这两年广州最让人惊喜的板块，其实是番禺

我是紫沐，这是我第487篇日记。

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这次聊聊番禺。

番禺最近公布的土拍计划，很让人惊喜。

接近75%的地块都是产业用地，总数高达59宗，占全市产业用地近40%。

作为对比，今年番禺居住用地占比，只有8%。

就没点上进心，都不敢这么分配供地结构。

明眼人都能看出来，番禺的发展没有因为万博成熟而踩刹车，反而有越做越强的趋势，成为广州近郊板块TOP1的希望很大。

具体怎么买，我们先从万博说起。

前两年鱼珠和万博PK谁是最好的近郊板块时，我就更看好万博。

结果也没看错，万博在商业、产业和住宅上多点开花，居住舒适度碾压老黄埔。

出行，有3+7+18三条地铁线；

娱乐，有天河城+四海城+K11+长隆+山姆；

教育，有番禺广附+东风东+广雅。

这配套数量和质量，全广州除了天河北，没有第二个对手。

所以两年时间，万博房价能拉鱼珠小1万的身位，不是没有原因的。

预算足够，万博就是番禺买房的最优选。

目前板块内综合竞争力最强的楼盘，我觉得还是华润万博悦府。

香江1号虽然产品更好、定位更高，但属于非标品。

万博悦府就不一样，在600-1000万都有对应的产品，受众更广。

而且对口名校、地铁上盖、三大商业在旁，配合华润的品质，除了贵挑不出什么毛病。

如果要追求性价比，我觉得万博和樾府比万博和臻更合适。

和臻的优势是总价低，但离万博中心商业和地铁都有点距离。

相对的，和樾府配套和位置更好，跟最顶的万博悦府比，也就品质上有差距。

所以遇到合适的价格，和樾府很值得考虑，保值能力不错，上个月密集成交也说明了这点。

最后提一嘴，万博虽然居住体验很好，配套和产业发展也ok，但没啥投资价值。

核心原因还是供需，万博现在不缺房子，未来也不咋缺房子。

单纯是里仁洞旧改带来的天量供应，就能卖好多年。

当地老钱或许会钟情塔尖资产，但能被集中看上的，终究是少数。

大多数房子，能做到保值就很理想了。

老一代二手，像万科欧泊、雅居乐花园等等，后续还得继续承压。

再看看另一个热门板块，番禺广场。

要说住得舒服，番禺广场不比万博差多少。

出行有3+18+22三地铁，休闲可以去永旺梦乐城，后续还有新的综合商场，和全新的番禺广场公园。

加上人口密度没万博那么夸张，住着会有点闹中取静的闲适感。

只是番禺广场有两个问题：

一个是教育资源偏弱，在名校泛滥的时代比较吃亏。

另一个是，番禺广场的上车门槛，其实挺高的。

它不像万博，万博有万博和瑧，能持续孵化大量70分的刚需产品。

番禺广场的房子，不管一二手，便宜的基本都有硬伤。

唯一偏六边形的绿城玉海棠，定位高货量少，总价也不低。

所以真要说性价比，万博反而比番禺广场更有看头。

高不成低不就，是番禺广场目前的最大困局。

每个区都有自己的天坑，番禺也不例外。

有几个地方，过去吐槽过不少次，最典型就是新造。

还记得3年前，新造卖得如火如荼，我在铺天盖地的好评中写了篇文章：新造是怎么挖坑的

如今3年过去，预测全中。没有开发商砸钱宣传，新造又变回了小透明。

而且是配套拉胯，连自住都不太舒服的小透明。

像亚运城和祈福，虽然严重供过于求，但至少配套是齐的，日常生活是便利的。

南站以前配套也很糟糕，但新鸿基进场之后，肉眼可见的踏实了，现在也开始有自住氛围。

唯有新造，爹不疼娘不爱，除了PPT还是PPT，想点个外卖都没啥吃。

类似这种画饼为主的板块，以前踩坑就算了，现在千万别再踩。

楼市下半场，现有的配套，比以后会有的配套，要实在太多。

如果要在这几个板块里挑高个，祈福相对会比较好。

配套成熟，现在又有22号线补足通勤短板，住起来挺舒服的。

如果对学位有要求，最近上新的敏捷金湖壹号可以看看，签约了九年制省实。

加上产品还ok，距离地铁步行可达，楼下就有商业，300万出头算不错了。

最后聊聊洛溪，这地方以前是广州市中心外溢的第一站。

只是番禺把重心往万博倾斜后，洛溪的发展就完全停滞了，这些年也没啥配套上的提升，前景和居住舒适度都一般。

所以想破圈、想卖地，只能打别的牌，比如说江景。

不管是老牌豪宅星河湾，还是今年推出的洛溪地块，主打都是江景。

只是结合洛溪的现状，打江景牌也得有新思路。

毕竟现在豪宅太多，有钱人根本不够分。

只有江景，没有配套和地段价值的伪豪宅，很容易滞销。

还不如往刚改上靠，主打低总价就能畅享无遮挡江景+低容积率，结合洛溪近市区的优势和九年制学校，赢面反而更大。

但说实话，洛溪就像老荔湾，曾经辉煌过，但很难再创辉煌。

预算不高看祈福/南站，追求性价比看万博，会更有泛用性。

希望在未来，番禺还能给我们带来更多惊喜吧。