北京通州楼市，首开与北投必有一战

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时间在悄悄地溜走。

一转眼，一个月过去了。朝阳区呼家楼9001、9002地块报规图的反馈意见，还没有通告。（详见《京城老牌房企，悄悄换了图纸》）

首开股份又下一城。

4月2日，北京通州0703街区FZX-0703-6032、6031地块完成出让，首开股份以17.69亿元底价摘得，住宅楼面价约1.98万元/㎡。

没有悬念。它很早就拿出了诚意，发出了招标计划。

这家北京国企开发商，沉寂几年重启拿地后的跨度，还是蛮大的，从东三环的CBD，到东六环外的宋庄镇。

再过一段时日，首开股份将要发出2025年年报，真实的业绩会呈现出来。

大家对这家公司，没有太多的期待。年初，一份业绩预告，已经基本定调了。

经首开股份的财务部门初步核算，预计2025年归母净利润为-55亿元至-69亿元。

这比上一年的亏损收窄了不少。2024年，首开股份的归母净利润为-81.4亿元。

呼家楼项目的货值约11亿元，宋庄项目的货值约40亿元。

如果今年北京这两个新项目卖得不错，会给首开股份2026年的业绩增色不少。

如今，呼家楼项目的产品出炉。接下来，就等宋庄项目的图纸了。

幼儿园大概率不会挪位

首开宋庄地块的品相不错。

最起码，它的地块朝向，是正南正北。东面是一条绿化带，南面也是一块绿地公园。

这宗地占地4.26公顷，建筑控制规模约9.24万㎡，包含两幅子地块：

1、6032地块为住宅用地，占地3.88公顷，地上建面8.93万㎡，容积率2.3，限高60米；

2、6031为幼儿园用地，地上建筑规模3040㎡，限高16米，规划为一所9班幼儿园。

去年8月份公示的地块规划条件提到，在保证幼儿园用地规模不变的前提下，项目后续方案中可结合居住用地，将其位置进行适当调整。

这种调整幼儿园位置的，最典型的案例是朝阳区的北京宸园，把幼儿园从东北位置，挪到了南面。

花姐觉得，6031地块现在规划的位置很不错，不需要做大调整。

它的西面是北京十一学校通州实验学校，恰好可以用6031地块挡一下噪音。

朝阳区的璞樾就是这么干的，拿幼儿园挡东面的高压线。

配电室入地无望

除了幼儿园之外，首开宋庄项目还背了两个小包袱。

1、配建社区党群服务站，地上建筑规模500平方米；2、开闭站地上建筑规模550平方米。

它们由竞得人代建后，无偿移交行业主管部门。

这两点，写入了土地挂牌出让公告。

但是，在“多规合一”审核意见函里，还提到了一条，有关配电室。

原文如下：“新增小区供电业务扩展工程的开关站、配电室，以及电梯、供水、应急照明等重要负荷的用电设施，应设置在地面一层及以上，高于当地防涝用地高程。具体配建要求以供电部门意见为准。”

这一条，在土地挂牌出让公告中，没有描述。

如果按照“多规合一”函，6032地块的配电室，应该设在地上。

去年12月1日的新规显示，经相关部门审查同意后，可在地下一层设置配电室。

时至今日，已有昌平龙樾海序、丰台方程国贤府、顺义中铁工投新国展项目、丰台建工花乡项目和通州宋庄北投项目，都将配电室入地了。

花姐推测，首开6032地块的配电室，大概率会和开闭站合并在一起，和朝阳懋源松榆里项目的操作手法差多。

配电室建在地上，占用了容积率，也会影响楼栋的排列。

一对天生的对手

首开宋庄地块时运不济，一诞生就遇到了一个对手——北投丁各庄6002项目。

它们一东一西，相隔约600米，不亚于双子星。

但，北京出现了多个双子地块，最终总有一个牺牲品。

3月30日，北投丁各庄6002项目公示了报规图，产品也浮出水面。2月3日，它由北投置业＋北京建工＋新航城联合体拿地。

从开发的节奏看，首开项目和北投项目的入市时间，只相差了2个月。

一般情况下，两块相邻地块应该至少错开6个月。最好是等一个楼盘先开完盘一个月后，再卖新地。

没办法，通州太卷了。既然如此，那就见招拆招吧。

昨天，花姐写了《通州这个楼王，突破了限高》一文。

现在，新地块又来了，花姐将两块地做个简单的比较，省得大家纠结。

来看下它们的基本参数：

1、首开6032地块：占地3.88公顷，地上建面8.93万㎡，容积率2.3，限高60米；西南角有幼儿园，有噪音。

2、北投6002地块：占地4.85公顷，地上面建面约8.74万㎡，容积率1.8，楼面地价1.79万元/平米，限高36米(局部45米）。

但，它的三栋楼王突破上限、达到46.5米。

北投丁各庄6002项目，共规划30栋住宅楼，总计约866户；面积分83平米、97平米、103平米和144平米四款户型。

两者相比，北投项目的舒适度更高些。

但首开项目有一个优点，地块朝向是正南正北，北投项目的楼栋整体东偏南20度以上。

为了避开贴面竞争，花姐建议首开股份，可以打造70平米左右的三房，和110平米、120平米的四房，与北投丁各庄6002项目做出差异化。

它们的售价，预计都在3.8万元/平米左右。