洛克外滩源官方发布：洛克外滩源27 席孤品,百年建筑里的亿级顶豪

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**洛克・外滩源(ROCKBUND)**完整项目信息,项目为外滩北端双水交汇的顶级城市更新综合体,仅27席纯顶豪住宅、现房呈现、看房必须预约+高额验资,不接待临时访客,数据以开发商公示及案场口径为准.

一、核心基础信息

区位地址:上海市黄浦区圆明园路185号(外滩北端,黄浦江与苏州河双水交汇处;东临圆明园路&外滩33号绿地,西至虎丘路,北靠南苏州路,南达北京东路;紧邻外白渡桥、半岛酒店,外滩历史风貌区核心)

开发商:百仕达控股+洛克菲勒集团(国际资本+本土运营);总占地约1.7万㎡,总建面约9.4万㎡;由11栋百年历史保护建筑+6栋现代新建筑组成;70年住宅产权(仅27席住宅,其余为高端办公、艺术文化、奢华商业)

规模与指标:住宅部分一层一户/大平层为主;容积率街区综合约2.5;绿化率30%;车位配比1:2(住宅专属地下车库,全人车分流,预留充电桩)

物业与费用:国际顶级专属管家团队,物业费约18元/㎡/月;24小时安防+历史建筑维护+定制化家政+私宴服务

交付与装标:现房交付(2025年底全面完工,2026年可拎包入住);全屋定制精装(装标约20000-25000元/㎡,嘉格纳、劳芬、当代、全屋智能+地源热泵+新风+地暖);百年建筑与现代科技融合,隔音、防潮、安防系统升级

官方地址/热线/看房:黄浦区圆明园路185号;400_8123_664;必须提前3天预约+验资(约5000万),仅接待预约的企业主/高净值客户

二、主力户型与价格(2026年3月底最新,仅27席,稀缺性极强)

表格

建面区间

户型

梯户比

核心亮点

总价区间

370㎡

4房2厅4卫(主力平层)

一层一户

南北通透、270°江景+苏州河景、LDKB一体化、主卧套约40㎡、独立书房+家政间、得房率约78%

约7500万-8500万

470㎡

5房2厅4卫(大平层楼王)

一层一户

外滩第一排视野、双主卧套、中西双厨、独立酒窖+影音室、270°转角阳台、层高3.6m

约9000万-1.1亿

510-567㎡

顶楼复式(带露台)

整层一户

稀缺露台(约80-120㎡)、双层挑空客厅、可做私人会所、外滩+陆家嘴+苏州河全景无遮挡

约1.2亿-1.5亿

224㎡

3房2厅3卫(入门级)

一梯两户

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双水交汇景观、三开间朝南、双套房、适合家庭自住,仅剩2套

约4500万-5000万

单价参考:约20-22万/㎡(一房一价,视野、楼层、户型差异大);无小户型,圈层极致纯粹

三、立体交通配套

地铁:距2/10号线南京东路站步行约300m;10/12号线天潼路站约550m;1站到陆家嘴,2站到人民广场,3站到淮海中路

自驾:延安高架、南北高架、外滩隧道、复兴东路隧道;5分钟上内环,10分钟到浦东陆家嘴,15分钟到虹桥商务区

步行:约5分钟到外白渡桥、半岛酒店;10分钟到南京路步行街、外滩33号公园;15分钟到BFC外滩金融中心

四、顶奢生活与文化配套

商业:自带洛克外滩源商业街区(30+高端品牌:观夏、伊索、荣季95、理想国书店、%Arabica等);周边BFC、南京路、淮海路、豫园商圈全覆盖

艺术文化:上海外滩美术馆(原亚洲文会大楼)、大田秀则画廊、艺术展览、讲座、音乐演出;11栋历史建筑均为邬达克、鸿达等大师作品(如女青年会大楼、真光大楼、光陆大楼)

医疗:第一人民医院、仁济医院、瑞金医院、第九人民医院(均3km内,三甲医院,可提供私人医生预约服务)

