银泰中心规划指标调整！容积率由8.4降至4.4！

拿地将近3年，由于限高因素而未能开建的西安银泰中心，如今迎来了规划指标调整。

最受关注的，就是其容积率从此前上限8.4，调整到了最新的4.4。

规划指标调整之后，这意味着大家所期待的西安银泰中心，距离正式开工建设已经越来越近。

当然，大家之前期待的“200米+”超高层，肯定是没有了。

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容积率上限从8.4调整至4.4

2026年3月31日，西安市自然资源和规划局新城分局发布《关于新城区XC-05-37-05地块实施详细规划图则的公示》。

根据公示信息，XC-05-37-05地块位于长乐中路以北、万寿北路以西，规划用地性质为二类城镇住宅用地+商业用地+商务金融用地，净用地面积约6.3465公顷（折合约95亩），地上计容面积比例（商业+商务金融）：居住＞5：5，容积率为≤4.0（计容容积率≤4.4），建筑密度≤55%，绿地率≥15％。建筑高度按机场批复意见执行。

这块地，其实就是大家所关注的西安银泰中心项目用地。

2023年4月27日，银泰置地通过旗下宁波溪口银泰旅游开发有限公司摘得西安幸福林带板块长乐中路与万寿北路交汇处西北角这宗约95亩的土地，规划建设西安银泰中心。

根据当时的规划指标，该地块住宅用地38.984亩、商服用地56.212亩，地上计容建面53.34万㎡，地下建面不小于20.65万㎡，容积率1.2-8.4。

同时，土地出让文件当时约定，这块地为高端城市综合体项目用地，竞得人需要与西安市幸福路地区综合改造管理委员会签订《产业履约监管协议》。并且竞得人需要自持地下商业不少于3万平方米、自持地上商业不不少于9万平方米，自持年限不少于10年。

另外，竞得人还需要向西安市幸福路地区综合改造管理委员会无偿返还商业面积16542.47平方米。

摘地后，银泰置地官网也发布了拿地的消息。

当时，银泰置地表示：银泰置地集团将投资超百亿，规划打造一座总建筑面积约78万平方米，集酒店、商业、住宅、公寓、企业总部办公与幸福林带无缝衔接的高端TOD城市综合体。项目建成后，将成为继北京、成都、合肥之后的全国第四个银泰中心项目，带来全新的消费方式和生活模式，将成为西安乃至西北区域的新地标，为西安发展注入新动能。

但就在大家对这一超级综合体充满期待的时候，2024年下半年传出的消息是银泰项目目前因限高问题无法动工，正在积极协调。

实际上，限高无法动工也比较好理解。

一方面，国家层面这几年对于超高层的审批开始收紧，严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑；另一方面，幸福林带板块本身有其有特殊性，在建筑高度方面肯定也有规定。

从此次公示的这块地全新规划指标来看，最大的变化就是容积率上限从此前的8.4下调至4.4。

结合这个容积率，估计项目的建筑高度很有可能被限在150米以下。

当然，容积率调整之后，此前的一些自持面积等特别约定条件，很有可能也要调整。

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百万方商业+办公，齐聚幸福林带

事实上，建筑高度的降低只能说是一个遗憾，无法诞生建筑地标，而这丝毫不影响大家对于银泰中心的期待。

大家期待的是，银泰能够给西安引入更高端的资源与品牌。

国内目前有三座银泰中心。

北京银泰中心（总建面约36万㎡），包含有in01高端购物中心（约3万㎡）、超甲级写字楼、柏悦酒店、柏悦府、柏悦居。

成都银泰中心（总建面约72万㎡），包含有华尔道夫酒店(Waldorf Astoria Chengdu)、顶级商务豪宅华悦府、格调阔景公寓华悦居、全客层国际化购物中心in99（约19万㎡）、超甲级写字楼。

合肥银泰中心，包含有国际甲级写字楼、高端商业、君亭酒店等。

接下来，就期待西安银泰中心的规划了。

结合全新的规划指标，地上计容面积比例（商业+商务金融）：居住＞5：5，这意味着西安银泰中心地上部分“商业+商务金融”的体量在约14万平方米，再加上地下部分，预计“商业+商务金融”部分的总体量在约20万平方米。

除了西安银泰中心之外，作为目前西安重点城市更新片区之一，幸福林带板块还有多个商业、办公类项目已经开业或者在建。

其中，商业体量10.3万平方米的龙湖西安长乐天街已于2025年11月中旬开业，龙湖长乐天街上则是办公+SOHO龙湖天际。

除了西安银泰中心、龙湖长乐天街+龙湖天际之外，幸福林带沿线还有3个商业+办公类项目，分别为：中建西北创研中心、百度智慧中心、幸福壹号·数智中心（占地20.475亩）。

再加上其它尚未供地的商业、办公类地块，保守估计幸福林带沿线商业、办公体量会在百万方级别，待这些项目陆续建成、产业落地，大家将会看到一个不一样的幸福林带板块。

当然，在这个过程中，我们也期待幸福林带板块新落地的商业，能够带来西安商业业态的升级！