南京楼市二季度展望：温和修复启势，改善主导前行

2026年一季度，南京楼市完成从政策底→市场底→修复启动的关键过渡。伴随公积金5年以上利率降至2.6%、不满2年住房增值税优化、“宁六条”等政策密集落地，市场信心稳步修复，3月新房成交面积达32.65万㎡、环比大涨243.84%，二手房单日最高成交482套，多重核心数据印证市场企稳，为二季度平稳修复奠定坚实基础。

一季度复盘

筑底完成，运行企稳信号逐步释放

一季度南京新房市场呈现“先抑后扬”态势，春节后快速走出低位区间，各项核心指标同步修复，市场筑底成效显著。

数据来源：克而瑞

低位运行期（1-2月）：

受春节假期与政策消化期影响，市场整体平稳。1月新房成交16.63万㎡、均价22796元/㎡；2月成交9.50万㎡、均价23990元/㎡，环比涨幅位列全国70城第一，当月库存攀升至626.09万㎡，市场运行探底完成。

稳步修复期（3月）：

市场活跃度持续提升，新房成交面积达32.65万㎡，环比大涨243.84%，成交均价升至25234元/㎡，市场运行呈现稳步向好态势。

政策托底发力：

公积金利率、增值税优化及“宁六条”落地，明确人才公积金贷款最高160万元/人、以旧换新1%贷款贴息，政策环境持续优化。江宁区2000万元人才补贴资金池，3天申请额度达1922.65万元，政策效应逐步显现。

一线指标修复：

二手房3月第二周成交2020套、环比上涨约18%，3月27日单日成交482套创2026年新高，市场流通性持续改善。后续 “以旧换新” 政策的持续落地，将进一步打通置换链条，强化一二手市场的联动传导，推动楼市形成更顺畅的循环格局。

数据来源：克而瑞

二季度四大支撑

政策+供需+旺季三重驱动

二季度南京楼市将迎来多重利好共振，政策红利、供需优化、传统旺季形成合力，运行动能进一步增强。

图：来源于克而瑞·决策专家数据分析生成

政策红利持续释放，精准赋能市场运行

“宁六条”覆盖供需两端，含“以旧换新”1%贷款贴息、青年人才房票3-15万元补贴、人才公积金贷款提至160万元/人等举措。截至3月中旬，青年人才房票带动交易额超10亿元，江北新区本科、鼓楼区A类博士叠加补贴最高分别达26.2万元、315万元，二季度政策效应持续传导。

以旧换新打通流通，激活置换需求

升级版以旧换新政策无房源限制、可叠加多重补贴，显著降低置换成本。2025年江宁试点已去化库存超6000套，置换需求进入激活通道。二季度官方“换新购”保底服务，将进一步打通流通堵点，释放改善需求。

房源供应稳步增加，适配改善需求

一季度市场供应整体偏紧，商品住宅累计供应40.21万㎡；二季度房企推货意愿提升，新房入市节奏逐步加快。新增房源以改善型大户型为主，占比显著偏高，与当前市场成交结构高度契合，为后续成交稳步推进提供有力支撑。

传统旺季加持，带动需求释放

依托“金三银四红五月”规律，3月市场已显现活跃度提升信号，多个热点项目周末单日来访超200组，二手房单日成交创近2026年新高。二季度叠加假期节点，房企将推出营销活动，降低购房者决策门槛，带动需求持续释放。

三大核心趋势

量稳质升，改善成市场主力

二季度南京楼市结构性特征清晰，平稳运行为主旋律，改善需求主导，一二手联动效应凸显。

成交量稳步提升，价格整体平稳

预计二季度新房、二手房月均成交量将保持平稳运行态势，整体呈现有序发展格局。价格层面韧性凸显：核心板块房价保持坚挺，远郊区域以去库存为核心导向，整体价格走势平稳，无明显波动。

改善需求主导市场，产品力成核心竞争力

一季度改善型产品为成交主力，大户型、多居室及高总价住宅占比突出，彰显改善需求的核心支撑作用。二季度改善需求仍将主导市场，核心板块大户型、低密产品更受青睐；新房中小户型供应偏紧，刚需需求多向二手房市场转移。

一二手联动持续增强，流通效率提升

一季度二手房成交量持续高于新房，交易活跃度相对更高。叠加相关政策打通置换链条，二季度二手房成交占比仍将保持较高水平，“卖旧买新”交易占比逐步提升，一二手楼市联动效应进一步增强。

理性看待

结构性分化仍为市场主要特征

市场修复中，区域、需求群体分化特征明显，需理性看待走势。

刚需运行仍需蓄力：

新房中小户型供应相对稀缺，刚需购房门槛有所提升，入市节奏整体偏缓。刚需群体购房需求更多依赖二手房市场，新房端刚需供需错配的格局短期难以改变。

区域分化持续凸显：

截至2月底，建邺、鼓楼去化周期不到20个月，价格坚挺；高淳、溧水去化周期达56.7个月，价格仍在探底，板块差异显著。

总结

温和修复，迈向高质量运行

2026年二季度，南京楼市已告别深度调整期，进入温和修复、高质量运行通道。政策托底、需求释放、供给优化形成合力，推动市场平稳运行，成交结构向改善主导升级。未来市场将聚焦产品力与居住品质，在平稳运行中优化结构、夯实基础，推动楼市长期健康发展。

本文由克而瑞南京分析师骆珠萍，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI报告、AI任务和数据分析功能撰写。

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