✨官方发布-深圳湾澐玺花园售楼处-官方网站-最后加推，封神新作

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该项目是去年12月，华润+中海联合体以185.12亿竞得的深湾宅地，溢价58.6亿，溢价率46.31%，刷新近几年深圳总价地王。是后海总部基地内第二个含住宅项目。

该地块位于深圳湾后海位置，登良地铁站口旁，开拍前就备受期待。附近有中铁南方总部大厦、中建科工大厦、喜之郎大厦、华强方特大厦、中海油大厦等总部大厦，还有蔚蓝海岸2-3期等小区，该小区挂牌均价约10.9-11.9万元/㎡。

住宅部分为纯商品房，除住宅外，该地还将建设商务公寓、商业等。

该地块还将建设片区次地标，高度不低于200米。

该项目无配建、无户型限制，据外界猜测，按照区位和价格来看，该项目将会是深圳近年来非常具有投、住价值的纯大户型“顶豪”项目

项目占地面积约3.9万㎡，总建面约26.3万㎡，其中住宅约17.7万㎡，商务公寓约7万㎡，商业约1万㎡。

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效果图，以实际为准

地块几乎与2号线登良站无缝衔接，1站可到后海。

东面是中铁南方总部大厦、中建科工大厦、喜之郎大厦、钢结构博物馆等；南面则是华强方特大厦；北面则是中海油大厦。

西面隔着后海滨路是老牌大社区蔚蓝海岸2-3期，此项目的挂牌均价约10.9-11.9万元/㎡。

图源：湾区之声

2025年的深圳湾，注定属于「后海沄玺花园」。这座由华润与中海联合打造的250米摩天地标，以185亿总价刷新深圳土拍纪录，成为后海总部基地最后一块含宅地王。作为深圳楼市年度最受期待项目，它能否超越深圳湾壹号，重塑顶豪版图？

一、项目规划与核心参数

① 地块信息
项目位于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路交汇处，占地3.85万㎡，总建面26.3万㎡，涵盖住宅（17.7万㎡）、商务公寓（7万㎡）、商业（1万㎡）及幼儿园等公配。容积率7.59，限高250米，规划5栋超高层住宅，采用全玻璃幕墙设计，实用率高达92%+，主力户型200㎡以上大平层。

② 开发商实力
由华润置地主导操盘，中海地产财务投资，两大央企强强联合。华润此前已打造深圳湾万象城、春笋等地标，此次定位“城市次地标”，目标超越深湾玖序。

③ 建筑设计亮点

• 景观视野
• ：高层可270°俯瞰深圳湾海景及人才公园，中低层受东侧阿里中心（78.4米）、中建科工大厦（162米）遮挡，100米以上无遮挡。
• 创新设计
• ：第四代住宅标准，空中连廊连接人才公园与深圳湾文化广场，设置星空会所、架空泳池等共享空间。

后海沄玺花园的本质：是资本意志与城市发展的共谋产物。它不追求成为宜居典范，而是以金融产品的逻辑，将深圳湾最后一块宅地转化为可流通的财富载体。

项目东侧直面深圳人才公园，眺望深圳湾。为了保障景观最大化，项目采用一字布局形态，户型配置纵横生长，户户朝东瞰海。但从周边写字楼高度分析，实际中低楼层只能看写字楼，约100米起才有景观，150米以上将拥有无遮挡美景。

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户型设计：项目按着第四代住宅标准打造，据说使用率可以达到92%以上，这个使用率吊打目前豪宅市场用率才73%，而后海沄玺花园足足高出19个点。项目以208㎡以上的大平层为主，预计是280-350㎡主力户型，还有400㎡以上的特色单位。

目前争议最大的就是项目有无设计外阳台，根据已公示效果图推测，其设计或延续深超总片区的中海深湾玖序模式，采用全景落地窗+内阳台设计，舍弃传统外飘阳台。

深湾玖序此前虽因小阳台遭到了吐槽，但凭借核心区位与产品高端定位，自去年开盘至今近一年时间已接近售罄。对于位置更优的后海沄玺花园来说，这个设计应该影响不大，毕竟地段价值在这里，而且整体的品质过硬。

空域交通：塔楼顶部还规划有直升机停机坪及低空飞行器起降区，地下车库同步预留未来无人智能驾驶车道与充电接口，地下车库预埋无人驾驶车道与充电接口，构建"地面-低空"立体交通体系。

