沪上1900万元景观房，竟成“围墙房”？“景观溢价”111万元？相关部门介入调查

市民王女士向“新民帮侬忙”微信公众号反映，她新买了一套位于2楼的“苏河和樾府”新房，发现南面围墙偏高而遮挡视线，东面的视野则几乎被一片连廊的屋顶全覆盖，这与实际购房过程中被告知的“南看公园无敌美景，东看小区园林设计”大相径庭。面对如此状况，王女士极度郁闷：自己家的面积只比隔壁大了1.09平方米，但因多了一个东向的视野，总价贵了约111万元。

为此，王女士质疑：“景观溢价”是否“名不副实”？开发商的定价逻辑是否合理？

南侧：视线被挡

苏河和樾府位于普陀区光复西路3850弄。王女士告诉帮忙君，2024年11月，她首次接触了解该楼盘，后于同年12月15日签订了商品房预售合同。她购买的一套房屋位于8号第2层（1层是架空层），面积198.25平方米，总价19115265元。

王女士介绍，她家南侧，紧挨着小区围墙，目测距离约3米。根据销售员的说法，她家算是景观房，1楼架空层较高，围墙高度不超过2楼地板，墙外是光复西路，所以她在2楼，视线可以轻松越过围墙和光复西路，触达苏州河边的半马苏河公园。虽然看不到更远一点的苏州河，但这样的景观已经“很好”了。后来她查看小区沙盘模型，注意到小区南墙的高度确实不超过2楼地板。这让她对于南侧的良好视野充满期待。

沙盘显示景观墙不高于二楼地板

然而，随后两次的预看房让王女士产生疑虑。

▶第一次，她只能在3楼观察，感觉围墙的实际高度似乎有点高。

▶第二次在2楼观察。

视线遮挡严重，根本看不到公园景观，非常压抑。

王女士目测发现，围墙比沙盘显示明显增高了不少。

南面视野

东侧：只见屋顶

根据销售员的说法，王女士的8—201属东边套户型，“客厅景观好”，比中间的8—202多了一个东向的视野——向东可以看小区的景观设计。

帮忙君在网上搜索发现，苏河和樾府的小区景观设计，以“一半公园一半城”为核心理念，突出与外部苏州河及半马苏河公园的呼应，将外部的半马苏河公园等自然风光延伸至社区内部，打造出了“双重公园”体验。

但王女士很快遭受到了第二波打击。从她家东面看出去，楼下是风雨连廊的大面积屋顶。

所谓东边可看小区景观，根本无法兑现。

王女士提供的视频证实，从2楼东窗看出去，视野基本被屋顶全覆盖，十分碍眼。

东面视野

溢价：名不副实

南面和东面都无法如销售员所说欣赏景观，且正常视野都受到遮挡。

景观房变成了“围墙房”？！

王女士表示，自己所购的8—201单价96420元，比8—202单价贵了5093元；面积只大了1.09平方米，总价却贵了约111万元。8—201比8—202卖得贵，是有道理的，两者在南向的视野相同，但8—201多了东向的视野。

而多了一个方向的视野，房价就贵，并非只有2楼，也体现在其他楼层。帮忙君比较了王女士家所在楼栋的“一房一价”表，该楼实际总高12层，基本上01室都比同楼层的02室贵了约111万元（面积都只大了1.09平方米），甚至还有贵约112万元的。

这样的“景观溢价”情况十分普遍。王女士家的相邻门洞7号（属同一栋建筑）也是这样。7—202（西边套）单价94931元，比中间套7—201单价贵了3608元；面积只大了1.09平，总价贵了约81万元。

原因也在于7—202比7—201多了一个西向的视野。7号其他楼层的02室普遍比01室的价格高。

通过上述比较可轻易得出一个结论：同楼层，价不同，区别就在于“景观溢价”。

王女士指出，目前因景观墙偏高影响视线而与开发商交涉的2楼人家不止一户，而其中自己“最冤”：不但南侧视线被挡，而且东侧除了屋顶什么都看不到（与之对比的是，7—202的西侧窗外，并无连廊屋顶遮挡）。

景观墙偏高

她难以理解同一栋楼2楼4户人家中，为何她家单价最贵？开发商的定价逻辑合理吗？并质疑开发商在售房过程中，工作人员存在虚假宣传、误导消费者的行为。

说法：存在差异

王女士表示，她在与开发商人员的沟通过程中，对方承认，沙盘中的景观墙高度与实际景观不符，是“考虑仪式感、隐私和风水等因素后，实际施工时做的调整”，原本景观墙有点错落，在增高并拉平后，仪式感更高。开发商考虑了两套“改善视野”的解决方案，但双方意见尚未达成一致。

王女士向帮忙君提供了一份她与开发商人员沟通过程中的录音。帮忙君听到，录音内容与王女士的叙述一致。工作人员回复，沙盘中景观墙高度和实物不一致，并解释景观墙设计方案不在报规图纸内，在实际施工中有调整。

但一名开发商人员在接到帮忙君的联系电话时，说法出现差异。对方称，小区景观墙和风雨连廊屋顶等，在2024年10月已完工，“符合相关规划审批要求”，与图纸一致，后期也没有变化过；完工后，陆续对客户开放了实景展示。而王女士是在2024年12月购房的，也就是说，建墙在前，购房在后。王女士在购房前，就已知晓景观墙、连廊的高度关系和她家的视野情况。至于沙盘中的景观墙高度为何与实际存在差异，应是按比例缩小和建模过程中的“误差”。

关于王女士对“景观溢价”名不副实的质疑，工作人员回称，王女士所购这套房屋的销售定价，已充分考虑各种因素（包括一些不利因素），“符合市场定价规律”。对方举出的对比依据，并不像王女士那样，将201与同楼层的202比，而是与楼上比：201的销售房价比相同面积的301低了约149万元，301比501（未设户号401）低了约50万元，501比601低了约30万，601则比701低了15万元……帮忙君注意到，随着楼层增高，上下楼层之间的价差幅度在逐步减少。这是不是在间接说明，201和301的价差最大，所以视野差异幅度也是最大的？

至于同一栋楼2楼4户人家中，为何王女士的房子单价最贵？工作人员只提到，西边套也有一些不利因素，如能耗问题（西晒），此外并没有过多回应。

目前，市规划资源局、普陀区市场监督管理局、普陀区绿化和市容管理局对此事已介入调查处理。对此，帮忙君将继续关注。

帮侬忙工作室

策划 | 钱俊毅

文字 | 陈浩

摄影 | 陈浩

编辑 | 钱俊毅姚储杰

编校 | 杨叶