建发金茂观宸二期去化减速 建工花乡或携“地板价”入场

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以下为正文：

作为北京南四环沿线少有的低密改善型住宅，丰台新宫板块近年来依托地铁4号线与19号线的双轨交汇、南苑森林湿地公园的生态底色以及万达广场、大悦春风里等成熟商业配套，逐步成长为承接金融街、丽泽商务区外溢改善需求的核心承载区。区域内新房供应以高层住宅为主，容积率普遍偏高，而容积率2.0以下、主打新中式风格、配备双会所的纯粹改善项目较为稀缺。

把视线拉长到过去三年周期，会发现丰台楼市正在经历构性错配：一边是不断推高的改善门槛和产品内卷，另一边是日益胶着的库存周期和购房信心。由此，由建发房产与中国金茂联合开发的观宸二期成为观察北京改善市场样本之一。

01 被库存拉长的去化周期

2020至2026年，北京住宅市场呈现规模收缩、价格上移、结构优化的特征。全市住宅用地供求规模先扬后抑，2021年供应总建面达953.47万㎡阶段性峰值后持续收缩；2025年楼板价跃升至39,754元/㎡，同比涨幅20.43%，市场呈现“以价补量”，资源向核心板块、优质地块高度集中。住宅成交层面，2025年成交均价59,575元/㎡创历史新高，高端改善成交占比持续提升。

丰台凭借南四环的区位优势、轨道交通网络与丽泽商务区产业辐射，成为承接主城改善外溢的核心区域。2023年以来，区域新房供应呈现量缩价稳特征；2025年丰台区住宅用地成交全部以底价成交，市场热度降至冰点；2025年区域成交均价稳定在74,791元/㎡，逐步尝试回归理性。

根据克而瑞数据，观宸二期所处的新宫板块，建面110-130㎡库存535套，去化周期已达30.5个月；130-150㎡的改善段库存433套，去化周期26个月 。

02 一期销售数据背书 以价换量窗口期

观宸一期2025年4月开盘，供应479户，截至目前网签389套，去化率81.2%，网签均价约7.8万/平，多次斩获丰台新房网签销冠。2026年3月，二期推出特价房单价6.8万元/㎡起，覆盖建面100㎡、114㎡、134㎡、150㎡多个面积段，相比指导价（7.5-7.8万）折让幅度约10%-13%，为价格敏感型买家提供明确入场窗口。

观宸二期2025年9月取证，全面进阶为“纯四居社区”，产品为建面约113-170㎡，供应395套，截至2026年3月累计网签仅92套，去化率约23.3%，供求比高达4.53。月均网签约15套，其中2026年1月仅6套、2月仅5套，淡季表现疲软。3月回升至19套，但整体流速远低于一期同期表现。成交均价从76454元/㎡逐步回落至73828元/㎡，价格重心下移约3.4%，反映出项目正在以价换量。

一期去化率81.2%已经完成资金回笼 。二期面对板块改善库存，必须通过价格杠杆撬动那些对价格敏感、但对品质有要求的买家 。

03 职住平衡黄金分割点

在房产价值的判定中，我们一直坚持一个观点：所有的产品力，如果脱离高效城市连接，都是昂贵的摆设。观宸二期之所以在流速放缓的背景下依然能作为板块头部选择，核心就在于它握住了一张丰台其他项目很难抢走的王牌：极高的通勤确定性。

项目距新宫地铁站仅约300米，这里是4号线与19号线的双轨交汇点。5站直达金融街，6站到丽泽商务区，北向串联西单、中关村、五道口。对于在金融街或丽泽工作的买家，门到门通勤时间能控制在30分钟内；即便去中关村，也能控制在1小时内 。

项目西侧为丰台大悦春风里，北侧约400米为万达广场（北京槐房店），均为步行可达距离；3公里范围内汇聚6个大型购物中心；毗邻总面积约17.5平方公里的南苑森林湿地公园，是北京中心城区最大的湿地公园之一，被誉为“南城绿肺”；周边规划中的幼儿园和中学已于此前完成建设（如天悦壹号小区东南角幼儿园、德鑫嘉园小区北侧中学）；周边3公里范围内有两家一级及以上医院，能够有效保障业主的基本医疗需求。

04 产品力“内卷式”进阶

交通决定资产下限，产品力决定溢价上限。

项目入选克而瑞2025全国轻奢20强，这是基于安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技、社区环境五维度的行业评测，非开发商自评。约186米景观大道，联动一、二期生活场，将市政路转化为归家礼序。秋来银杏漫天，再现钓鱼台银杏大道盛景。体量比肩中国园林之首拙政园，打造约5.63万方当代私家名园，为约874户业主定制专属游园体验。

一、二期联袂呈现约5000㎡四境会所，涵盖约22项功能（具体业态以后续运营方为准），二期以活力运动场景与一期功能互补，地下联动，覆盖全龄段生活场景：地下涵盖篮球场、乒乓球场、羽毛球场、台球厅等9大运动空间，主打轻氧活力；架空层打造3大主题空间，复刻宋式雅集，服务全龄社群。（以上会所具体业态以后续运营方为准），在同价位段产品中配置领先。

