观点直击 | 华侨城四年亏了400亿 新帅吴秉琪面对一场“硬仗”

观点网 2025年5月，网上曾流传出“华侨城将被合并到华润”的消息，这则合并传闻逐渐发酵“破圈”，引起了广大网友讨论，个中缘由很大一部分与华侨城新任董事长的履历有关。

2025年9月，吴秉琪获委任为深圳华侨城股份有限公司（简称“华侨城”）新任董事长，同时代行总裁职责。

公开资料显示，今年55岁的吴秉琪曾在华润体系内任职了30年，历任华润物业有限公司董事、副总经理，华润营造（控股）有限公司董事、副总经理，华润置地有限公司副总裁、战略总监、成都大区总经理、高级副总裁，华润置地有限公司党委副书记、总裁等职位。

在4月2日召开的2025年度业绩发布会上，华侨城新任董事长占据了C位，伴其左右的是副总裁关山、独立董事宋丁、副总会计师刘宇、党委宣传部部长李洋。

业绩持续亏损

吴秉琪加入华侨城时间只有七个月，迎接他的是一份并不好看的业绩报告。

报告显示，华侨城2025年实现营业收入313.81亿元，同比减少42.32%；全年净利润为-190.19亿元，其中归属母公司净利润-144.96亿元，亏损同比扩大67.35%。

这已是华侨城连续第四年出现业绩亏损，前三年分别录得归母净亏损109.05亿元、64.92亿元、86.62亿元、144.96亿元，近四年间累计亏损金额近405亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

报告称，2025年增亏的主要原因是公司根据年度经营策略，主动适应市场环境变化，通过资产转让等方式全力推动存量业务销售去化与现金流改善，相关交易形成亏损；与此同时，公司地产业务收入结转收入金额和毛利率出现同比下降。

从公司发布的公告来看，华侨城140亿亏损最大的原因是计提减值。

年内，华侨城计提的主要资产减值准备事项合计减少约99.77亿元的净利润规模，对应减少归母净利润达71.16亿元，占全年亏损比例近半。

图片来源：企业公告截图

地产销售方面，2025年，华侨城累计实现签约销售面积120.6万平方米，同比减少30.29%；对应签约销售金额177.3亿元，同比减少32.6%。导致公司房地产业务收入同比减少63.41%至98.48亿元。

土地市场方面，华侨城于2025年3月份以4.57亿元价格竞得重庆沙坪坝小龙坎项目用地，这是全年唯一一个新增项目，用途为住宅，土地面积1.8万平方米，计容建筑面积5.28万平方米，权益占比100%。

该项目已于9月入市，项目名为“熙宸”，是华侨城首个四代宅产品，全年已取证总可售面积约4.36万平方米，年内销售面积2.4万平方米，据此计算项目去化率约55.2%，对应销售金额4.24亿元。

截至年末，华侨城主要储备项目共35个，总占地面积1390.12万平方米，计容建筑面积2294.11万平方米，剩余可开发计容建筑面积1000.62万平方米。

在如今这个存量时代，房企过去依靠囤地模式拿下的许多地块均偏离了企业最初安排，同时在资金流压力之下，这些地块往往都难以完成开发。在这种情况下，由政府出面对地块进行收储成为了最好的资产盘活方式之一。

新任董事长吴秉琪表示，华侨城2025年始终紧紧围绕盘活存量、做优增量的工作主线，积极抢抓各项政策机遇，多措并举推进存量资产盘活，并将其作为重点工作。

他指出，公司年内持续跟踪专项债、土地收储等相关政策，主动对接地方政府，紧跟政策导向，积极推动符合条件的土地纳入政府收储清单；同时密切关注国家关于商品房纳入保障性住房体系等相关收储政策。

此外，结合城市规划调整，加强与地方政府的沟通协调，推动优化原有规划指标与用地条件，提升存量资产价值。稳步推进相关资产盘活与退出工作，推动公司资产结构实现平衡与优化。

据不完全统计，华侨城自2025年至今已实现12宗地块的退出，并回笼近30.9亿资金。尽管这笔补偿价较47.79亿拿地成本之间存在35.3%折价率，但对华侨城而言，这已是最好的选择。

文旅业务为重

虽然经营利润持续承压，但华侨城在现金流管理方面的表现显还算稳健。

年报显示，期内录得经营活动净现金流125.01亿元，较2024年增加71.39亿元，同比增长133.13%，连续三年为正。公司表示，这得益于统筹资金收支、加强现金流管控，推动销售回款和降本增效。

截至年末，账上货币资金规模约231.95亿，较上年末减少77亿元；与此同时，一年内到期的非流动负债规模达353.88亿，短期偿还压力较大。

值得庆幸的是，华侨城公开债规模并不大。根据年报，旗下仅剩4只公开债，规模合计37亿元，2026年到期规模为25亿元，公司资金足以覆盖。

管理层介绍，控股股东华侨城集团为公司提供了400亿元委贷额度，并将根据公司需求提供支持。同时，华侨城集团正充分利用“总对总”合作机制，积极为公司争取银行授信资源。

截至2025年末，华侨城有息负债总额为1185亿元，其中中长期借款占比69%，债务结构趋于稳健。平均融资成本为3.25%，呈逐年下降趋势。

另一方面，管理层对未来的经营展望表示，长期以来公司始终深耕文旅与房地产两大核心业务，经过多年积累与发展，已形成显著的差异化竞争优势。

吴秉琪亦表示，华侨城并非传统意义上的单一房地产企业，若持续提升文旅业务运营能力与效率，加快现有文旅资源优化布局，将为公司带来稳定的现金流支撑；同时，文旅板块优势也能持续赋能地产业务发展。

“接下来，文旅业务一定是公司打造核心差异化能力的关键方向。”

据介绍，截至2025年末，华侨城累计完成61个存量项目的专业化整合工作，并将分散的存量项目按业务属性归集到各专业平台。

此外，积极推进各专业板块专业能力稳步提升，各专业公司聚焦核心主业，深耕各自的细分领域。

具体来看，旗下欢乐谷公司聚焦主题公园业务，明确城市IP娱乐主场运营思路，年内曾引入超级飞侠、王者荣耀、英雄联盟、葫芦兄弟等10余个IP，丰富主题内容供给。

酒店公司紧跟市场变化趋势，创新酒店产品提升自营项目的一个效益，报告期内首个有限服务酒店样板创意园“嘉途”开业运营；旅发公司深耕自然人文景区业务，积极拓展外部项目，实现签约市场化项目7个。

数据显示，2025年华侨城旗下文旅项目共计接待游客7970万人次，与上年基本持平。但从业绩来看，文旅业务收入213.72亿元，同比下降21.71%。

“我们要做更好的自己，文旅是需要创新的，客户需求的变化可能会超出想象，公司欢乐谷的定位与市场需求可以做到更匹配，只是需要时间创造成果。”

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。