这座蝉联全国“店王”的商业体，究竟卖的什么秘笈?

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2026年开年，有一座位于新一线城市的商业体，以一种令人惊叹的姿态再次强势突围，销售额蝉联全国第一，它就是南京德基广场，连续第二年坐稳全国单体商场的“店王”王座。

2024年，南京德基广场以245亿元销售额首次超越常年霸榜的北京SKP；

2025年，它再进一步，以262.4亿元的成绩、7.1%的同比增速，把领先优势持续扩大。

更惊人的是客流数据：2025年全年，德基广场累计吸引客流6600万人次。这相当于南京940万常住人口的7倍，平均每天有超18万人涌入这座商场，每6秒钟就有一笔交易达成。这个销售额，甚至超过了国内不少三四线城市全年的社会消费品零售总额。

下表：基于开源信息，依据主要明星商场年度销售额指标，2025年中国大陆共有17座商场年销售额过百亿（图源：汉槐论衡）

在实体商业普遍面临客流下滑、空置率高企、增长乏力的当下，为什么偏偏是南京德基，能逆势突围，屡创奇迹？它到底卖的是什么？是琳琅满目的奢侈品吗？

不，它卖的，是一套别人抄不走的商业秘笈！

文化深度渗透：把商业做成城市的精神地标

很多人以为，德基的成功，靠的是集齐了全球95%以上一线奢牌的豪华阵容。

但剥开表象看内核，德基真正的护城河，并非仅仅是“卖货”的能力，而是把文化深度融入商业，把一座商场，彻底做成了南京的城市精神地标。

它没有把艺术只是当成商业的点缀，而是拿出了整整一层核心空间，打造了国际知名的德基艺术博物馆。

在这里，你可以穿越千年，通过AR技术走入宋代《金陵图》的画卷里，和533个古代人物实时互动，体验千年前的金陵烟火气。这个沉浸式数字展，累计接待客流超120万人次，线上曝光量超2.2亿，硬生生打造出了“先看金陵图，再逛南京城”的城市级文旅IP。

在这里，你可以一睹莫奈、毕加索、马蒂斯、常玉等全球艺术巨匠的真迹，一场高质量的艺术展，单次就能吸引超50万人次慕名而来。

更难得的是，德基率先把博物馆常态化开到深夜0点。当别的商场准备打烊，这里却可以成为游客离开南京前的最后一站。

这套打法，直接重构了商业的底层逻辑。

别的高端商场，给消费者的理由是“想买奢侈品，就来这里”；而德基给消费者的理由，是“来南京，就必须来这里”。数据显示，德基的外地客流占比高达75%，它早已不是一个服务本地人的购物中心，而是一张南京的城市文化名片，一个全国游客必到的文旅目的地。

文化给了消费者一个非来不可的理由，也给德基筑起了一道别人无法复制的品牌护城河。

下图：德基广场利用8层一整层空间打造的德基艺术博物馆，已经是国际知名的文旅地标（图源：联商网）

场景极致重构：把每一处细节都做成流量引擎

如果说文化是德基吸引客流的“灵魂入口”，那么对空间场景的极致重构，就是它把“客流”变成“客留”、让消费者愿意反复奔赴的核心密码。

传统商业的底层逻辑，是“坪效至上”，恨不得把每一寸空间都用来卖货。但德基反其道而行之，主动让渡商业面积，把功能性的空间，做成了自带传播力的社交货币。

最出圈的，莫过于被全网热议的“网红卫生间”。

当别的商场还在比拼卫生间的洁净度，德基已经把卫生间做成了艺术展厅。不同主题的设计，和艺术市集的主题联动更新，把最日常的如厕场景，变成了一场审美体验。2025年上半年，这些艺术盥洗室的客流就突破了1000万人次，同比增长42%，成了全国唯一需要排队“参观”的卫生间。

很多人专门为了打卡卫生间而来，顺便就完成了消费。用最小的空间，撬动了最大的流量与口碑，这就是德基的场景智慧。

下图：德基直接把厕所升级成了“解忧所”，把空间美学和情绪价值做到了极致，每个"解忧所"的主题都不一样，颜值高、氛围感足，还特别解压（图源：联商网）

不止于卫生间，德基对整个商业空间的改造，都充满了颠覆式的思考。

2025年，它把一期7楼原本的电影院，改造成了“花园餐厅”。没有标准化的商业动线，没有刻意的坪效计算，用绿植、景观打造了一座藏在城市核心的空中花园，古冬、周舍、满陇山房等品质餐饮隐匿其中，让吃饭这件事，变成了一场诗意的体验。

