中国铁建地产掉出千亿阵营后，2025年净利亏损31亿，孙洪军难挽颓势？

来源：创业最前线

3月30日，央企基建巨头中国铁建发布2025年财报。

报告期内，集团实现营收1.03万亿元，同比下滑3.50%；归母净利润183.63亿元，同比下滑17.34%。

其中，地产成为“拖后腿”的一员。2025年，中国铁建的房地产平台中国铁建地产净利润亏损31亿元。

相比于外界熟知的万科、恒大、碧桂园等房企，中国铁建地产并未直接上市，名气并不算大。但在克而瑞、中指院榜单上，中国铁建地产2025年的全口径销售额为733.4亿元，位列行业第12位，是央企里的一匹“黑马”。

只是，作为掌舵人的孙洪军压力并不小。自孙洪军2024年上任董事长以来，中国铁建地产的营收一降再降，利润又在2025年转亏。于2025年三季度末，公司的短期资金缺口更是超过200亿元。

这匹想要加速的“黑马”，未来要奔向何方？

1

逆势扩张拿地，2025年销售额跌231亿

相比近年来崛起的“中建八子”，同是“黑马”的中国铁建地产则略显低调，但其实它大有来头。

2007年4月，中铁房地产开发有限公司（以下简称：中铁地产）正式成立，初始注册资本5亿元。当时，公司由中国铁道建筑总公司、中铁建设集团有限公司、中铁十二局集团有限公司和铁道第四勘察设计院分别持股40%、20%、20%和20%。

此后，经过两次股权划转、更名，中铁地产成为中国铁建的全资子公司，名称变更为中国铁建房地产集团有限公司（即“中国铁建地产”）。

于2025年末，中国铁建的总资产超过2万亿元，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。

背靠如此规模的基建巨头，中国铁建地产打造了「西派」、「江南」、「国际」、「语」等系列产品，并在楼市下行期开启了逆势扩张之路。

中指院数据显示，2022年至2023年，中国铁建地产的权益拿地金额分别为371亿元、404亿元，位居全国权益拿地金额TOP10之列。

与此同时，公司的行业排名从2021年的第26位，上升至2022年的第15位，2023年则保持住了行业第15名的位置。

头顶央企光环，中国铁建地产的行业排名快速前进，但在房地产深度调整时期，企业同样挣脱不开销售不畅的“枷锁”。

例如：贝壳显示，位于北京平谷的「中国铁建·北京梧桐浅山」在2021年建成。于2025年9月末，此项目已投资18.05亿元、销售6.78亿元，销售进展仅有35.69%。对于去化艰难的问题，公司表示是由于位置较偏，周边竞品多。

与之相似，成都的「中国铁建·成都西派浣花」在2018年开工。于2025年9月末，项目已投资30.21亿元、销售18.95亿元，销售进展69.37%，剩余商业、公寓、车位没有完成销售。

来源：中国铁建地产公告（单位：亿元）

而这种去化风险，正在中国铁建地产逐渐显现。据克而瑞数据，2022年，中国铁建地产全口径销售额达到1281亿元，同比下滑10%；2023年，则进一步同比下滑5%至1216.3亿元。

在克而瑞、中指院榜单上，2024年，公司全口径销售额降至964.4亿元，直接掉出千亿阵营。到了2025年，公司全口径销售额为733.4亿元，又跌去了231亿元。

而销售额一跌再跌所带来的压力，想必作为公司掌舵人的党委书记、董事长孙洪军，党委副书记、总经理兼副董事长陈建军最为清楚。

今年3月23日，“一二把手”孙洪军、陈建军同时现身中国铁建地产的一场会议——2026年经营工作会，会议定调：走出去、跑市场，全力冲刺年度经营目标。

具体到业务上，就是要稳住房开业务基本盘，以更少资金撬动更多项目，快速做大轻资产业务“第二增长曲线”，通过有效拓展形成规模效应，并且要全力培育战新业务，更快实现落地。

简而言之，为了规模，中国铁建地产还是要加速快跑。

2

孙洪军上任董事长不足2年，2025年利润亏损31亿

对于中国铁建地产来说，2024年是一个重要转折点。

这一年7月底，中国铁建地产宣布，因工作变动原因，李兴龙不再担任公司董事长、党委书记职务，当时并未同步任命新董事长。

直到2024年9月，控股股东中国铁建下发通知，由孙洪军接任公司党委书记、董事长之职。

公开资料显示，孙洪军是从中国铁建地产的兄弟公司空降而来，他曾长期任职于中铁建设集团。

图 / 中国铁建地产公告

值得注意的是，在此之前，公司两任前董事长吴仕岩、李兴龙都在中国铁建地产历练多年，逐步升任为总经理、董事长。在董事长空悬的1个多月时间里，公司总经理、党委副书记、副董事长陈建军曾负责主持全面工作，但他并没有再进一步。

