河南
最近刷到个炸锅的新闻——万科2025年亏了820亿，加上2024年总共亏了1300多亿！这可是当年喊“活下去”的行业优等生啊，连它都栽了，其他房企更不用提了。这时候突然有人翻出王石的第三次预2007年那会楼市疯成啥样？开发商抢地像抢钱，买房人半夜排号挤破头，谁有套房谁就是人生赢家。结果王石突然跳出来说“拐点要来了”，还让万科降价卖房、少开工。当时同行骂他搅局，业主砸售楼处，万科被孤立得像个“异类”。但2008年金融危机一来，房价真跌了，高位接盘的人直接被套牢——这大哥第一次预测，中了。
测，说他前两次都准到离谱，这次会不会到2018年，楼市又热起来了，房企借钱像不要钱，规模越做越大。结果王石在股东大会喊出三个字：“活下去”！当时谁信啊？大家都觉得万科矫情，明明赚得盆满钵满还装穷。但万科真动手了：拿地谨慎了，杠杆降了，现金流攒起来了。现在看那些暴雷的房企，全是当年扩张最猛的——第二次预测，又中了。
又中了？2019年王石补了一刀，说年轻人别急着买房，租房也挺好，不然会限制发展。当时评论区全是骂声，说他站着说话不腰疼。但后来二手房价格连跌30个月，高位接盘的人现在还在还比房子贵的贷款——这波判断，也没跑偏。
王石2017年就从万科退了，但没闲着，花了大量时间研究日本90年代房地产泡沫。研究完给出第三次判断，一共三点：
第一，中国楼市有泡沫，但不会像日本硬着陆。日本当年主动加息刺破泡沫，我们一直在出利好减压，走软着陆路。这点现在看确实在走，政策没往死里压，一直在托底。
第二，调整周期至少3-5年，房价稳中有降，拿时间换空间，慢慢消化泡沫。现在2026年，刚好是调整的第三年，房价没崩也没反弹，确实在慢慢磨。
第三，行业大洗牌，高负债高周转玩不转了，撑不住的要么被吞要么倒闭，活下来的才是真有实力。看看现在的数据：2025年商品房成交面积8.9亿平，回到2009年；住宅成交7.4亿平，回到2007年；二手房跌了39%，新开工少了74%回到2004年。万科都亏成这样，中小房企更难了，这不就是大洗牌的节奏？
政策也在配合软着陆。中央经济工作会议把稳定房地产放重要位置，住建部推现房销售，2025年现房比例超35%，海南都70%了，买房不用怕烂尾了，这就是实实在在的好事。
2026年是不是底部？乐观派（丁祖昱、连平、中金）说今年是底，谨慎派（摩根士丹利、瑞银）说新房还能跌2-3%，核心城市复苏要到2027下半年。不管咋样，市场在磨底，不是自由落体，这点大家都能感觉到。
以前房地产是拼命盖、拼命卖，现在转向保障房、城市更新、品质住宅，“十五五”开局政策工具箱还有货，新阶段开始了。
王石三次预测跨度近20年，每次都不招人待见，但后来都验证了。这次会不会错？谁也不敢打包票，但目前走势和政策确实在走他说的慢调整、大洗牌、软着陆。
买房这事，别听风就是雨。以前有人为结婚买、为孩子上学买，现在也有人为独立空间、照顾老人买。但不管啥理由，得想想自己真需要啥，手里钱够不够，风险扛不扛得住。不因为“抄底”冲进去，也不因为“崩盘”不敢动，踏踏实实过日子比啥预测都实在。
参考资料：新华社《中国房地产市场运行情况》；人民网《王石关于房地产行业的思考》
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