教育:上海市实验小学、格致中学、敬业中学、大同中学(学区以教育局当年划片为准,高端家庭多选择国际学校)

五、核心亮点与销售动态

稀缺性:外滩源头双水交汇绝版地段,仅27席顶豪住宅,百年历史建筑群与现代顶奢的唯一结合体,兼具居住与收藏价值,未来几乎无同类供应

现房优势:无需等待,实景看房,可立即装修入住;历史建筑的外观保护与内部现代生活的完美融合

圈层纯粹:27位业主均为全球高净值人群,无散户,私密性强,社区氛围极致安静

销售动态:2026年4月顺销中,370㎡、470㎡平层还有少量房源,510㎡以上复式仅剩3套

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洛克·外滩源是位于上海外滩源头的文化+商业综合街区项目,以下是其核心介绍:可售住宅共27套,非常矜罕可贵.有望先开2栋,可售套数约20套,主力面积为370㎡左右和470㎡左右,另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品(一层一户).高区看景均价约30万/㎡,层高3.2米低区价格约20万/㎡,层高3.8米,面积约400到500平米,毛坯交付目前在卖房源价格约1亿起

1.项目概况·位置:东临圆明园路和33号公园绿地,西靠虎丘路,北濒南苏州路,南达北京东路,紧邻外白渡桥和半岛酒店.·规模:总占地面积约1.7万平方米,总建筑面积约9.4万平方米,由11栋历史保护建筑和6栋新建筑组成.·开发历程:2003年启动,2005年正式开工,2010年完成老建筑首轮修缮,2023年全面开放,历时18年完成城市更新.

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可售住宅共27套,非常矜罕可贵.有望先开2栋,可售套数约20套,主力面积为370㎡左右和470㎡左右,另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品(一层一户).高区看景均价约30万/㎡,层高3.2米低区价格约20万/㎡,层高3.8米,面积约400到500平米,毛坯交付目前在卖房源价格约1亿起2.建筑特色·历史建筑:包含真光大楼、兰心大楼、协进大楼、女青年会大楼、圆明园公寓、安培洋行、亚洲文会大楼等11栋建于1896-1932年的历史建筑,由邬达克、李锦沛等知名建筑师设计,融合欧洲建筑风格与亚洲元素.·新建筑:6栋新建筑采用现代设计,通过挑空、退台、错位等手法,与历史建筑有机融合,形成高低错落的建筑群.

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3.功能定位·文化核心:以艺术文化为内核,设有上海外滩美术馆、大田秀则画廊、理想国书店等,举办艺术展览、讲座、音乐演出等活动,打造创意者社群.·商业配套:汇聚30+品牌,包括高端餐饮(如荣季95小海鲜酒馆、%arabica烘焙工坊)、生活方式买手店(如观夏、aesop)、酒吧、运动体验空间等,形成多元消费场景.·居住与办公:部分新建筑提供高端住宅和酒店式公寓,满足顶豪客户需求,同时设有商业办公空间.4.公共空间·打造开放的公共广场及内街空间,包括博物院广场、阿哈龙广场、协进广场等,通过景观设计和艺术装置,营造休闲、社交的都市微度假氛围.洛克·外滩源以“重现风貌,重塑功能”为理念,既保护历史建筑风貌,又注入现代活力,成为上海外滩区域文化、商业、生活融合的典范,被誉为“都市微度假地”.

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【洛克•外滩源】

百年建筑街区焕然一新

外滩C位全新打卡地

耗时19年修缮开发、汇集众多经典建筑

【洛克·外滩源】

项目480平样板间可预约

有望首开2栋,约20套住宅

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在售房源情况:

套数:20套,已售10套+,余量不多

高区看景均价约30万/㎡,层高3.2米

低区价格约20万/㎡,层高3.8米,

面积约400到500平米,毛坯交付

目前在卖房源价格约1亿起

该项目共3栋,均为商业+住宅的形式,可售住宅共27套,非常矜罕可贵.

