宁波公积金政策调整后3大类焦点问题详解

新华社资料图

昨天，宁波公积金新政发布（点击查看详情），引发了大家的广泛讨论。大家咨询的问题中，既有与这次新政相关的，也有常规的与公积金缴存、提取、贷款相关的。

今天，我们就针对咨询最集中、最为典型的3大类问题，结合此次公积金新政和宁波现行公积金相关政策，邀请了宁波市住房公积金管理中心专业人士作一次集中答疑。

第一类问题：我能贷多少公积金？

这是最不好回答的一类问题，因为，影响公积金贷款额度的因素包括但不限于——公积金账户余额、公积金缴存基数、公积金最高贷款额度、是否“首套首贷”（首次申请公积金贷款购买家庭首套房）、是否多孩家庭、借款人的学历、家庭住房套数、房屋价格、是否购买的是“二星级及以上绿色建筑”新建商品住房、贷款年限……

只有把这些因素都综合起来，才能测算出你的公积金贷款能贷到多少。

而第一步，要先搞清楚1个前提和3个概念。

1个前提，即你要办公积金贷款，前提是公积金已经缴存满6个月，否则没法贷。

3个概念，分别是：最高贷款额度、可贷额度、实际能贷到的额度。

公积金贷款最高贷款额度，分两档，一是“首套首贷”的，此次新政施行后，最高贷款额度为160万元；二是除“首套首贷”之外的其他情形，统称为非“首套首贷”的，最高贷款额度为130万元。

在160万元/130万元的基础上——多孩家庭，最高贷款额度上浮50%；各类人才，大专、本科、研究生、高层次人才，分别上浮20%、30%、40%、50%；购买的新建商品住房为“二星级及以上绿色建筑”的，上浮20%。

注意：学历可就高，多孩家庭和各类人才的上浮可叠加，但绿色建筑的上浮不能与多孩、人才的叠加。

公积金贷款最高贷款额度列表如下：

公积金贷款可贷额度，简单说，就是“账户余额*25”，但最高不超过上述最高贷款额度。顺带提一下，夫妻双方的公积金账户余额可以合并计算；还有，申请贷款前6个月内已提取的公积金——包括购房提取、还贷提取等等，依然可以计入余额。

但可贷额度并不等于实际贷款额度。

实际能贷到的额度，还要满足还贷能力测算。具体而言，就是贷款后的月供，不能超过公积金缴存基数的60%（灵活就业人员可以选择“不超过月收入的50%”）。当然，实际贷到的额度也不能超过你所购住房总价的80%（因为首付最低20%）。

关于大家具体的公积金缴存基数，可以通过“浙里办”—“公积金”—“公积金查询”—“账户详情”查看；实际能贷到多少，可以网上找个房贷计算器，以“缴存基数的60%”作为月均还款额，再结合贷款年限、利率，倒算出来。

另外，公积金实际可贷额度低于25万元的，一律按25万元发放。

目前，公积金贷款的年限，可延至法定退休年龄后五年，最长30年。

公积金贷款利率，5年期以上的，首套房为2.6%、二套房为3.075%。

这里，就要说到大家问得比较多的第二类问题了。

第二类问题：公积金贷款的家庭住房套数、贷款次数怎么认定？

这个问题的答案，看下面这张图基本就清楚了：

简单说，公积金贷款家庭住房套数和贷款次数认定，同时看两方面：

一是购房所在区（县、市）的家庭住房套数（以购房所在地相关部门出具的家庭住房套数查询结果或认定证明为准）；

二是全国范围内的家庭公积金贷款次数（以住建部住房公积金监管服务平台查询结果为准）。

这次新政，有一个公积金贷款次数核减条款，对已经贷过2次公积金贷款的人非常友好。即，原来用公积金贷款购买的住房已经卖掉了，那那一次公积金贷款就不算次数。

即便已经贷过2次，按这个核减标准，也可以将公积金贷款次数核减至1次乃至0次，从原先的不能再贷变成可以贷，甚至是变为“首套首贷”。

需要注意，该公积金贷款次数核减政策的适用条件，除了公积金贷款次数已达2次，还需是2026年3月30日后在宁波新购房、公积金缴存在宁波。

另外，目前公积金贷款也和银行商业贷款一样，适用这条规定：居民家庭在购房所在区（县、市）范围名下仅有一套住房且正挂牌出售的，不计入家庭住房套数，新购住房可按首套住房认定。

