上置集团260亿烂尾项目盘活

近日，上置集团260亿项目烂尾20年盘活了。

一、项目基本情况

地理位置：该项目位于上海市黄浦区老西门板块，东至中华路、西至迎勋路、北至江阴街，总面积约4.3万平方米（37129平方米），属于上海核心城区的黄金地段，紧邻新天地、淮海路等高端商圈。

历史背景：该地块历史可追溯至清光绪三十四年，近代以来一直是上海老城厢的核心区域，人口密集、建筑老旧，旧改需求迫切，但因涉及大量动迁居民，成为典型的"硬骨头"项目。

初始规划：2004年，上置集团以毛地状态拿下该地块，案名定为"琴海苑"，规划建设商办综合体与豪华公寓，预计2008年动工、2011年竣工。按照上置集团原有规划，南地块拟建一幢200米的商办综合塔楼及商业裙房，规划建筑面积约8.08万平方米；北地块计划建5栋高层的豪华公寓，预计可售货值160亿元。

二、烂尾历程与时间线

第一阶段：动迁困境（2003-2010年）

• 2003-2007年：动迁难度远超预期，北地块仅完成54%动迁。

• 2010年：第一阶段拆迁工作才宣告完成，项目案名由"琴海苑"改为"华府1号"，意图借力"华府天地"的品牌效应打造高端产品。

第二阶段：首次停工（2010-2016年）

此时上置集团已陷入经营困境，资金链紧张导致项目建设彻底搁置，这一停便是六年。上置集团的资金状况本就不甚乐观，2019年半年报显示，截至2019年6月末，上置集团的共有计息负债57.57亿元，其中有17.5亿元为短期借款，占比30.4%，而当期账上现金及现金等价物仅为2.23亿元，不能覆盖短期借款。

第三阶段：股权拉锯（2016-2024年）

• 2016年年底：中崇滨江（中崇投资与滨江集团的合资平台，中崇持股65.7%、滨江持股34.3%）加入，以49%的股权成为项目公司上海金心的第二大股东，但并未实质性主导项目运营，上置集团仍持有51%股权并负责管理。

• 2020年10月：中民投旗下中民嘉业与上置管理团队曾宣布重启项目，但缺乏资金支持未能落地。

• 2024年4月：中崇投资宣布以34.1亿元收购上置集团剩余51%股权，拟实现全资控股。

• 2024年9月：上置集团债务违约导致该部分股权被法院强制法拍，交易被迫中止，项目再度陷入停滞。

第四阶段：上置集团自身危机

• 2020年2月：上置集团董事会主席彭心旷因涉嫌职务侵占罪被上海市黄浦区人民检察院批准逮捕，执行董事陈东辉也因涉嫌职务侵占罪被公安部门传召及拘留。

• 2022年3月21日：由于未能偿还一笔1.815亿元贷款的应计利息，上置集团宣布违约。

• 2025年2月：上置集团被强制退市，主要系2023年4月初停牌后，本应于2024年10月初复牌但未能如愿，后申请复核也未获准许。

三、项目困境的深层次原因

1. 民生问题突出

• 居民安置难题：20年未完成全部拆迁，1006户居民长期未得到妥善安置，动迁补偿款拖欠引发多起纠纷，成为黄浦区民生保障的"老大难"问题。

• 动迁补偿款拖欠：累计拖欠动迁补偿款21.6亿元，涉及2178户居民的切身利益。

• 征收进度缓慢：土地征收工作虽然在2019年6月时居民签约率已达94.4%，但仍有118证居民未签约、未搬迁，其中63证已出具征收补偿决定书。

2. 金融风险积聚

• 大额银团贷款逾期：涉及45亿元银团贷款逾期多年，仅存量银团贷款规模就达45亿元。具体为贷款本金44.52亿元，加上应计逾期利息。

• 债权债务关系复杂：债权债务关系盘根错节，涉及多家金融机构，风险传导压力巨大。涉及银团贷款、信托优先级、施工方垫资等多层债权关系，逾期时长在5-10年不等。

• 贷款银行：包括中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行、中国农业银行股份有限公司上海静安支行、中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行及上海浦东发展银行股份有限公司黄浦支行。

