距，甚至用攒下的5000元不论是存，还是TZ其他现金流产品，比如定T宽基指数，就更好了，抗风险能力大大强化。

能持续创造收Y的房产，是真正的优质资产；需要长期贴钱养护的房产，只会不断消耗个人CF。

最后，具备正向现金流的房产，抗风险与跨周期能力更强。

长期来看，大城市核心区域的优质房产，属于稳固的实物资产。放眼整体市场规律，通货紧缩只是短期现象，长期温和通胀是必然趋势。持有优质实物资产，比单纯持有现金，更能抵御货币贬值。

优质现金流房产，能够穿越楼市涨跌周期。短期房价波动无需过度焦虑，长期来看，核心地段优质房源的价格，大概率会回归高位，甚至实现稳步增Z。依靠稳定租金收入，能够无压力长期持有，穿越周期。

预算有限、收入稳定性一般的TZ者，更要坚守现金流原则，放弃一夜暴富的想法，稳稳的增长。

而忽略现金流，一旦市场行情下行，很容易出现资金断裂，最终只能亏本卖房离场。手握正向现金流房源，才能扛住市场波动，长期持有，最终收获房产长期增Z的收Y。

如果你实力雄厚，买在相对低位，比如当下一些实得单价比较低的核心区四代宅或者新规好房，愿意用时间换空间，也是可以，但这是另一回事，不适合大多数人。

看懂重庆楼市核心逻辑，把握稳健房产TZ方向。

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