第三类问题：“商转公”

这次新政，对“商转公”业务作了很大的优化调整，大家的咨询也非常多。

政策调整后，“商转公”的首付款比例、认房认贷及上浮政策等，都参照我市二手住房公积金贷款政策执行。

简单说，可以把“商转公”看作是新办一次公积金贷款，家庭住房套数认定按上述标准来，首付比例达到20%即可，多孩、人才等的上浮也一样可以享受，可贷额度倍数也是25倍。

原先“商转公”蛮复杂，根据购房时间不同，要求也不同，简单了解下：

①购房时间（以网签时间为准，下同）在2023年9月28日（不含）之前的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到40%、二套房的达到60%；

②购房时间在2023年9月28日（含）至2024年7月8日（含）之间的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到30%、二套房的达到60%；

③购房时间在2024年7月9日（含）后的，“商转公”时要求已付房款比例首套房的达到20%、二套房的达到25%。

但新政后办理“商转公”，需要特别注意两点：

一是新政中的公积金贷款次数核减政策，“商转公”不适用。如果已经贷过两次公积金贷款，即便贷款所购住房已经卖掉，也不能办“商转公”。

二是“商转公”的公积金贷款可贷额度，要满足以下5个“不超过”：

1.不超过现行公积金最高贷款额度的金额；

2.不超过公积金可贷额度计算公式计算的金额；

3.不超过按照公积金还贷能力测算的金额；

4.不超过原剩余商业性贷款余额；

5.不超过房屋价格——房屋价格的确定方式，为公积金贷款承办银行对贷款房屋进行价格评估，并以评估价格、房屋契税价格、房屋交易价格（以下简称“三价”）中的最低者作为贷款房屋总房价。

尤其要注意的是第5个“不超过”！

因为这几年楼市深度调整，原来总价200万元、按揭140万元买入的房子，假设现在银行评估总价是100万元且为“三价最低”，那你“商转公”时公积金贷款额就不能超过100万元，而不是对照140万元来贷公积金（假设可贷额度可以达到甚至超过140万元）。其中现公积金贷款与原按揭40万元的差额，银行一般会要求你补足才可以办“商转公”。

另外需要提醒的是，办理“商转公”，借款人必须正常缴存公积金且已满6个月。如果一对夫妻，两人共同拥有一套住房产权，丈夫是房子按揭的借款人但没有公积金，妻子有公积金，想用妻子的公积金来办理“商转公”时，只能先结清原按揭，再以妻子为借款人办理纯公积金贷款或组合贷。

“商转公”还要注意，房子必须是已经办出产权证的。同时，原按揭银行需有公积金业务承办资格，否则只能先在原银行结清按揭贷款、再到有公积金业务承办资格的银行去办公积金贷款。

目前，宁波有公积金业务承办资格的银行共16家，分别是：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、宁波银行、浙江农商银行、中信银行、浦发银行、邮储银行、招商银行、浙商银行、杭州银行、兴业银行、光大银行、民生银行。

还有一个每次公积金政策调整都会被问到的问题：我办的是组合贷，其中的公积金贷款部分，按当时政策比较低（比如只有60万元），现在能按照新政策标准重新贷过吗（比如可以贷到160万元）？

答案很明确：不可以。同一套住房，在产权人没变的情况下，是不可能办两次贷款的。

因为每个人的家庭住房情况、公积金账户情况、购房计划等等都不尽相同，如果大家要咨询公积金政策相关问题，务必把具体情况描述清楚，这样我们才能给出正确答案。

最后，继续欢迎大家留言咨询公积金政策相关问题。

来源 宁波晚报 记者 程旭辉