设计兼顾当前居住需求与城市空中交通发展趋势，形成覆盖地深圳面至空域的立体通行体系，真正迈向未来居住革命，力造新一代豪宅标杆。

架空层植入泳池与全龄活动区、艺术工坊，中层避难空间改造为观景主题会所，高空连廊嵌入共享社交空间，构建多模块核心配套功能体系。

连廊湾区配套：项目未来将建设一个贯穿式的生态连廊接通深圳湾所有的配套，可直达人才公园、写字楼、中心河等核心配套。并且将沿着登良路设置东西向连廊，串联起文化场馆与生态景观节点，形成便捷的生活服务环线。

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立体配套：值得一提的是项目打破了传统的豪宅封闭管理模式，采用分级管控策略。内部庭院保持封闭管理，外围通过景观绿带、下沉广场等空间与城市肌理渗透融合，形成既独立又共生的新型豪宅社区模式，指标最小化，功能最大化将避难层变身星空会所，架空层嵌入泳池、艺术工坊、儿童区，形成全龄共享网络。借鉴国际经验，以立体复合策略实现配套效能倍增。

另外底部主要是做成玻璃格子的街铺，未来可以引进一些轻奢或者高奢店，类似于深圳湾1号的底商，满足高净值人群购物需求。效果图设计方案中还有一些亮点：例如多层次的底部花园、延伸周边的花园以及连接整个深圳湾的步行系统。

① 商业与文娱
1公里内集结深圳湾万象城、海岸城、来福士广场三大顶奢商业，步行800米直达深圳湾文化广场（含创意设计馆、科技文化馆）及人才公园。

② 教育与医疗

• 教育：南二外集团学区（北师大附小、深大附属后海小学），2024年北师大附中985/211录取率达35.7%；
• 医疗：3公里内覆盖深圳市第三人民医院、南山医院等三甲资源。

③ 旧改与城市界面
作为后海总部基地最后住宅地块，与中信元湾府形成“双星格局”。西侧蔚蓝海岸社区（20年楼龄）挂牌价11万/㎡，东侧规划深圳湾超级总部基地，未来产业与城市界面持续升级。

① 交通枢纽
无缝接驳地铁2号线登良站，1站直达后海枢纽；驱车10分钟至深圳湾口岸，20分钟覆盖福田CBD、前海。

1站抵达深圳湾万象城（后海站），3站达福田CBD（车公庙站）、前海合作区（前海湾站）。项目还毗邻港深西部快线支线，约45分钟可直达香港国际机场，实现大湾区多城高效通勤。

若自驾出行也十分便利，项目周边分布有多条高速/快速路及区域主干道，如西侧是后海大道，北侧是滨海大道、南侧是东滨隧道，去往南山科技园13分钟，去往前海、福田、宝中大概在15-20分钟。

② 产业布局
周边汇聚中海油、字节跳动、阿里、腾讯音乐等80+世界500强华南总部，年均客群购买力达3000亿级，奠定高端置业需求。

四、价格预测与竞品对标

① 新房市场
片区唯一竞品为中信元湾府（预计同季度入市），两者均主打200㎡+海景大平层，预估均价15-16万/㎡，总价2700万起。

② 二手房对比

• 深圳湾壹号公寓：高区单价30万+，成交价20-36万/㎡；
• 蔚蓝海岸：10万/㎡（20年楼龄）；
• 恒裕滨城二期：挂牌价25万+/㎡。

※ 倒挂空间：项目预估均价与二手价基本持平，倒挂红利有限，但产品设计、楼龄优势显著。

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商业配套：项目2公里内覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、宝能太古城、卓越INTOWN、蛇口招商花园城等多个大型购物中心，顶奢消费场景密集。

教育配套：项目周边有北师大附小，南山外国语学府学校，南二外学府中心南油小学，深圳大学附属后海学校，北师范大学附中，深圳湾学校等。

文体休闲：项目周边有保利剧院、人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾滨海休闲带，另外有深圳湾广场、东角头歌剧院、深圳科技生活馆、深圳创意设计馆、南山少儿图书馆城市级配套咫尺尽享。

医疗配套:距离项目3公里范围内有南山区人民医院、蛇口人民医院、深圳大学医院、南山区妇幼保健院，可满足居民日常看病就医需求。

效果图：华润后海沄玺花园外立面线条确实很硬朗、简约，全玻璃幕墙设计，没有铝板，并且带外阳台，尽量放大深圳湾的景观、视野。

以下外围玻璃幕墙效果图：

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