白鹅潭双央企新盘——国贸·保利海上印深度测评

当白鹅潭的"老牌选手"们还在激烈角逐时，一匹黑马杀了出来——首开120套，去化超90%，成交额约4.2亿，单价最高突破5万/㎡，开盘后全线涨价2%。它就是国贸·保利海上印，一个由双央企联手打造的白鹅潭新盘。我们来深度拆解，这个"后来者"到底凭什么？

项目概况：双央企+低密+准现房

国贸·保利海上印位于荔湾区白鹅潭后航道核心板块，石围塘地段，由国贸地产+保利置业双央企联合开发，预售证号穗房预(2026)0123号。

来看几个关键数据：

• 占地面积约9009.07㎡（地块面积7840.89㎡）

• 计容建面约22522.67㎡（总建面约35799.55㎡）

• 容积率3.0，2栋26层高层住宅，2梯5户

• 总户数约240户，车位284个，车位比约1:1.18

• 绿化率35.05%，产权70年

• 带品质装修交付，保利物业（国家一级资质）管理

项目拿地时间为2025年9月，国贸以50574万元总价拿下石围塘地块，楼面价约21500元/㎡，溢价率0%。目前项目为准现房状态，预计2026年底交付。

区位与交通：11号线石围塘站约200米

项目距在建11号线石围塘站仅约200米，这是真正意义上的"家门口就是地铁"。11号线建成后，1站到万象城，2站到太古里，商业通达性极强。

产品力：容积率3.0+全南向+使用率超100%

在白鹅潭这个寸土寸金的CBD板块，容积率3.0几乎是"稀缺物种"。对比同板块的天馥、凯粤湾等大体量项目，海上印240户的小而精规模和低密度优势，让居住体验有了质的飞跃。

户型设计

项目推出三种主力户型：

• 建面约77㎡三房两卫

• 建面约88㎡四房两卫

• 建面约106㎡四房两卫

全南向设计，使用率超100%-116%。建面77㎡就能做到三房两卫，建面88㎡做到四房两卫——这在传统产品中几乎不可想象，充分体现了新规产品的空间优势。

低密优势

2栋26层、2梯5户的配置，加上35.05%的绿化率，在白鹅潭板块内算得上"稀缺低密"。同板块内，新世界天馥总户数约2028户，相比之下海上印240户的体量显得更为精致。

配套分析：万象城+太古里+省实系教育商业配套

白鹅潭的商业版图正在快速成型。万象城计划2026年开业，距项目仅1站地铁；聚龙湾太古里也在加速推进中；山姆会员店预计2026年底开业。这三大重磅商业一旦全部落地，白鹅潭将一跃成为广州西部最具商业能级的区域之一。

教育资源

项目周边有林凤娥小学（西关培正小学教育集团成员校），教育品质有保障。更值得期待的是，项目北侧规划小学拟引入康有为纪念小学教育集团，未来教育配套还将进一步升级。

首开市场表现：去化超90%，开盘即涨价

海上印的首开成绩单可以用"惊艳"来形容：

• 首开1栋120套

• 成交108套，去化率超90%

• 销售额约4.2亿元

• 成交单价最高突破5万/㎡

• 开盘均价4.1-4.6万/㎡，总价约320万起（建面77㎡低楼层）

• 开盘后全线涨价2%

首开即热销，而且开盘后马上涨价——这在当前市场环境下实属难得。项目凭借双央企信用背书、低密产品稀缺性、准现房交付优势，成功打动了市场。

板块整体数据参考

从荔湾区政府板块来看，2025年4月至2026年3月累计供应11.19万㎡/1075套，成交4.58万㎡/390套，成交均价42716元/㎡。

板块成交均价在42000-44000元/㎡区间波动，海上印4.1-4.6万/㎡的开盘价与板块均价基本吻合，而最高成交单价突破5万/㎡则展现了优质楼层的溢价能力。截至2026年2月，板块库存1612套，去化周期（12个月口径）45.5个月。

周边二手房与土地市场二手房价格参考

据克而瑞数据，周边二手房价格分化明显：华发荔湾荟均价30529元/㎡、新世界凯粤湾均价35027元/㎡处于价格低位；逸翠湾均价46659元/㎡、西关海均价52129元/㎡则高于海上印的开盘价。综合来看，海上印4.1-4.6万/㎡的定价处于区域中上水平，考虑到新规产品使用率超100%、容积率3.0低密、双央企品质装修等优势，性价比突出。

土地市场

周边近期成交的两块住宅用地为我们提供了"面粉价"参考：

• 石围塘地块（海上印所在地块）：楼板价21500元/㎡，容积率3.0

• 坑口地块：珠实地产拿下，楼板价25231元/㎡，容积率3.5

海上印楼板价21500元/㎡，开盘均价4.1-4.6万/㎡，地价房价比约1:2，留有一定的利润空间和价格安全垫。

风险与建议

优势总结：

• 双央企开发（国贸+保利），品牌与交付信用度高

• 容积率3.0，仅240户，白鹅潭板块内稀缺低密

• 建面77-106㎡，全南向，使用率超100%-116%

• 11号线石围塘站约200米，1站万象城、2站太古里

• 准现房交付，预计2026年底入住，等待周期短

• 首开去化超90%，市场认可度高

风险提示：

• ⚠️ 11号线尚在建设中，通车时间存在不确定性

• ⚠️ 板块库存1612套，去化周期45.5个月，整体板块竞争激烈

• ⚠️ 2梯5户的配置，在高峰期等电梯体验可能一般

• ⚠️ 项目体量小（240户），后期社区氛围和配套成熟度需时间验证

• ⚠️ 开盘后已全线涨价2%，后续加推或有进一步调价可能

购买建议： 海上印最大的差异化优势在于"低密+准现房+双央企"三合一。如果你对白鹅潭板块有信心、追求低密居住品质、不想等太久交房，海上印是当前板块内非常值得关注的选择。建面77㎡三房两卫适合年轻刚需家庭，总价约320万起上车门槛友好；建面88㎡和106㎡四房则更适合改善家庭。考虑到首开已去化超90%，后续推售的选择空间可能有限，建议有意向的朋友尽早关注剩余房源和加推计划。