观宸二期再度联袂多位大师打造经典三段式立面，中段四向鎏金铝板为主+宽境玻璃幕墙+局部涂料，现代骨架如楷书；基座局部石材如隶书沉稳，天青幕墙，金属构件点睛，南向窗墙比约1:1，窗地比约0.28，最大单体玻璃面积约12.5㎡（不代表所有楼栋）。

05 多盘混战 竞品横向对比

丰台南四环改善市场正经历一场前所未有的"多盘混战"。我们把与观宸二期形成直接或间接竞争的项目拉在一起，做一次全景式扫描。

项目分级表现

第一梯队（成交金额超30亿）

京投发展·森与天成：成交金额39.92亿元居首，成交573套，开盘时间最早（2023年11月），市场积累时间最长，成交均价72,203元/㎡，套均价697万元/套，定位相对亲民；

建发金茂观宸：成交金额38.34亿元，成交389套，成交均价78,606元/㎡，套均价986万元/套，价格定位中高端；

中建·云境：成交金额31.74亿元，成交305套，成交均价80,652元/㎡，套均价1,041万元/套，单价与套均价均处于较高水平。

第二梯队（成交金额10-25亿）

中海丰和叁號院：成交金额23.84亿元，成交144套，成交均价84,018元/㎡，套均价1,655万元/套，为7个项目中价格最高的项目；

北京隅·西颂：成交金额12.89亿元，成交139套，成交均价78,419元/㎡，套均价927万元/套。

第三梯队（成交金额10亿以下）

中海公元里：成交金额9.50亿元，成交127套，成交均价60,691元/㎡，套均价748万元/套，为7个项目中价格最低的项目

建发金茂·观宸二期：成交金额8.55亿元，成交92套，成交均价74,893元/㎡，套均价930万元/套，开盘时间最晚（2025年9月），市场表现仍在培育期。

关键对比结论

观宸二期 vs 丰科双雄（云境+西颂）

观宸二期在容积率（2.0 vs 2.5）和地铁距离上有优势，但丰科园竞品在产业支撑和资产安全性上更胜一筹。丰科园以1%的土地贡献丰台全区20%的GDP，16.8万高知就业人口构成稳定的购买力池。云境和西颂去化率均约30%+，明显好于观宸二期的23.3%，从市场投票角度看，丰科园板块的认可度更高。如果是4号线/19号线沿线通勤强需求，观宸是板块内的头部选择；如果更看重板块长期价值，丰科园值得多付2000元/㎡溢价。

观宸二期 vs 中海丰和叁號院

这两个项目看似同属丰台改善阵营，实则定位天差地别。丰和叁號院主打建面168-262㎡四居大平层，1300万起步的总价门槛远高于观宸二期上车线，瞄准的是更高净值的豪宅客群。丰和叁號院开盘约2年去化率仅35%，反映出丰台高端大平层市场的承压——正如我们前面提到的，丰台1000-1500万预算的买家"接受不了瑕疵，非常挑剔"。对于追求大平层产品的买家，丰和叁號院有两张王牌：准现房（2026年9月交付，比观宸二期早近两年）和1.5万㎡私属公园，所见即所得的确定性是期房项目无法比拟的。但对于840-1150万预算的改善家庭，观宸二期在总价适配性和产品丰富度上优势明显——建面113㎡四居做到840万上车，这个价格段丰和叁號院完全覆盖不到。

观宸二期 vs 中海·公元里

公元里去化率仅约20.4%，是所有竞品中最低的。虽然单价看似有价格优势，但南苑板块配套偏弱、网签均价大幅折价，反而印证了"光靠便宜卖不动"的市场逻辑。观宸二期凭借双地铁和产品力，在新宫板块内仍是头部选择。

06 新地块变量 建工花乡降维打击？

2026年3月底，北京建工花乡中部地块方案正式公示，项目距花乡东桥站约600米，属于扎实的三四环之间，楼面价仅4.2万元/㎡，周边北京隅西颂楼面价5万/㎡，中建云境更是高达6.25万/㎡。建工花乡地块以四环内近些年最低的楼面价，拿到了“刚需化”的入场券 。

如果该项目未来以7万/㎡左右的价格入市，总价600万+就能上车四环 。这不仅会对丰科园板块产生巨大冲击，也会倒逼新宫、南苑等板块的所有在售项目重新审视定价逻辑。

丰台的房子不是不好卖，而是改善的产能过剩遇上刚需的供给不足。观宸二期的逻辑很纯粹：它在努力用极致的产品力和双轨交通，去留住那群最挑剔的金融街/丽泽改善客。虽然去化速度在放缓，但其作为新宫头部项目的底色并未改变 。

北京没有永远的溢价，只有动态的供需。如果看重观宸“宋韵风雅”的生活场景和已经成熟的通勤配套，现在的价格折让期确实是入场窗口；如果更看绝对性价比，丰台即将出现的低门槛新房，或许值得等待观望。

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