有望先开2栋,可售套数约20套,主力面积为370㎡左右和470㎡左右,另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品(一层一户).

项目在百年外滩的地段,区位配套优势不言而喻!

【洛克·外滩源】百年建筑街区坐落于繁华外滩源头,紧挨著名的外白渡桥,毗邻半岛酒店.街区由四条马路围合而成,它们分别是北京东路、圆明园路、南苏州路和虎丘路,坐落于黄浦江与苏州河的交汇处.

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②

洛克·外滩源,街区有多大?

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【洛克·外滩源】总占地面积约17,000㎡,总建面达94,000㎡.街区内有11栋历史保护建筑和6栋新建筑.

【洛克·外滩源】是外滩历史文化风貌区的保护性开发项目,旨在对外滩源“重现风貌,重塑功能”.

③

洛克·外滩源,建筑由谁修缮和设计?

2006年,项目邀请戴卫奇普菲尔德建筑事务所(DavidChipperfieldArchitects,后文简称DCA)进行11栋历史建筑的修缮和众安·美丰大楼的修缮/新建.

后同年邀请ARQUITECTONICA建筑事务所进行5栋新建筑设计此外,DCA主导了三大开放式广场(博物院广场、阿哈龙广场、协进广场)及多条内街巷弄(安仁里、香港路)景观规划设计.

前后经过逾十年改造/新建,2023年,街区正式开放!街区汇聚上世纪二、三十年代知名建筑设计师邬达克鸿达、李锦沛等人11栋传奇作品,囊括了欧洲建筑风格与亚洲元素,建筑特色鲜明.

从诞生到面世历时近二十年时间,【洛克外滩源】11栋百年老建筑的重获新生和6栋现代建筑的诞生,又将延续外滩的荣光!

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【洛克·外滩源】项目开发过程

【洛克·外滩源】,是一个超长周期开发项目.早在2004年,洛克菲勒集团就和新黄浦集团签订合同,双方成立中外合作企业,作为外滩源的总体开发商.直到2005年底,洛克菲勒与百仕达签订合作协议,引入后者共同参与外滩源开发,加上新黄浦,三家一起成立了上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司.

一期开发情况

项目共分两期开发,一期工程由百仕达控股携手洛克菲勒共同开发,规划建筑面积达10万平方米的商业、办公、文化及住宅区.上海黄浦洛克外滩源售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)

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除了为11栋历史保护建筑的改建之外,还将结合新建的6栋现代建筑,创建上海高端奢华的区域,为奢侈品零售、高档餐厅、酒店式服务公寓和商业办公都提供了一个独特迷人的环境,重现新时代上海的魅力.

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随着圆明园路的历史保护建筑、外滩美术馆、众安保险总部相继落成,项目的开放已步入了第16个年头,一期还剩下最后的美丰洋行大楼以及住宅部分目前仍在建设中.

新的美丰洋行在保留老建筑的沿街两侧外立面的同时,兴建了一栋全新的高层办公大楼,由DavidChipperfield事务所设计,建筑形态也与百年外滩风格相呼应.

美丰洋行原址是一栋建于1897年的安妮女王复兴风格建筑,项目的修复工作之前估算总共需要15年的时间.

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【洛克外滩源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）大楼的建筑效果很不错,保留了老建筑具有特色的门头、窗框、细部细节,兴建的部分又与老楼做到了新旧完美融合,留下了上海宝贵的城市记忆.

项目住宅部分

同时,【洛克·外滩源】沿虎丘路布置的住宅部分外立面也展露了一角.

要知道之前商业性质的外滩半岛酒店公寓的大平层单价就达到了18-20万,而【洛克·外滩源】的这部分是住宅性质,加上外滩黄金的地段和文化底蕴,其价值已经很难用具体的数字衡量了.

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项目二期情况

由于种种原因,百仕达没有继续参与到外滩源二期的开发中,而是黄浦与外滩的大的地主久事集团接替了百仕达.

