南部新城G01地块深度解析，洞察主城改善价值逻辑

2026年3月29日，南京年度首场土拍平稳收官，6幅涉宅地块均以底价成交，总成交额达28.14亿元，市场呈现“核心凸显、外围平淡”的分化态势。其中，秦淮区南部新城NO.2026G01地块作为本场唯一主城六区优质宅地，成为全场焦点——央企金茂以16.93亿元底价摘得，成交楼面价24014元/㎡，单幅成交额占比超六成，优质资产吸引力尽显。

此次拿地是金茂第四次布局南部新城，地块与秦淮金茂府一路之隔，充分彰显企业对板块发展前景的长期信心。本文将从四大维度，拆解该地块的核心价值与市场逻辑，为行业从业者及购房者提供参考。

地块基本面

参数清晰，开发条件纯粹

NO.2026G01地块是2026年南京公开出让的首宗主城核心区纯住宅用地，核心指标清晰，开发属性极具优势，具体信息如下：

地块为纯R2二类居住用地，无任何强制配建要求，土地出让年限70年。这一条件不仅能降低房企操盘成本与运营复杂度，更能为后续产品打磨预留充足空间，是南部新城核心区近年少见的高确定性优质宅地。

区位价值

主城优质地段，多维资源集聚

板块定位：主城“第三极”，改善底色坚实

南部新城作为南京主城重要增长极，是秦淮区重点打造的现代化城市新中心，也是楼市分化周期中“需求稳定、资源集中”的优质板块。依托板块强劲的发展动能，区域改善置业需求持续旺盛，形成了健康且可持续的市场生态。

图：来源于网络

圈层纯粹：高端住区集聚，资产韧性突出

目前，南部新城已汇聚超20个高端改善项目，居住圈层纯粹。从市场表现来看，板块核心区物业在市场波动中展现出更强的稳定性，重点项目二手房成交价始终保持高位，优质资产的价值稳定性已得到市场充分验证。

景观优渥：跑道公园旁，城市级景观资源

G01地块是南部新城近年推出的首幅机场跑道公园沿线宅地，地段稳居板块第一梯队。地块距机场跑道公园不足300米，可直享城市级公共景观资源；据悉，该公园明确将于2026年内开工，景观资源兑现确定性拉满。

图：机场跑道公园效果图

配套成熟：800米生活圈，全维度高能级覆盖

配套方面，地块800米生活圈内实现了高能级资源的全覆盖。

• 交通：近5/10号线大校场站、在建10/6号线机场跑道旧址站，双换乘枢纽高效通达全城。

• 商业：周边大型商业综合体环伺，可满足居民日常消费、休闲娱乐等多元需求。

• 公建：中芬合作交流中心、中国第二历史档案馆新馆、丽笙酒店等地标聚集。

规划解读

错位布局，精准匹配改善需求

容积率优势：差异化定位，填补市场空白

地块容积率控制在1.01-2.0之间，建筑限高≤60米，在南部新城近年供地中具备明显差异化优势。相较于区域内部分高总价低密项目，该指标既保证了居住舒适度，又兼顾了产品覆盖面，可打造更贴合主流改善群体的产品。

产品适配：小高层为主，覆盖更广改善客群

结合容积率与限高要求，地块将以15-20F小高层为主要产品形态。这种规划既能保证居住舒适度，又能有效控制产品总价，可覆盖首改、再改等不同改善客群，与周边低密项目形成错位竞争，精准填补区域中端改善产品缺口。

操盘友好：纯宅属性，产品力可充分释放

无配建、无户型限制的纯宅条件，为金茂提供了充足的产品打造空间。依托金茂成熟的“府系”产品经验，预计将打造建面约120-180㎡改善大平层，精准匹配高净值人群居住需求，与周边项目形成产品互补，有效规避同质化竞争。

市场价值

安全边际充足，长期潜力明确

成本合理：地价处于合理区间，利润空间可控

从成本端分析，G01地块24014元/㎡的成交楼面价，处于南部新城近年同类地块合理水平。结合区域当前成交价格来看，项目具备良好的利润空间与市场安全边际，为房企稳健开发提供了有力支撑。

需求旺盛：政策+板块双轮驱动，去化可期

在南京改善政策持续支持与南部新城自身强劲需求的双重加持下，项目去化前景明朗。当前市场“央企重仓核心区、国企承接外围”的特征愈发明显，优质地块的抗风险能力进一步凸显，为项目去化提供了保障。

供应紧缺：主城供地收缩，价值持续提升

近年来，南京主城宅地供应逐年收紧，南部新城核心区年均仅出让1-2幅宅地，优质宅地紧缺性持续提升。G01地块作为2026年首场土拍唯一的主城核心宅地，叠加机场跑道公园沿线的稀缺景观资源，未来资产价值属性突出。

结语

优质资产定调全年市场走向

综合来看，NO.2026G01地块凭借核心区位、优渥景观、成熟配套、纯粹规划四大核心优势，成为2026年南京土拍的开年焦点。金茂第四次落子南部新城，既是对主城核心资产的战略布局，也将为板块居住品质升级注入新动能。依托金茂强大的产品打造能力，该项目有望打造成为主城改善新典范，进一步引领南部新城居住品质迭代升级。

本文由克而瑞南京分析师骆珠萍，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI报告、AI任务功能撰写。

本期作者近期研究：

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