绿城的灵魂之问

最近绿城被合作方举报的事闹得沸沸扬扬，绿城已经坐不住，在4月5日这天发布了一则声明，声称已经报警处理。

这次举报绿城的合作方是来自河北的天鸿房地产公司（并非北京首开旗下的天鸿集团），老板名为魏国秋，他们瞅准了时机，做足了准备，狠狠出了一口胸中的怨气。

3月31日，绿城中国举行业绩发布会，去年，他们取得了2519亿元的销售额，营业收入1549.66亿元，这么大的体量，辛苦了一年，最后取得的股东应占利润是多少呢：

7100万元。

绿城几天前开盘的豪宅项目潮鸣外滩，起步价约是3300多万，也就是说，偌大的绿城，中国前十的开发商，去年一年赚到的利润相当于他们卖的两套房子的钱。

可能是自己也觉得不好向外界交代，发布会上，绿城中国代理行政总裁耿忠强特意解释了一句：

公司不存在将大部分利润给到少数股东或其他合作方的情况。

说这句话时，绿城的管理层们，可能已经知道外面正在发生什么。

同一日，在北京，一家名为天鸿房地产公司（非北京首开旗下的天鸿集团）的开发商的老板魏国秋，面对着一堆媒体记者，公开了一桩与绿城长达四年的旧怨。

这位魏老板指控绿城使用了一组非常惊悚的数字：

类似项目40+个，涉及金额1000亿元，上市公司利润损失涉嫌100亿元。

在绿城举行业绩发布会的同一天，举报绿城高管损公肥私，来自天鸿和魏国秋的复仇，快准狠，不可谓不凌厉。

很多年来，绿城的投资人们也想弄明白一个问题：作为排名前十、拥有品牌溢价能力的房企，绿城的利润为何一直不高？

天鸿的举报，恰好击中了这个要害。

假期里把这个事情研究了一下，一个总体感觉是：天鸿对绿城的举报，质疑的罪名很大，证据也很详实，但目前的证据缺少关键一环，还无法一一映射到质疑的罪名上。

一

如果对这件事已经有一定了解，可以直接略过这个小标题，直接看第二个标题的内容。

事情的经过，很多媒体已经报道过了，过程有些曲折，也颇具故事性，所以还是有必要再去捋一遍。

2019年底，天鸿地产取得了唐山市凤凰湖畔三期地块，这个地块属于凤凰新城板块，位于唐山市房价最高的路北区。

魏国秋说，他们想做一个唐山的顶级豪宅，可问题是，他们揽了个瓷器活，却没有那个金刚钻。几家代建公司找上门来，其中包括绿城（当时绿城管理还未上市）。

在很多人眼里，绿城就是中国房地产行业豪宅品质的代名词。天鸿和魏国秋认为绿城就是最合适的合作方，面对绿城，他们把姿态摆得非常低。

12月，双方签订了多达28份投资协议，确立了一种相对比较复杂的合作模式。

首先，绿城以明股实债的形式，以沈阳全运村建设有限公司为主体，向天鸿提供6亿元借款，占项目公司10%股权；其次，由绿城管理提供代建服务；最后，绿城向项目公司派驻执行董事和财务，共管章证照。

双方合作的项目，便是此前的唐山绿城·桂语江南，也就是如今的唐山天鸿·甲第观澜。

魏国秋说，当时绿城承诺销售周期为2年，2021年底前住宅销售去化率应达90%，销售目标21.8亿元。

对这个承诺，当时天鸿和魏国秋应该是乐得合不拢嘴的。他们是实际上的百分百控股的股东，却心甘情愿地让出了全部的经营管理权。负责项目公司经营管理的，是绿城派驻的执行董事左文辉。

魏国秋告诉天鸿的副总经理钟明国：少说话，好好学。

2021年底，2年的销售周期结束时，天鸿和魏国秋被绿城·桂语江南的销售数据砸懵了：

实际销售额0.94亿元，目标完成率连5%都不到。

天鸿跑到杭州找绿城要说法，双方不欢而散，天鸿以未能实现委托管理合同目标，严重失职为事由，将绿城告上了法庭。在法庭上，绿城讲出了一条让天鸿目瞪口呆的反驳理由，也是这起事件最大的疑点：