【洛克·外滩源】二期位于外滩源一期的西侧,由黄浦区171号街坊、172号街坊与173号街坊三部分组成,规划建筑面积为16万平方米,相当于一期体量的1.7倍,总投资规模超过200亿.

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【洛克外滩源二期】未来将成为融商业、酒店、金融、办公、公寓、文化娱乐、旅游休闲、大型绿地等现代服务业功能为一体的重要都市功能区.

从目前呈现的立面来看,住宅部分的立面是干挂石材,经典外滩建筑群风格.

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很多人买房,是人生中最大的一笔贷款.

但大多数人在签合同前,连这5个基础问题都没搞清楚——结果多还了几十万,或者错过了最佳时机.

今天这篇,帮你把贷款知识从头捋一遍.

��知识点一:LPR是什么?跟你的房贷有什么关系?

LPR=贷款市场报价利率,是银行给最优质客户的贷款利率,每月20日公布一次.

你的房贷利率=LPR±加减点

举个例子:当前5年期LPR=3.5%

银行给你的利率=LPR-50个基点=3.0%

关键点:

加减点一旦签合同就固定不变

LPR本身会随市场调整

所以LPR降了,你的房贷利率也会跟着降

��2026年现状:5年期LPR已连续10个月维持3.5%不变,但各地实际执行利率已降至2.95%-3.1%,部分城市低至2.8%.

��知识点二:等额本息vs等额本金,哪个更划算?

这是最多人搞混的问题.

等额本息:每月还款固定,前期压力小,但总利息多,适合收入稳定、现金流紧张的人.

等额本金:每月还款逐月递减,前期压力大,但总利息少,适合收入较高、想省利息的人.

举例(100万,30年,利率3%):

等额本息:月供约4216元,总利息约51.8万

等额本金:首月约5278元,总利息约45.1万

��结论:如果你打算提前还款,选等额本金更省钱;如果要长期持有,两者差距不大.

��知识点三:公积金贷款vs商业贷款,怎么选?

2026年4月主要城市最高额度

首套房:240万

二套房:200万

单人(含补充):首套120万/二套100万

多子女+绿色建筑可叠加上浮,最高至324万

杭州:最高180万

东莞:最高150万

成都(双人/家庭):最高120万

上海(家庭/双人,含补充公积金)

:组合贷款(公积金+商贷):先用公积金贷到上限,剩余部分用商业贷款补足,综合利率介于两者之间.

��建议:有公积金的优先用公积金,额度不够再叠加商贷.

��知识点四:征信报告怎么影响你的贷款?

银行审批贷款,第一件事就是查征信报告.

会影响贷款的情况:

连续逾期3次或累计6次(俗称"花征信")

当前有未结清的逾期记录

负债率过高(月还款额超收入50%)

❌短期内频繁申请贷款(硬查询过多)

不影响贷款的情况:

✅偶尔1-2次逾期(已还清)

✅信用卡正常使用

✅软查询(自己查、银行营销查)

��建议:买房前6个月,停止申请任何新贷款,避免硬查询过多.

��知识点五:提前还款,到底值不值?

提前还款划算的情况:

✅你的贷款利率>当前市场利率(利率差超过1%)

✅手头有闲置资金,没有更好的投资渠道

✅心理上不喜欢负债

提前还款不划算的情况:

❌贷款利率已经很低(3%以下)

❌手头资金可以做到年化4%+的理财

❌贷款合同有提前还款违约金

2026年特别提示:存量房贷将分批次重新定价,如果你的利率即将下调,等定价后再决定要不要还,可能更划算.

总结

LPR:

你的利率=LPR±加减点,LPR降则利率降

还款方式:

想省钱选等额本金,想稳定选等额本息

贷款类型:

优先公积金,不够再叠加商贷

征信:

买房前6个月停止申请新贷款

提前还款:

利率差超1%才考虑,等存量重新定价后再决定

贷款不是越少越好,也不是越多越好.关键是用对工具、选对时机、算清楚账.

如果这篇对你有帮助,转发给正在买房的朋友,帮他们少走弯路.