万科2025年巨亏885亿元，泊寓营收36.7亿元

曾经的三好学生万科交出了其上市以来最没眼看的成绩单。

3月31日，万科发布2025年年度业绩报告。

2025年，万科实现营业收入2334.3亿元，同比下降32%；归属上市公司股东净亏损885.56亿元，亏损额同比扩大79%；基本每股亏损7.45元。

在年报《致股东》中，万科管理层坦言：“2025年公司受多重因素叠加影响，经营业绩远未达股东预期，亏损额较2024年进一步扩大。对此，公司管理层向各位股东致以诚挚歉意。”同时，管理层表示，“要化解过往‘高负债、高周转、高杠杆’发展模式所形成的负担和问题仍需时日”。

清退与开业齐头并进

2025年，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 36.66 亿元，比2024年 37.02 亿元略有减少，盈利情况并未披露。

泊寓稳坐全国最大的集中式公寓提供商，截至 2025 年底，泊寓共运营管理 27.02 万间长租公寓，开业 19.78 万间，出租率 95.4%。

2025年，泊寓清退部分门店。在经济观察报的一篇文章中，泊寓曾经回复表示，当前涉及清退的泊寓门店，多数为“万村计划”相关房源。由于部分房源租金出现严重倒挂，自2025年下半年起，泊寓开始清退深圳城中村部分亏损房源，涉及房源规模约为3万--4万间。

泊寓一边清退租金倒挂房源，一边提高轻资产管理房源的占比。

敢于清退3-4万间租金严重倒挂的“万村计划”房源，是明智之举。这虽然短期影响营收（同比微降0.36亿元），但能及时止住亏损现金流。

这种主动排雷、从低效资产中退出的策略值得肯定。

深度绑定G端和B端

2025年，泊寓聚焦保障性租赁住房领域，深化与属地政府、国企等企业的合作，新拓展房源 2.27 万间，净新增开业 0.66 万间。

泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.2万间纳入保障性租赁住房，在所运营管理的27.02万间房，占比高达48.5%。

纳保数量确实多，但行业至今已经发行9单租赁住房REITs，规模第一位的泊寓仍迟迟缺席，仍需努力。

一直以来，泊寓对企业客户的拓展依旧孜孜不倦。

截至2025年底，泊寓企业客户数量超7100家，而这个数据在2024年底是5400家。一年时间，新增企业客户数量1700家。

2025年，泊寓新增拓展包括中国邮储、蚂蚁金服、浪潮数字、一汽大众等知名头部企业，企业客户占比达22.6%；新增企业员工认证人数 11.3 万人，同比提升 47.9%；商旅短租入住量同比增长 13.0%。

泊寓通过包租、定制化宿舍、商旅短租等服务方式，不断拓展服务边界、创新服务模式，为企业提供专属服务方案，保障员工居住体验。

积极盘活存量项目

2025年，泊寓通过“非住改租”等模式成功盘活酒店、办公、产业配套宿舍等多种类型的资产，累计盘活万科集团及国资国企项目 24 个，房间数超 15100 间。

其中，盘活万科集团旗下深圳老地方、佛山金色梦想二期、厦门海湾社区二期等 5 个项目，房间数超 5200 间；持续与属地国资平台开展深度合作，就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议，在广州、合肥、武汉、南京、昆明等城市共计盘活 19 个项目，房间数超 9900 间。

这证明了泊寓在资产改造、运营增值上的专业能力，为未来轻资产输出提供了想象空间。

结语

泊寓是一艘在暴风雨中努力调整航向的巨轮， 其运营基本功和战略调整的果断性值得肯定，清退亏损资产、深度绑定B/G端、盘活存量是正确出路。然而，作为一门生意，“盈利难”和“REITs退出难”两大核心痛点仍未解决。

在万科集团自身难保的背景下，泊寓若不能尽快证明其单项目EBITDA覆盖能力和独立上市/REITs退出的可能性，其未来将面临巨大的资本压力。

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