睿见丨千亿规模下的微利现实，越秀地产能找回利润吗？

2025年，越秀地产实现合同销售额1062.1亿元，位列克而瑞全国房企销售榜第九，连续三年站稳千亿阵营，在行业深度调整期实现排名稳步跃升。

这份规模答卷看似亮眼，但若穿透报表，千亿体量与归属股东利润严重倒挂，才是越秀地产2025年最真实的经营写照。

全年越秀地产营业收入864.6亿元，同比微增0.1%；但权益持有人应占盈利仅0.55亿元，同比暴跌94.7%；核心净利润2.6亿元，同比大幅下滑83.5%。一边是千亿销售的行业头部地位，一边是逼近盈亏线的股东利润，该公司正陷入规模稳增、利润骤缩的矛盾困境。

■ 被放大镜审视的利润：0.55亿背后

越秀地产于2025年仅录得0.55亿元的归母利润，甚至不及大量中型消费服务企业年度盈利，与其千亿房企的身份形成强烈反差。

更值得关注的是报表数据的结构性背离，越秀地产整体税后盈利17.8亿元，同比增长21.4%，与归母利润、核心净利润的大幅下滑形成鲜明对比。

这一落差核心源于非控股权益占比提升，期内越秀地产大量项目采用合作开发模式，联营、合营项目贡献可观盈利，但归属上市公司股东的利润被大幅摊薄。年报显示，2025年非控股权益应占盈利达17.23亿元，远超归母利润，成为利润主体。

从行业规律看，房地产结算周期通常滞后拿地2-3年，2025年结算利润对应2022-2023年高价土地成本。叠加行业深度调整，越秀地产全年毛利率仅7.8%，同比下降2.7个百分点昔日高毛利时代彻底落幕。

在3月31日的业绩会上，越秀地产管理层坦言，过去两三年由于行业调整，公司的毛利率也受到一定影响。未来公司一方面期待行业持续修复，通过已投项目带动整体盈利；另一方面坚持降本增效，以产品溢价能力提升整体毛利率水平。

分红端同样暴露盈利压力，2025年全年派息每股0.166港元，派息总额占核心净利润比例高达231%，实质依靠历年留存利润维持分红稳定性。这种“透支式派息”可短期稳定股东预期，但核心盈利不修复，长期将面临降派息或消耗资本金的两难选择。

■ "好房子"战略：产品升级见效，毛利修复待验证

2025年，越秀地产率先响应“好房子”政策，推出“4×4好产品理念”，推进产品标准化升级与健康人居研发，试图以产品力突围市场。

从销售端看，战略初见成效：全年合同销售均价3.6万元/平方米，同比大涨23.3%；北京、上海等核心城市高端项目去化优异，核心六城（北上广深杭蓉）销售额909亿元，占总销售85.6%，一二线城市资源占比达94.4%，支撑均价上行。

但“好房子”能否成为长期护城河，仍有待验证。其一，高端项目热销高度依赖核心城市改善需求韧性，而非产品理念单独驱动，下沉至弱二线、三线城市后，溢价与去化能力待检验；

其二，房地产行业当期结算项目仍以早年高成本土地为主，“好房子”带来的产品溢价，需2-3年结算周期才能体现在报表中。管理层坦言，新增项目预期毛利率可回升至15%以上，但短期难以扭转整体低毛利现状。

越秀地产副董事长、总经理朱辉松表示，从经营结果来看，符合“好房子”标准的产品，更容易获得市场认可，实现更高毛利率与更快去化速度，印证了“好房子”战略贴合居住需求。

■ 财务安全是最后的底牌：但也不轻松

越秀地产2025年财务端最大亮点，是稳健的现金流与优质信用，成为行业低谷期的核心安全屏障。

截至期末，越秀地产现金及银行结余等467.6亿元，经营性现金流净流入139.4亿元，连续四年保持净流入；加权平均借贷年利率3.05%，同比下降44个基点，处于行业低位。公司剔除预收款后资产负债率65.5%、净借贷比率54.9%、现金短债比1.7倍，“三道红线”持续保持绿档。

得益于稳健的财务结构，越秀地产获标普BBB-投资级评级，惠誉BBB-评级展望上调至“稳定”，资本市场认可度持续增强。

但稳健背后，隐忧不容忽视，该公司54.9%的净借贷比率较2024年提升3.2个百分点，随土地投入与规模维持，负债率存在继续上行压力；同时，作为广州市属国企，融资成本低于民营房企，但低于中海、保利等央企，行业融资收紧时，成本优势面临一定挑战。

更重要的是，财务安全是"底线"而非"亮点"。一家正常经营的企业，不应该以"没有违约"作为核心竞争优势。越秀地产需要在盈利端证明自己，而不仅仅是"不违约"。

■ 2026年：考验刚刚开始

2026年，越秀地产以“稳规模、提效益、优结构”为核心，全年可售货值2213亿元，目标保持千亿销售规模；聚焦核心城市深耕，权益投资预算约300亿元，并推进“一主两翼”业务协同发展。

越秀地产管理层判断，2026年房地产仍将处于持续触底，市场分化的阶段。越秀地产将坚持稳中求进的策略，公司将高质量销售现货和准现货，控制库存规模的增长，提升市场研判、敏捷反应，进一步营销管控营销费率，提升自有渠道和存量客户成交的占比，实现有质量的销售。

在外界看来，越秀地产的两大关键变量，将决定其未来走向。

其中，今年2月越秀集团以236亿元摘得珠江新城马场地块，拟引入SKP运营。目前该地块归属母公司，董事长林昭远明确，“若符合上市公司利益，不排除注入”。该项目若注入，有望成为长期增长极，但3-4年开发周期决定其2026-2027年难以贡献结算利润，短期无法缓解盈利压力。

此外，越秀地产已在推进开发主业+物业、商业等经营性业务的“一主两翼”布局，越秀服务、越秀房托等贡献稳定现金流，但规模与开发主业差距悬殊：2025年租金收入5.06亿元，同比下降24.3%（受广州ICC处置影响），经营性业务暂难对冲开发主业利润下滑，成为第二增长曲线仍需长期培育。

■ 结语：不需要完美叙事

越秀地产不是“完美”房企，它有千亿规模，却只有微利；有产品战略，却待周期验证；有财务安全垫，却依赖信用背书。2025年的排名跃升，更多是行业低谷期“矮子里拔将军”的相对优势。

对越秀而言，2026年及未来核心不是继续冲规模，而是修复盈利、稳住现金流、守住财务底线。当行业逐步见底，盈利修复能否如期而至，将是越秀最关键的考验。