那么，中国铁建地产的董事长任命为何打破内部提拔惯例，是控股股东对于公司过往业绩不满，还是有其他安排？孙洪军上任后，控股股东是否提出新的业绩要求？对此，「创业最前线」试图向中国铁建地产方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

但从结果来看，孙洪军上任之后，恰逢房地产市场低谷时期，中国铁建地产的业绩不仅未见增长，反而掉头直下。

从销售层面来看，据克而瑞数据，中国铁建地产2024年销售额直接掉出千亿阵营，在2025年又进一步下跌超200亿元。

这直接带动了营收、利润的下滑。中国铁建地产披露数据显示，2024年，公司实现营收466.46亿元，同比下滑26%；归母净利润539.59万元，同比暴跌95%。

图 / 中国铁建地产公告

相比于中国铁建地产获得的微薄利润，少数股东则斩获颇丰。中国铁建地产披露，2024年，少数股东拿走了高达12.36亿元的利润。

另据母公司中国铁建财报数据，中国铁建地产2025年实现营收464.66亿元，较2024年同期略微下滑；净利润亏损31.35亿元，直接由盈转亏。（编者按：2024年公司实现净利润12.42亿元。）

但「创业最前线」注意到，在中国铁建地产2025年三季度财务报表中，其2025年前9月实现营收143.54亿元，若对比来看，公司在2025年第四季度实现了约321亿元的营收，这种巨大差异着实令外界惊讶。（编者按：中国铁建2025年三季报未披露中国铁建地产营收数据。）

图 / 中国铁建地产2025年三季度财务报表（单位：元）

那么，中国铁建地产2025年造成利润亏损的原因是什么？少数股东拿走巨额利润的情况下，是否考虑降低“小股操盘”比例？公司在第四季度如何实现超300亿元的收入？前三季度和第四季度营收数据差距如此悬殊，究竟是何原因？

对此，「创业最前线」试图向中国铁建地产方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

3

短期资金缺口超200亿，存货高达1461亿

在召开2026年经营工作会的3天前，中国铁建地产先召开了一场财务工作会。这场会议明确要求，2026年要继续降本增效，全力保证资金链安全。

之所以如此，很大程度上源于中国铁建地产当前面临着沉重的资金压力。

截至2025年三季度末，公司的有息负债高达874.61亿元。其中，一年内到期的有息负债合计321.34亿元。除此之外，还有159.39亿元的应付账款。

同期，公司的货币资金仅有115.54亿元。若仅以货币资金、一年内到期的有息负债粗略计算，短期资金缺口已经超过200亿元。

中国铁建地产也坦承，虽然公司留存有较为充裕的货币资金，但是未来短期内到期的债务规模增大，依然将面临一定的短期偿债压力。

其实，公司有着巨额存货等待变现。截至2025年9月末，中国铁建地产的存货账面价值高达1461亿元，占比总资产的63.63%。

如果这些存货加速周转，公司也能快速回笼现金流。但问题在于，当前的房地产市场正处于深度调整时期，即便背靠央企，中国铁建地产也无法逃脱市场环境所带来的冲击，这从企业销售额频繁下滑中也可窥一二。

为了缓解资金压力，公司2026年开年以来正在试图加快融资。

3月10日，中国铁建地产发布公告称，完成发行23.4亿元公司债券，票面利率2.76%，其中公司关联方认购本期债券3.3亿元。按照计划，此笔公司债券拟全部用于置换在2026年已到期的两笔公司债券本金。

在此之前的2月，公司还发行了10.1亿元中期票据，利率2.43%，拟全部用于置换公司偿还“23铁建房产MTN001”的自有资金。

图 / 中国铁建地产公告

在房地产下行期，中国铁建地产能够保持融资能力殊为不易。只是，继续加码融资是否会进一步加剧偿债压力？当前面临的短期资金缺口如何化解？控股股东中国铁建是否会下场支持？对此，「创业最前线」试图向中国铁建地产方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

其实，刚刚过去的一年，母公司中国铁建也面临着业绩压力。2025年，集团实现营收1.03万亿元，同比下滑3.50%；归母净利润183.63亿元，同比下滑17.34%。

图 / 中国铁建2025年财报

在2025年财报中，中国铁建董事长戴和根明确，2026年是“十五五”开局之年，也是中国铁建加快转型升级、全面提质增效、向优向新发展的关键一年，要求全力以赴确保“十五五”开局首战必胜。

在这场“必胜之战”中，想必中国铁建不希望2026年再交出一份营收、利润双下滑的“成绩单”，而利润陷入亏损的中国铁建地产能否做到不拖后腿，就要看孙洪军交出的答卷了。

*注：文中题图及未署名图片来自中国铁建官网。