绿城表示，沈阳全运村建设公司不是绿城体系内公司，双方没有关联。

天鸿这下被整迷糊了，合着项目进行了两年，自己碰到的是个假绿城？

天鸿还没回过神，沈阳全运村公司又把天鸿告了。核心诉求很简单，当初沈阳全运村公司借给了天鸿6亿元，年化利率是16%，要求偿还剩余的本金加利息3.9亿元，并申请了诉讼保全措施，把桂语江南项目查封了。

直到此时，被一系列意外震得七荤八素的天鸿，才想起来去复盘整件事。

二

要厘清这起事件，最重要的是要弄明白一个关键问题：

沈阳全运村公司，到底是不是绿城的下属公司？

前面之所以说天鸿拿出的证据很详实，是因为天鸿用了很多方法，得到了一批绿城中国内部的审批文件，文件清晰地显示了6亿元资金的相关背景：

由绿城中国的金融事业部所属的杭州来栖股权投资有限公司（诚瓴基金）提供5亿元，由绿城管理提供1亿元，通过沈阳全运村公司作为投放主体。

具体路径为，由绿城材料公司向绿城中国申请无息借款，再由绿城材料公司无息借款给沈阳全运村公司。

这份内部文件特意解释了为何这样设计资金投放路径：

为避免集团增加与沈阳全运村往来，影响报表披露。

说到这里，大家应该能看出来，绿城确实借出了6亿元，还收取了高利息，绿城和沈阳全运村公司，应该也是有某种关联的。

但问题是，目前无法证实沈阳全运村公司到底是绿城的，还是绿城个别高管私人的公司。

沈阳全运村公司历史上确实属于绿城，但早在2013年，沈阳全运村公司的股东已经变更为香港一家公司，名叫广伟集团。

目前能查询到的是，广伟集团的董事为绿城现任行政总裁耿忠强、董秘尚书臣，但广伟集团的股东注册地为维京群岛，无法进行进一步的股权穿透。

也就是说，沈阳全运村公司最终归属于谁，目前是不知道的。

为什么老土觉得弄清这件事很重要，是因为是或者不是，绿城需要承担的责任是不一样的。

如果沈阳全运村公司是绿城的子公司，那放贷就属于公司行为，天鸿可以骂绿城不地道，只想着放贷收息，派了一个放贷的管理项目（左文辉为绿城金融事业部经理），置绿城多年累积的品牌名声于不顾。

但这种情况下，天鸿恐怕很难把资金转移这样的罪名扣在绿城头上，因为绿城作为上市公司，不太可能傻到做出集团把钱借出去了，却没有资金转回这样的骚操作。

如果最终证明沈阳全运村公司不是绿城子公司，而是绿城个别高管的私人公司，这件事的性质就不一样了。

绿城集团提供无息贷款，绕了弯之后通过沈阳全运村公司高息借给天鸿，天鸿偿还的那一部分本金，如果只是本金偿还给绿城，而利息部分进了沈阳全运村公司的账户，那就说明天鸿举报的事情在一定程度上是存在的。

但前提是，必须弄清楚沈阳全运村公司到底是谁的，以及绿城集团借出的无息贷款，收益部分去了哪里。

弄清楚这件事，是厘清这次举报事件的重中之重。

窃以为在其他方面，绿城还是应当拿出头部房企而且是品质房企的心胸与担当，对天鸿这样昔日的合作伙伴，能坐下来谈，还是谈一谈。

对困难重重的唐山项目，该帮的还是要帮，毕竟买房人当初是冲着绿城两个字去的。项目失败可能有市场原因，但仅仅是看看户型图，就知道绿城也是有责任的。

即使上述这些都不考虑，也需想一想另外一件事。

岂不闻往日的头部房企，不乏祸起于毫末之隙、溃于三四线之微的前例。

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