复星三亚资产拟募资超百亿

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　　来源：郁言债市

　　摘要

　　本周（2026年3月30日-4月3日）中证REITs全收益指数收于1013点，周度环比持平，止住了连续五周的下跌趋势。日均换手率0.3%，仍为2021年以来历史极低值，但周五成交量、成交额、换手率有所提升，可关注市场情绪边际变化。截至4月3日，已上市交易的79只REITs总市值2215亿元，其中流通市值1262亿元。

　　►一级市场：商业不动产再增2单，合计拟募集超166亿元

　　商业不动产REITs方面，截至2026年4月3日，市场合计申报了17只，其中交易所已受理2只、已问询15只，预计募集规模超626.9亿元。

　　2026年3月30日上交所受理国联安复星商业不动产REIT。该项目原始权益人为复星国际旗下公司，实际控制人为郭广昌。项目资产为三亚市海棠区的三亚亚特兰蒂斯项目，包含酒店和水上乐园板块。项目以“一站式度假休闲综合体”为整体定位，聚焦家庭客群及高端消费群体。项目拟募集139.28亿元，2026年预计分派率4.12%，为目前拟募集规模最大的商业不动产项目。

　　2022-2024年及2025年1-9月，三亚项目营业总收入分别为8.9、16.9、15.4和11.4亿元，其中酒店收入占比约在50-56%，餐饮收入占比约在22-24%。项目房间数量有1314间，年化入住率分别为42.96%、81.90%、83.75%和84.08%，RevPAR分别为1053、1948、1608和1607元，酒店客流量分别为58.36、104.93、109.25和83.51万人次，入住率等指标整体维持在较高水平。

　　2026年4月3日，深交所受理创金合信北京国资商业不动产REIT。该项目底层资产为北京市海淀区办公业态的集智未来项目和北京市东城区办公/配套商业业态的隆福寺一期项目。集智未来项目属国家级孵化器，入驻企业常年稳定在120家左右。2025年末时点出租率约95%。

　　隆福寺一期项目是北京国资与东城区政府联合推进的风貌保护与城市更新项目，2025年末时点出租率为82.65%。项目拟募集27.03亿元，对应2026、2027年分派率约为4.42%、4.63%。

　　基础设施REITs方面，截至4月3日已问询反馈10单，包括湖北交投楚天高速2026-3-31、天津临港发展集团港口2026-3-30、嘉泽新能源2026-3-30等。

　　► 二级市场：市政环保领涨，能源、交通领跌

　　本周各资产表现分化，涨幅靠前的是市政环保（+1.3%），板块内4只个券全部上涨，跌幅靠前的是能源（-0.88%）和交通（-0.83%），仓储跌幅收窄。全市场79只个券中，37只收涨、41只收跌、1只收平。

　　市政环保板块本周涨幅最大。济南能源供热的供热/收费面积、采暖费收缴率、运营成本等指标符合预期，供热管网资产垄断性强，二级市场价格已有较大调整，可以关注。绍兴原水一季度业绩表现不佳，主要受自然水文条件持续偏枯和供水限制影响，后续可对标2023年全国干旱气象环境影响下的供水运营情况。

　　华电清洁能源本周下跌，主要受浙江省天然气发电相关政策变化影响。京东仓储大幅反弹，可能与廊坊续约安排落定有关。金隅智造工场3月以来回撤约5%，主要是项目重要现金流提供方拟于租约到期前缩减部分承租面积，但综合来看本次调整对项目影响较小，叠加项目有收益调节机制，仍可关注。

　　风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

　　本周（2026年3月30日-4月3日）中证REITs全收益指数收于1013点，周度环比持平，止住了连续五周的下跌趋势，但较1月末下跌了3.72%，基本抹平2026开年以来涨幅。日均换手率0.3%，仍为2021年以来历史极低值，但周五成交量、成交额、换手率有所提升，可关注市场情绪边际变化。

　　截至4月3日，我国已上市交易的79只REITs总市值2215亿元，周度环比-0.11%，其中流通市值1262亿元。

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　　一级市场：商业不动产再增2单，合计拟募集超166亿元

　　商业不动产REITs方面，截至2026年4月3日，市场合计申报了17只，其中交易所已受理2只、已问询15只，预计募集规模超626.9亿元。

　　2026年3月30日，上交所受理国联安复星商业不动产REIT。该项目原始权益人为复星国际旗下的海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司，实际控制人为郭广昌。项目资产为三亚市海棠区的三亚亚特兰蒂斯项目，包含酒店和水上乐园板块，其中：酒店板块建面25.03万平方米，占比81.04%；水上乐园板块建面5.86万平方米，占比18.96%。项目以“一站式度假休闲综合体”为整体定位，聚焦家庭客群及高端消费群体，是海南自贸港建设中国际旅游消费中心的重要组成部分。

　　截至2025年9月末，项目资产组账面值43.9亿元，评估值139.28亿元，评估单价为4.5万元/平，评估增值95.39亿元，增值率217.34%。项目拟募集139.28亿元，2026年预计分派率4.12%，为目前拟募集规模最大的商业不动产项目。

