第41轮、59.22亿元！保利发展上海上演“教科书式”拿地

保利发展突然出价59.22亿元，强势拿下长宁内环17年里首次出让的住宅地块。

中房报记者 付珊珊 上海报道

3月30日，上海土地市场迎来了今年第二批次土地出让（以下简称“土拍”）。与以往多宗地块集中出让的热闹场面不同，此次仅有一宗宅地“独挑大梁”。然而，正是这宗位于长宁区内环内的稀缺地块，在上半场演了一出“双雄争霸”的戏码后，却在终局被一位“沉默的猎手”以一击制胜的方式收入囊中。

当竞拍进行到第41轮，屏幕上的数字定格在59.22亿元，此前一直未曾举牌的保利发展，在所有人都以为地块将在华润联合体与中国金茂竞拍中决出胜负时，突然出价，拿下该地块。这一幕也让不少观看了这场土地拍卖直播的业内人士直呼：“剧情反转太快！”

但实际上，保利发展早就透露出对这宗地块的强烈兴趣。早在3月24日，保利发展旗下公司上海保利建霖房地产有限公司就发布了针对该地块项目的招标计划公告，拟投资额为100亿元。

在上海中原资深市场分析师卢文曦看来，这不仅是一宗优质土地的易主，更直接反映出上海房地产市场正在转向积极：房企拿地意愿增强，核心区稀缺资源引发争夺，市场预期正在改善。

长宁十年一遇“硬通货”

根据公开资料显示，长宁这宗地吸引了三位竞买人，分别是华润和新长宁组成的联合体、保利发展和中国金茂。

在业内人士看来，地块之所以吸引三家实力房企同台拼抢，根本原因在于其难以复制的稀缺性。

首先是长宁区内环内已经近17年没有纯宅地供应。该地块位于中山公园板块，北临苏州河，距离轨道交通11号线隆德路站约500米，距2号线中山公园站约900米。周边环绕着长宁来福士、龙之梦购物中心等成熟商业体，且邻近中山公园，直面苏州河景观带。

除了稀缺性、能够填补长宁内环多年供应空白，卢文曦认为，该地块条件实用，规模适中，适合做中型社区，不会造成开发商资金过度集中。此外，地块区位成熟，周边次新房有限，区域改善型需求明显，为未来销售提供了一定基础。

该地块竞拍过程也充满戏剧性。华润和新长宁联合体率先出价，中国金茂也不甘示弱，前几轮几乎“秒跟”，双方你来我往，而保利发展一直保持沉默。就在所有人以为胜负已分之时，沉寂了一整场的保利发展，在第41轮突然出价。这一击，直接让战火戛然而止。

卢文曦认为，这种在关键时刻出价的策略，体现了企业在资金、判断和决策上的综合优势。“保利的拿地节奏在上海一直较积极，土储规模和市场占有率均居前列，充足的货量支撑了销售和品牌效应，形成良性循环。本次在最后阶段锁定地块，显示其对于此类优质资源的重视和势在必得的态度。”

实际上，这也是保利发展2026年首次出现在上海土拍市场。今年1月至今，上海已经进行了三个批次土地出让，但保利发展均未现身。而根据机构数据统计，2025年，中海地产、招商蛇口、华润置地三家房企在上海的拿地金额均超200亿元，对比之下，保利发展仅有147亿元。

据保利发展上海公司相关人士介绍，目前保利发展在上海有新江湾的珺园、北外滩的风貌项目以及江桥虹桥和著3个新项目。

对于此次拿地，保利发展相关人士表示，主要基于两点：一是新政加持下，3月二手成交量创新高，市场信心正在修复，尤其是市区的改善市场；二是对于内环内市场长期看好，尤其是长宁内环这种近10年唯一的纯住宅用地，稀缺性非常高。

“我们有信心不辜负这样的优质稀缺地块，做出一个标杆作品。”该人士强调。

定价破局之考

虽然拿地过程充满戏剧性，但对于保利发展而言，真正的考验才刚刚开始——如何给这块地定价？

根据成交数据，地块成交楼面价为77697元/平方米，溢价率6.43%。但这并非全部成本。考虑到地块还有公建配套要求，实际楼面价预计将超过8万元/平方米。参考中环边的项目“和樾长宁”，开盘均价约在13万元/平方米，作为内环内的项目，市场普遍预测，该项目最终定价不会低于15万元/平方米。

然而，“15万元/平方米”这个价格段，在当下上海楼市也面临尴尬的处境。在这个价格段，购房者的选择众多，从黄浦、静安到徐汇滨江，几乎每个核心区域都有标杆项目在售。如果定价过高，很可能陷入销售僵局；如果定价保守，则难以覆盖成本并实现利润。

在一些业内人士看来，这对开发商而言是一个两难的局面，最终考验的还是开发商的产品力与品牌溢价能力。

对于这一挑战，保利发展似乎已有预案。据保利发展上海公司相关人士透露，在产品打造上，该项目很可能采取高层和小高层的搭配组合，旨在打造一个标杆作品。

中指研究院上海数据总经理张文静也认为，作为绝对市中心宅地，在当前上海市场“区域发展分化”的大环境下，核心区域稀缺资源往往具备更高的市场溢价表现。但最终能否被市场接受，仍取决于房企对产品的打磨和对改善需求的精准洞察。

对保利发展而言，在“小阳春”的市场窗口下，如何将稀缺的土地价值转化为可被市场接受的产品价值，这场大考才刚刚开始。