3. 治理机制失效

• 多轮股权更迭：历经上置、中民投、中崇等多轮股权更迭，股东之间权责不清、利益诉求不一，缺乏统一的决策和执行主体。

• 股权拉锯状态：项目陷入"股权拉锯"状态，推进长期悬空。

四、中国信达的纾困重组

介入时间与模式

2024年12月：中国信达上海分公司联合信达地产沪苏区域公司介入该项目，通过"AMC+开发商+代建方"的创新模式完成实质性重组。

三步破解顽疾

针对大兴街项目的复杂性，信达创新性地推出"阶段性纾困+股权债务重组+底层合作开发"的金融组合拳，历时8个月实现实质性重组，被业内称为"最复杂盘活案例"的标杆。

第一步："清扫院子"解存量

信达上海分公司牵头，联合南商中国、金谷信托等子公司，首先投入专项资金解决最紧迫的民生问题——足额兑付拖欠多年的动迁补偿款，安抚居民情绪，为拆迁收尾工作奠定基础。同时，组建专业团队对项目存量债务进行全面梳理，逐一对接逾期银团贷款的债权银行，开展债务核查与登记，厘清45亿元存量银团贷款的债权归属、逾期利息、担保措施等关键信息，为后续重组扫清障碍。

第二步：股权债务双重重组

• 股权重组：协调法院终止股权法拍程序，通过市场化方式收购上置集团持有的51%股权，同时与中崇投资达成协议，保留其49%股权，形成"信达主导、中崇协同"的股权结构，确立项目公司的统一决策机制。

• 债务重组：构建"旧债展期+新债注入"的债务解决方案。一方面，与老银团达成协议，对45亿元逾期贷款进行展期，调整还款计划，降低短期偿债压力；另一方面，引入新银团提供增量开发资金，形成"存量债务缓释+增量资金支持"的资金闭环，确保项目建设资金需求。

第三步：底层合作开发

信达地产联合中崇投资推进底层开发：在黄浦区政府支持下，2024年下半年完成全部1006户居民安置；优化规划方案，在保留高端定位的同时增加商业配套和公共空间；建立资金封闭监管和销售监管机制，引入专业建设团队明确施工节点。

五、规划调整与货值提升

规划调整历程

• 2022年初：项目规划发生调整，南地块用地性质由商办调整为三类住宅用地，容积率3.17，建筑高度100米；北地块规划为三类住宅用地，容积率3.28，建筑高度80米。

• 2025年5月：单元控规再次发生调整。最新的草案显示，280A-01（北地块）变更为二类、三类混合用地（三类占比78%，二类占比22%），容积率由3.28变更为3.23，建筑高度80米；283A-01（南地块）同样调整为二类、三类混合用地（三类占比72%，二类占比28%），容积率由3.17涨至3.37，建筑高度由100米提升至150米。

货值大幅提升

两次控规调整使得项目整体可售货值实现跨越式增长。参考当前黄浦区新房市场行情（住宅售价约19万元/平方米，别墅售价约29万元/平方米），项目总货值也从原计划的160亿元跃升至260多亿元，净增值超百亿元。

六、最新进展与未来展望

项目重启

• 2025年1月19日：上海大兴街项目公司首次董事会召开，标志着大兴街项目终于步入正轨。

• 2025年11月：中融信托发行"中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划"，信托规模14.6亿元，资金将用于上海市黄浦区琴海苑项目开发建设。

• 2026年2月24日：上海黄浦区2026年重大工程集中开工仪式举行，由中国信达主导的黄金地段大兴街项目也在其中。

• 2026年3月：黄浦区C010302单元280A-01、283A-01地块扩大用地协议出让成功，本次协议扩大用地土地使用权出让价格2459.32万元；扩大后土地使用权出让价格5741.52万元。

产品规划

根据设计方案，项目由高层、超高层+合院别墅构成。北区的四幢75-100米的高层住宅，层数为20F、24F和27F。南区只有一幢地标150米的超高层住宅，设计层数41F。项目每层层高约3.6米，高层暂定总套数约258套，均为3梯2户（两部客梯+一部消防后勤电梯）+独立前室的豪宅配置。

当前状态

目前地块征收已基本完成，进入施工许可、现场临建等前期准备阶段，预计2026年下半年启动建设。项目已被纳入年度重大工程，预计将打造成为集高端住宅、商业综合体于一体的城市新地标。

七、行业意义与评价

"最复杂盘活案例"的标杆

该项目被业内称为"最复杂盘活案例"的标杆，其成功重组标志着复杂房地产项目的纾困模式已经成熟，为类似历史遗留问题的解决提供了可复制的经验。

不良资产投资的教科书级样本

有分析认为，该项目是"不良资产投资的教科书级样本"，展示了AMC（资产管理公司）在化解房地产风险、盘活存量资产方面的专业能力。

社会效益显著

项目盘活不仅解决了1006户居民安置问题，助力上海城市更新，还化解了45亿元的金融风险，实现了民生保障、风险化解和资产盘活的多重目标。

这个历时20年的烂尾项目最终通过市场化、法治化的方式成功盘活，成为中国房地产纾困史上的标志性案例，也为其他类似项目的处置提供了宝贵经验。