　　2022-2024年及2025年1-9月，不动产项目营业总收入分别为8.9、16.9、15.4和11.4亿元，其中酒店收入分别为5.0、9.3、7.7和5.8亿元，占比约在50-56%，餐饮收入分别为2.0、3.7、3.5和2.7亿元，占比约在22-24%。酒店收入为亚特兰蒂斯酒店的客人住宿房费，项目房间数量有1314间，年化入住率分别为42.96%、81.90%、83.75%和84.08%，RevPAR（每间可售房收入）分别为1053、1948、1608和1607元，酒店客流量分别为58.36、104.93、109.25和83.51万人次，入住率等经营指标整体维持在较高水平。

　　2026年4月3日，深交所受理创金合信北京国资商业不动产REIT。该项目底层资产为北京市海淀区办公业态的集智未来项目（包括量子芯座及量子银座）和北京市东城区办公/配套商业业态的隆福寺一期项目（包括隆福大厦及隆福寺北里）。

　　集智未来项目2002年投入运营，重点服务集成电路设计企业，属国家级孵化器，牵头承担国家“核高基”重大专项，累计服务包括兆易创新、北京君正、龙芯中科、歌尔声学、晓程科技等集成电路设计企业，2016年起，项日确立人工智能作为新的产业发展方向，入驻企业常年稳定在120家左右。2025年末量子芯座及量子银座的时点出租率分别为95.38%和94.30%。

　　隆福寺一期项目包含隆福大厦及隆福寺北里，是北京国资与东城区政府联合推进的风貌保护与城市更新项目，以“保留历史轴线、延续建筑记忆”为核心，整体定位为“首都文化新中心”。隆福大厦作为项目核心办公载体，1层为配套商业，2-8层为办公及配套，9层隆福文化中心，集办公、商业、文化活动于一体。隆福寺北里是开放式文化街区，有共享办公空间、美术馆、特色餐饮及国潮零售等多元业态。2025年末隆福寺时点出租率为82.65%。

　　截至2025年末，北京国资商业不动产REIT项目的估值合计为26.97亿元，其中集智未来项目估值12亿元，隆福寺一期项目估值14.97亿元，单方估值约2.15万元/平。项目拟募集27.03亿元，对应2026/2027年分派率约为4.42%、4.63%。

　　基础设施REITs方面，截至2026年4月3日已申报至交易所项目进度如下：已问询反馈10单（华夏湖北交投楚天高速2026-03-31、建信天津临港发展集团港口2026-03-30、国金嘉泽新能源2026-03-30、山证晋中公投瑞阳供热2026-3-18、中航中核集团能源2026-3-18、易方达广西北投高速2026-3-18、华泰三峡清洁能源2026-2-9、博时山东铁投路桥2026-2-3、中金厦门火炬产业园2026-1-28、平安西安高科产业园2026-1-8）。

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　　二级市场：市政环保领涨，能源、交通领跌

　　本周各资产板块表现分化，涨幅靠前的是市政环保（+1.30%），板块内4只个券全部上涨，数据中心涨幅次之（+0.49%），跌幅靠前的是能源设施（-0.88%）和交通设施（-0.83%），仓储物流跌幅收窄。

　　全市场79只个券中37只收涨，41只收跌，1只收平。涨幅靠前的是嘉实京东仓储基础设施（+5.38%）、招商科创（+4.16%）和华安百联消费（+3.70%），跌幅靠前的是中金重庆两江（-5.54%）、中金安徽交控（-3.45%）和招商高速公路（-3.04%）。

　　市政环保板块本周涨幅最大，绍兴原水水利、首钢绿能、首创水务3只上涨了1.4%以上，济南能源供热收涨0.95%。中航首钢绿能项目IRR最高，为3.78%。银华绍兴原水水利、富国首创水务项目IRR在2.3-2.5%之间，富国首创水务IRR最低。

　　济南能源供热项目的供热面积、收费面积、采暖费收缴率、运营成本等核心指标均符合预期，项目持续稳定运营，持有山东省济南市历下区、历城区市政供热管网，资产垄断性强，二级市场价格已有较大调整，可以关注。

　　绍兴原水水利一季度业绩表现不佳，主要受自然水文条件持续偏枯和供水限制的影响。项目资产为绍兴市汤浦水库工程，2026年一季度绍兴市汤浦水库工程项目供应原水量同比下降68.8%，实现原水收入同比下降68.8%，主要是项目所在的小舜江流域自然水文条件持续偏枯。此外，2026年一季度，汤浦水库共有90天受到原水应急保障响应的原水供应量限制措施影响，其中有4天处于Ⅱ级响应状态，86天处于Ⅰ级响应状态。2025年度共有142天受到原水应急保障Ⅱ级响应的原水供应量限制措施影响，但2025年全年供水量仍然高于《招募说明书》中的预测值，后续可对标2023年全国干旱的气象环境影响下的供水运营情况。

　　能源设施本周跌幅较大，涨幅靠前的是中航京能国际能源（+1.36%）和华夏特变电工新能源（+0.99%），跌幅较大的是华夏华电清洁能源（-2.41%）。中航京能国际能源REIT在2025年12月按照9.712元/份价格扩募，新购入云南苏家河口水电站和松山河口水电站项目，显著提升了项目内部收益率，拥有光伏和水电两种能源类型，可以继续关注。