它还在二期3-6层，打造了贯通四层的“艺术商业市集”。四层空间分别被赋予了“异次元新境”“超现实海域”“霓幻未来城”“游影卷间集”的主题，艺术装置、潮流首店、手作工坊、特色小食无缝融合，让消费者的身份，从“购物者”变成了“探险者”，大大拉长了停留时间。

更颠覆的，是“德基24h”模式的推出。

它亲手拆掉了传统商场晚上10点关门的“时间壁垒”，不是简单地延长营业时间，而是重构了夜间的商业生态：当奢侈品门店灯光渐暗，艺术博物馆的夜场导览、主题餐饮、策展式零售空间却刚刚苏醒。

这一招，直接让德基的夜间客流占比从不足5%飙升至30%，把商场从日间的购物地标，变成了24小时不打烊的城市生活枢纽，挖出了一个全新的增长极。

下图：在二期3-6层，一个名为“德基艺术商业市集”的奇幻世界被打造出来。这里每一层都是一个独立的主题梦境：3楼的“异次元新境”、4楼的“超现实海域”、5楼的“霓幻未来城”、6楼的“游影卷间集”。艺术装置不再是高高在上的陈列，而是与潮流首店、手作工坊、特色小食无缝交融的背景与主角。顾客在这里的身份，从“消费者”变成了“探险者”和“参与者”（图源：联商网）

首店持续迭代：用精准的洞察锁住全客层的消费力

有了非来不可的理由，有了愿意停留的空间，德基还需要解决一个终极问题：怎么让消费者常逛常新，永远保持奔赴的热情？

答案，就是它把首店经济玩到极致的运营功力。

在“首店经济”遍地开花的今天，德基没有简单的“堆品牌”，而是基于对消费趋势的精准洞察，打造了一套覆盖全客层、持续迭代的首店品牌矩阵。

数据显示：2025年，德基一共引进了83家城市级及以上首店，平均每4.4天就有一家新店落地。

这张首店名单的含金量，足以让全国商业体侧目：

有Louis Vuitton全球首家独立香水美妆精品店，把LV美妆的全球首发舞台放在了南京德基；

有M.A.C全球首家艺术旗舰店，以“解构钢琴”为灵感打造，成了新的潮流打卡地；

还有MINISO SPACE全球首店，精准切入年轻群体的情感消费赛道，开业就引爆了亚洲潮玩圈。

除了全球首店，还有12家全国首店、8家区域首店、48家江苏首店。它没有把自己困在“高奢”的牢笼里，而是从顶级奢侈品，到网红潮牌，再到从线上突围的黑马品牌，构建了一个全客层的“首店磁力场”。

更难得的是，德基的首店布局，永远踩在消费趋势的最前沿。

洞察到年轻群体的情绪价值消费需求，它开出了全球首家MINISO SPACE概念店；

黄金的情感与投资价值双重走高，它集中引入老铺黄金、君佩黄金等品牌；

“重返自然”的户外风潮兴起，它快速引入ARC’TERYX等高端户外品牌；

国潮崛起，它积极引入山下有松、三只小山羊、大疆创新等国产高端品牌，引领中国品牌的高端化趋势。

这套打法的效果立竿见影：德基每年至少迭代60个以上的全新品牌，社交媒体上“你永远可以相信德基速度”成了热门话题；2025年新开业的首店，有效拉动所在区域的销售增长超30%。

它用持续的新鲜感，让消费者永远对“下一次来德基会遇到什么”充满期待。而这种期待，就是最稳定、最持久的消费驱动力。

下图：2025年南京德基广场引进的部分首店品牌表（图源：联商网）

结语：如今，全国顶流商业体的竞争早已进入白热化。北京SKP的底蕴仍在，上海IFC、恒隆广场持续发力，新的商业项目前赴后继，“店王”的争夺战只会越来越激烈。

但德基的故事告诉我们，实体商业的终极竞争力，不是奢侈品的堆砌，也不是规模的扩张，而是对人与城市需求的深刻理解。它卖的不只是商品，而是一种令人心动的生活方式，一份可触摸的文化认同，一段值得分享的体验旅程。未来的商业江湖，唯有真正深耕运营之道，读懂消费者内心的需求，才能在浪潮中站稳脚跟，走出属于自己的路。

（题图图源：联商网）

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨

上海产业转型发展研究院

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任职要求：

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