困局中保现金流还是利润？中信城开董事长杨劲提出风险化解新模式 丨 2026观点年度论坛

本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 黄指南 深圳报道

“转型之路虽有挑战，但黎明已至，曙光在前。”中信城市开发运营有限责任公司党委书记、董事长杨劲在2026观点年度论坛上发表演讲时讲到。

杨劲直言，“房地产行业已站在增量扩张转向存量提质的历史关口，粗放式规模增长模式已然失灵，未来房企的核心竞争力将转向模式创新、产品打造等六大核心能力。”

直面行业“进亦忧退亦忧”的两难困局，杨劲系统披露了中信城开以“探索新模式、打造新产品、运用新技术、构建新生态”为核心的“四新”转型路径。

存量时代的新逻辑

“我们现在正身处在前所未有的两难困局。”杨劲在演讲中开门见山，点出了当前全行业共同面临的生存困境。这种困境的核心，是市场下行周期中房企无法回避的终极选择题，保现金流还是保利润。

在杨劲的表述中，这种两难具象化为行业的普遍现状。房企的资金大量固化为土地与房产资产，市场下行周期中去化受阻，若不加速折价去化回笼流动性，企业将面临爆雷风险；但若以折价方式大规模促销，回款将直接侵蚀企业利润与报表质量，导致EBITDA下降、杠杆率上升，经营与财务端承受双重压力。

即便是中信城开，也未能在行业下行周期中独善其身——2022至2024年，公司因资产集体减值出现连续亏损，直至2025年才实现盈利。

“天晴的时候修屋顶，而不是等到狂风大雨漏雨了才来应对。”杨劲引用复星国际董事长郭广昌的观点，直言这种两难困局并非短期市场波动导致，而是行业底层逻辑彻底重构的必然结果。

中央城市工作会议已明确，我国城市发展已从大规模的增量扩张全面转向存量提质增效的新阶段，这意味着房地产行业过去三十年赖以生存的增长逻辑已经彻底改变。

杨劲在演讲中复盘了行业的旧增长模式。过去房企依靠高负债、高杠杆、高周转实现快速规模扩张，增长动能高度依赖土地红利、市场溢价，核心竞争力无非是土地的溢价、房子的溢价、品牌的溢价。

但在存量时代，这种粗放式的规模增长模式已经走到尽头，行业的发展重心已全面转向做优增量、盘活存量两大方向。国家政策重点支持的城市更新、城中村改造、保障性住房建设、“好房子”建设等赛道，将成为未来房地产价值创造的主战场。

尽管行业仍处于深度调整周期，杨劲对行业的长期发展仍有明确判断。他认为，房地产行业的三大核心属性并未改变。

“第一影响金融安全，第二惠及民生，第三链接上下游众多产业，城镇化与消费升级两大引擎仍将带动行业持续前行。”杨劲进一步分析道，在政策持续发力的背景下，市场预期已较一两年前的悲观状态出现明显修复，行业主流观点认为市场将于2026年底至2027年初企稳。

更重要的是，杨劲在演讲中明确了新周期下房企核心竞争力的重构方向。他直言，未来房地产行业的比拼，不再是拿地的速度与规模的大小，而是企业“点石成金”的价值创造能力，具体拆解为六大核心能力：模式创新的能力、产品打造的能力、金融设计的能力、资源整合的能力、技术应用的能力、运营提效的能力。

“房地产企业急需完成从开发商向城市综合运营商的角色跃迁”，杨劲的这一判断，也为中信城开自身的转型实践划定了核心方向。

“四新”破局

作为中信集团新型城镇化板块的核心地产平台，中信城开的转型路径，完全贴合其对行业新周期的底层判断。

依托中信集团“金融+实业”的产融协同优势，中信城开确立了“开发+运营”双轮驱动的业务格局，重点布局风险化解、城市更新、核心资产投资、优质资产运营四大赛道，并以创新主义、长期主义、产品主义、服务主义为底层逻辑，构建了“探索新模式、打造新产品、运用新技术、构建新生态”的“四新”转型体系，精准回应了新周期对房企六大核心能力的要求。

新模式的探索，是中信城开转型的核心抓手，也是其破解行业两难困局的核心方案，其中最具行业标杆意义的，是其创新打造的“金融支持+风险隔离+资产管理”风险化解模式。

杨劲在演讲中详细拆解了这套模式的核心逻辑：第一步，为出险项目引入增量资金，来源包括存量债权方的增量信贷、AMC机构的共益债以及中信城开的自有资金；第二步，搭建专项风险隔离架构，确保增量资金在资产包内封闭运转，实现与原主体风险的彻底隔离；第三步，也是最核心的一步，由中信城开进场操盘，输出开发管理能力，提供代建、监管、委托运营等专业化服务，推动烂尾项目形成有效资产，最终通过销售、持有、运营、处置的多元路径回笼资金，完成风险解除。

这套模式已在行业内得到规模化验证，中信城开与佳兆业的纾困合作，正是该模式的典型落地案例。

截至目前，这套风险化解模式已在全国十几个城市落地30余个项目，管理货值超2000亿元。

新产品的打造，则是中信城开做优增量、践行“好房子”导向的核心载体。杨劲在演讲中披露，中信城开紧扣住建部“好房子”建设要求，发布了“居住环境好、建筑品质好、户型设计好、运营管理好、智能水平高、增值服务全”的“四好一高一全”产品价值观，形成了包含六法18册、108则、1280项具体技术条目的完整产品标准体系，全面覆盖刚需、改善、高端全住宅产品线。

在新模式与新产品之外，中信城开以新技术为全业务周期赋能，以新生态构建长期竞争壁垒。

技术应用层面，中信城开以数字化、智慧化、绿色化技术覆盖建造、产品、运营全链条：建造端应用数字孪生、智慧造楼机等技术，实现施工可视化、高效化、安全化；产品端融入低碳遮阳、全屋净水、智能物联等系统，提升居住舒适度与节能水平；运营端以AI技术辅助市场与客户研判，同时拓展停车场新赛道，依托基金获取资产特许经营权，以精细化运营挖掘抗周期的稳定现金流。

“以专业守底线、以创新破困局、以协同创未来，推动行业向上生长，向善同行”，杨劲在演讲结尾呼吁。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