急了？保利59亿抢“地王”，拿地越疯，股价跌得越狠

昨天，保利发展又在土拍市场霸气出手，以59.2175亿元的总价抢下上海长宁总价“地王”。不到7%的溢价率，看似“捡漏”的操作，却暴露了保利发展当下最真实的发展困境。

昨天的竞拍过程很耐人寻味，前40轮都是华润和金茂之间的竞争，直到41轮，保利发展突然加入，给出了保利在这场土拍中的唯一一次报价，然后，就没有然后了。华润和金茂没有再跟进，保利成功拿下这块地，楼面价77697元/平米。

从保本的角度看，将近7.77万元/平米的楼面价，比去年底上海内中环间拍出的超过8万元/平米的楼面价还要低，这块地还是在内环内，位置更好，临近地块的静安区新房已经卖到了15万元/平米。

那么，保利发展算是“捡漏”了吗？难说。

地块稀缺是真，毕竟是长宁区内环内时隔17年后首次供应纯住宅用地，但地块的硬伤也同样突出。

第一个是地块地形不规则，又紧贴旁边的高层住宅，要考虑日照需求又要考虑楼间距，如何排布对开发来说是一个不小的挑战。说是临近苏州河，但是沿河景观视野已经被几栋高楼挡了一大半；说是中山公园板块，实际上是在板块的边缘地带。

同时，板块内城市界面老旧，目前长宁区在售新盘去化率一般，西郊云庐、和樾长宁开盘去化率都不到50%，还有一半的房子砸在手里。

保利这个项目后续要怎么卖，还是个未知数。这块地对保利的规划和设计能力也是一个巨大的考验。

比开发难度更头疼的，是利润被不断摊薄。根据地块出让要求，保利必须配建不少于4500平方米公共服务及文体设施，还要配建一定比例的保障性租赁住房。

如果把这部分代建的成本算上，保利发展这块地的楼面价就远不只77697元/平米了，本来就微薄的利润又被进一步摊薄。

根据3月24日保利发展旗下公司发布的招标计划公告，该项目拟投资100亿，建安成本就达到9.3亿。

这块地是保利今年在上海的第一次出手。

之前，保利曾溢价50%、16%接连在杭州高溢价拿地，五天内合计斥资约48亿元。还曾与越秀抢夺广州马场一期地块。

保利的激进拿地，引发了投资者的质疑。就在杭州拿地的当天下午，保利发展的股价就直线下跌。

市场直接用脚投票，认为保利这波操作“太冲动”“欠考虑”。

保利发展也很难。

今年前两个月，它新增土储货值只有35.8亿元，在全国排到第八，连去年290亿元的零头都不到；拿地金额也只有14.2亿元，连全国前十都排不进。

作为行业龙头，土储就是确保未来业绩增长的“弹药”，弹药不够，未来就没底气。对执着于行业第一的保利发展来说，更是如此。这也是为什么3月以来，保利凡拿地必高溢价出手。

也可能，不是不想冷静，而是不能冷静。

其实，激进拿地的策略，保利已经坚持两年了。过去两年，它分别在深圳、上海和广州拿下多个“地王”，但是，这些“地王”并没有给它带来预期的收益，有些反而成了负担。

比如它在上海杨浦的单价“地王”项目保利·外滩曜，去化就不及预期，赶在2025年最后一个月匆忙开盘，3月27日二期开盘，累计推出131套房源，截至3月30日，整盘网签去化率只有54%，一半左右的房源还没卖出去。

激进拿地的策略延续到了2026年。尽管土储货值有所减少，但数据显示，在TOP10房企中，今年前3个月，保利发展拿地的平均溢价率最高，接近40%。

激进拿地的后遗症，正在显现，而且一年比一年严重。

根据保利发展披露的2025年业绩快报显示，归母净利润仅10.3亿元，同比骤降79.49%。

简单说，就是保利去年卖了2530亿元的房子，稳居行业第一，最后却只赚了10个亿，盈利大幅缩水。

全国房企销冠的宝座下，是利润不断被蚕食殆尽的基底，摇摇欲坠。

更惨的是，2025年三季度，保利甚至出现了7.82亿元的净利润亏损，这在它的发展史上都是非常罕见的。

如果把时间线拉得更长，会发现保利的利润下滑已经进入了“恶性循环”：

2021年净利润增速-5.39%，2022年-33.01%，2023年-34.13%，2024年-58.56%，2025年-79.49%，下滑幅度一年比一年大，而且暂时还看不到任何收窄的迹象，就像一辆行驶在下坡路上的车，如刹车失灵般，越滑越快。

为了扭转颓势，保利也在着急自救。

今年初，保利对总部架构动了一次“大手术”，把运营管理中心和产品管理中心合并，新设立“不动产运营中心”，重新梳理了十大核心职能部门。

早在2025年下半年，保利就已经把江苏和淮海、浙江和浙南、山东和齐鲁、辽宁和大连等多个区域公司相继进行合并，收缩区域管理，搞集约化发展。

同时，大规模调整管理层，保利湾区、华南、广东、福建、江西、四川等多个区域的人事都迎来大换防，试图通过架构和人事调整，盘活内部效率。

但资本市场已经等不及它的这些调整了。

截至3月31日收盘，保利发展的股价已经跌到5.82元/股，对比曾经18.28元/股的最高点，跌幅超过68%，相当于股价直接跌没了三分之二。

保利发展的总市值也早已经跌破千亿，从1452亿元缩水到697亿元，蒸发了近755亿元，相当于亏掉了一个中型房企的全部身家。

现在的保利，陷入了两难：不拿地，未来没有增长动力，行业第一的位置恐将不保；拿地，就是高溢价，利润被不断摊薄，股价还可能持续下跌。

当“规模第一”与“利润失血”同时发生，再加上遭遇股价崩盘的反噬，保利面临的早已不是简单的行业周期性问题，而是一场关乎生存的压力测试。

保利的激进拿地模式，到底还能持续多久？

其实，保利的困境，也是当下很多房企的缩影：行业下行期，土储告急的焦虑下，是盈利下滑的压力，稍有不慎，就会陷入被动。

眼下的高价拿地，到底是“绝境破局”，还是“饮鸩止渴”？时间会给出答案。