　　华夏华电清洁能源本周下跌，主要受于浙江省天然气发电行业相关政策变化影响。项目持有浙江的江东天然气热电联产项目，根据项目公告，2026年4月1日起项目执行浙江省天然气发电机组参与电力市场的相关规则，即省内统调燃气机组上网电量全量参与电力现货市场，同步放开燃气发电用气计划管控。本次政策变化对不动产项目的经营业绩、现金流及基金份额持有人权益的整体影响尚不明确，有待政策实施后进一步观察和研判。

　　交通设施板块本周也有较大跌幅，仅中金山东高速（+1.94%）、华夏南京交通高速公路（+1.77%）、国金中国铁建（+1.01%）和浙商沪杭甬（+0.07%）上涨，其余9只收跌，跌幅靠前的是中金安徽交控（-3.45%）和招商高速公路（-3.04%）。

　　华夏南京交通高速公路上周连跌5日后本周修复，项目2026年1-2月合并计算的日均收费车流量、路费收入同比均有所减少，关注项目后续变化。中金安徽交控受到G4231南京至九江高速公路无为至安庆段于2025年12月26日正式通车运营影响，该路段作为沿江高速的平行路段，其建成通车对项目车流量及通行费收入造成一定影响。整体上看，仍然聚焦于具有车流诱增效应或经济活跃区域的路产，如华泰江苏交控、招商高速公路、华夏中国交建和工银河北高速。

　　产业园区个券分化，招商科创以4.16%领涨，中金重庆两江则下跌5.54%。目前园区板块分派率4.79%，基本面承压状态下，对于基本面较差或前期跌幅较大，分派率已高达5%以上的个券可博弈边际改善的修复机会，本周华夏合肥高新（+2.13%）、易方达广开产园（+1.50%）、东吴苏园产业（+1.35%）有所修复。

　　但整体仍建议谨慎关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，如金隅智造工场（北京+出租率90%+分派率5%+收益调节）、创金合信首农（北京+出租率96%+分派率5.09%+收益调节）。

　　金隅智造工场3月以来有约5%的回撤，主要是项目重要现金流提供方北京车百智能科技发展有限公司（以下简称“车百智能”）拟于租约到期前缩减其部分承租面积，并在租约到期后结束其整租再进行二次租赁的业务模式，2025年其租金占不动产项目总租金收入总额的16.35%。综合来看，本次调整对项目影响较小，叠加项目有收益调节机制（运营管理机构扣减运营管理费、原始权益人放弃自持份额对应的可供分配金额等方式予以弥补），2025年末原始权益人仍持有项目35%份额，仍可关注。

　　仓储板块本周跌幅不大，嘉实京东仓储基础设施REIT大幅反弹，可能与廊坊项目续约安排落定有关。自2026年5月起，嘉实京东廊坊续租首年起始净有效租金为27.68元/平/月（较39.39元/平/月下降了29.7%）。若参考2022年招募说明书据，廊坊项目2022年同区域内市场化租金水平约33-42元/平/月，2025年四季度廊坊周边市场租金水平在12.78-22.2元/平/月之间，平均净有效租金为18.25元/平/月，周边市场降幅超40%。本次廊坊项目租金下调幅度整体优于周边市场下降程度。

　　此外，嘉实京东仓储基础设施REIT同步发布了二次扩募公告，拟新购入北京大兴空港项目、昆明空港项目和广州花都空港项目。此前于2025年7月，嘉实京东仓储宣布第一次扩募，拟新购入西安、合肥两个不动产项目，截至2025年末，西安项目已获得陕西省发改委推荐函，合肥项目尚在安徽省发改委审核中。

　　目前嘉实京东仓储分派率在4.1%，本次拟新购入的北京、昆明、广州项目，可以关注。出租率情况良好、分派率较高的还可以关注华夏安博仓储、中金普洛斯。

　　数据中心（IDC）板块2只个券表现分化，润泽科技上涨、万国下跌，本周涨跌幅分别为+0.87%、-0.24%，但日均换手率仍然仅分别有0.45%、0.89%，交易情绪不算很高。目前润泽、万国分派率分别为3.45%、3.43%，略高于租赁型REITs分派率参考值3.32%（10Y国债收益率1.82%+150BP），项目租约长、单一租户信用好。本周权益市场的中证算力指数略涨0.54%，可视权益市场AI算力行情，结合润泽扩募进程（本次扩募对润泽资产体量有较明显的扩张），在资产明显波动后配置。

　　本周REITs成交活跃度仍然很低，日均成交额3.83亿元、日均成交量0.88亿份、日均换手率0.30%，环比分别增长3.16%、2.34%、0pct。分板块来看，各资产交易亦较为冷清，热度较高的数据中心、市政环保换手率也仅分别有0.65%、0.53%，其他板块日均换手率主要分布于0.2-0.4%之间。

　　风险提示：

　　公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

　　基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

　　资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。