几年前买房的人，现在怎么样了？

他们精准地踩中了时代最后一个“风口”。

今天，好久不见的朋友突然给我发来一条消息，让我看看这边有没有收入比较高的工作，给他推荐推荐。

我问朋友，是不是要来这边，随即我又说，现在这个行情哪里还有收入高的工作，都大差不差。

然后，就是朋友的吐槽。

朋友是2022年10月份买的房，虽然不在省会城市，但距离省会城市开车也只需要一个小时，非常近。

在这之前，朋友当了八年兵，退伍后靠着这八年攒的钱付了首付，叠加公积金贷款，总价格已经非常合适。

但即便如此，当初买房前，我还是劝朋友，反正你手上有钱，何不再等几年买房，价格更合适？

朋友只是说，没办法，结婚必须要有房。

到现在，朋友每个月都要有几千元的房贷需要偿还，但几年下来，房贷还的几乎都是利息，本金只还了4万。

而房贷，还只是一个家庭开支中的一部分，对朋友来说，每天一睁眼想的第一件事就是如何挣钱。

2021年，是我国房地产市场的历史性高点。当年全国新建商品住宅均价约为10396元每平方米，这个价格是什么概念呢？

它相当于我国一年人均可支配收入的四分之一左右，这意味着一个人一年下来，可支配收入只能够买4平方米，这是现行《住宅设计规范》中最小面积的厕所。

但即便如此，当时的楼市也弥漫着“闭眼买都能赚”的狂热氛围，新房供不应求，二手房挂牌即被抢购。

对很多家庭而言，买房不仅是居住需求，更是财富增值的必由之路。

但是，站在2026年的今天回望，当时的购房决策者更像是一场豪赌，而今天他们面临的则是三高困境：高房价、高利率和高首付。

更关键的是，当时的购房者还普遍对未来持乐观预期。他们相信房价会持续上涨，今天的月供压力会被明天的资产增值所抵消，但这种预期在2021年下半年开始逆转，房地产市场进入了长达四年的调整期。

截至2026年初，全国新房均价已经回落至9230元每平方米，平均跌幅11.2%，但这还是全国平均数，真正惨烈的是非核心区域、远郊楼盘和老旧小区。

部分三四线城市较高点更是下跌了25%-35%，高位接盘的二手房更是普遍回撤30%以上。

以一套100万总价的房子为例，首付30万，贷款70万，30年利息总成本约55万，持有总成本约130万+。按照平均跌幅15%计算，现价仅仅只有85万，只是账面浮亏就达到了45万。

如果按照全国城镇私营单位就业人员的平均年工资计算，这笔亏损相当于一个普通人不吃不喝白干5-8年。

这不是数字游戏，而是真金白银的家庭财富缩水。一套房，可能亏掉一代人的积蓄，半辈子的努力。

和2021年相比，今年买房反而迎来了近十年最友好的置业窗口。这种差距也体现在多个维度，首先就是价格差距，一些城市二手房价格差距更是可以达到30%。

然后就是利率差距。5年以上房贷利率从5.88%降至3.05%，差额达到了2.83个百分点，贷款100万30年等额本息，月供就可以从8900元降至3900元，相当于每月少还5000元。

然后就是首付差距。首付比例从30%降至15%，首付金额也从70万降至18万，差额巨大。

从总成本来看，仅总房价加上总利息，今年买房就比2021年少花203万，对于一个月薪上万的人来说，这相当于不吃不喝17年的收入，如果算上首付压力，月供挤压的生活成本，用少奋斗20年来形容也并不为过。

但另一个问题也在于，几年前买房的人，未必会后悔，至少朋友没有后悔。

今天我问朋友，当初劝你晚几年买房，反正手里有钱，结婚后等房价合适再买也行的时候，朋友回答的和几年前一模一样，那就是必须得先买房，才能够结婚，哪怕手里有钱也不行。

这就好像一个设置好的任务的NPC，必须要得到先决条件，才能够通关进行下一关的挑战一样。

从常理上看，好像很多人都是这么过来的，贷款三十年买房，然后结婚，然后就是漫长的还房贷养育孩子支撑一个家庭的过程。

最终这也让我们身心俱疲，倍感压力。

除了经济上的压力之外，心理压力也不小。

首先就是预期上的落差。几年前买房的人普遍预期房价会持续上涨，现实却是大幅下跌，这种预期落差会导致强烈的心理失衡。

从社会比较来看，看到现在房子更低价格，心理也会产生“为什么我那么倒霉”的不公平感。当然最重要的还是未来。

每个人都担心房价会继续下跌，担心资产会进一步缩水，担心收入不稳定，无法承担月供。

回顾我国房地产市场发展历程，每一代购房者都有自己的“焦虑时刻”。

最早是2008年，全球金融危机后购房者担心房价崩盘；然后是2014年去库存时期，担心成为接盘侠；再到2017年宏观加码调控时期，又担心自己买在高点。

然后就是2021年那个时间段，但这一次不同的是，在叠加人口结构变化、经济增长换挡之后，房价可能短期内，或者说现阶段，应该是再也回不到2021年那个高点了。

当然，历史的确告诉我们，房地产市场具有周期性。当年日本地产泡沫破裂后，经历了“失去的三十年”，房价才逐渐企稳回升，美国次贷危机之后，房地产市场也逐步恢复。

相比之下，日本更慢，美国恢复更快。而我们由于人口结构问题，所以从恢复角度来看，也应该会呈现一个长期稳定的慢状态。

而这，可能已经是一个最好的结果了。

如果我们把买房看作是一场豪赌，那就一定会有人买在最高点，只要存在资产偏高的特性，因此不管是2021年也好还是2017年也罢，那些买在最后高点的人，最终只能吞下自酿的苦果。

而唯一值得欣慰的可能是，现在的房价正在逐渐回归居住的本质，也正因为房价回落了，才有可能让更多人买上属于自己的房子。

end.

作者：罗sir，关心人、社会和我们这个世界的一切；好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。