专业文章丨建设工程纠纷中“以物抵债”的法律分析

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（本文转载自北京市京师律师事务所）

本文作者：刘志民、廉敬淇

一、案例背景

通州建某集团有限公司（以下简称“通州建某”）与内蒙古某华房地产有限责任公司（以下简称“某华公司”）于2005年签订《建设工程施工合同》及备案合同，约定通州建总总承包呼和浩特市A大厦土建与安装工程，合同暂定价5040万元，结算按定额费率结合中标费率执行。工程完工后未办理竣工验收，但某华公司于2010年底实际投入使用。

2012年1月，双方签订《房屋抵顶工程款协议书》，约定某华公司以A大厦A座9层房屋（协议价1095万元）抵顶所欠通州建总工程款，同时约定通州建某以自有3套住宅置换抵扣部分金额，最终抵顶工程款942.26万元。后因某华公司欲变更抵债房屋楼层未获通州建某同意，双方未办理房屋过户登记，该房屋亦未实际交付通州建某占有使用。

诉讼中，某华公司主张《房屋抵顶工程款协议书》合法有效，1095万元应计入已付工程款；通州建某辩称协议未实际履行，房屋未过户、未交付，抵债目的未实现，不应抵扣工程款，要求某华公司直接支付工程欠款。通州建某起诉主张工程款及利息，某华公司反诉要求交付竣工资料，案件核心围绕以物抵债争议展开审理。

一审法院判决某华公司支付欠付工程款及相应利息；二审法院维持该结果，仅对部分工程款利息起算时间予以调整。

二、法院认为

本案核心争议为：A大厦A座9层抵顶工程款是否应计入已付工程款中的问题。

法院认为：

首先，《房屋抵顶工程款协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫等可撤销或无效情形，应认定为合法有效。

其次，从协议性质来看，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，若未明确约定消灭原金钱债务，性质应认定为新债清偿，即成立新债务与旧债务并存，而非债的更改。本案中，双方仅约定以房屋抵顶工程款，并未明确约定因此消灭对应的工程款债务，故符合新债清偿的法律特征，旧工程款债务在新债务履行前不消灭。

再次，关于协议履行情况，根据法律规定，房屋所有权的转移需依法办理过户登记，且实际交付占有是履行抵债义务的关键，而本案中抵债房屋未办理所有权转移登记，通州建某未取得房屋所有权；同时，某华公司既未按约定向通州建某交付房屋，也未配合办理过户手续，反而试图变更抵债房屋楼层，导致协议无法履行，通州建某签订协议的核心目的在于通过取得房屋所有权或占有使用房屋实现工程款债权，该目的未能达成，故对应的1095万元不能计入已付工程款，原工程款债务未消灭

综上，涉案《房屋抵顶工程款协议书》约定的A大厦A座9层房屋抵顶工程款金额不应计入已付工程款金额，一审法院认定并判令某华公司应向通州建某支付相应的工程欠款，并无不当，某华公司的该项上诉理由不能成立。

三、律师观点

本案中以物抵债协议的认定核心可从三个关键维度展开分析：

首先，以物抵债协议生效的核心在于“意思表示真实+内容合法”，涉案协议未违反法律强制性规定，是双方针对工程款清偿自愿达成的合意，故协议合法有效，但需明确的是，协议生效与协议履行是两个独立的法律概念，不能仅凭协议签订即认定抵债成立，更不能直接抵扣工程款

其次，新债清偿模式下，实际履行是抵债生效的核心前提，双方未约定消灭原工程款债务，意味着新债务与旧债务处于并存状态，仅当新债务完全履行时旧债务才会随之消灭。而本案中，某华公司未履行房屋交付和过户的核心义务，新债务未完成，旧的工程款债务自然仍需清偿，某华公司主张抵扣工程款缺乏事实基础。

最后，不动产以物抵债受物权变动规则的严格约束，房屋作为不动产，其物权变动必须办理所有权转移登记，仅签订协议但未办理登记且未交付的，不发生抵债效果，债权人有权选择放弃主张新债务，转而要求债务人履行旧债务，这既符合法律规定，也能充分保护债权人的合法权益。

四、必懂知识

1、以物抵债

以物抵债是指债务人与债权人约定，以债务人所有的动产、不动产或财产权利等实物资产抵偿其到期债务的一种债务清偿方式，是合同履行的特殊替代手段，核心在于以物的价值置换金钱债务，其法律效力需结合抵债约定达成的时间及内容，依据《民法典》及相关司法解释认定。

一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。

值得注意的是，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿

在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

以物抵债的履行同时需满足物权变动的法定要求，不动产抵债需办理过户登记，动产抵债需完成交付，未办理公示手续的，抵债物所有权不发生转移，债权人仅享有债权请求权，无法对抗善意第三人；若抵债物存在权利瑕疵，如已抵押、查封或权属争议，会直接影响抵债协议的履行，债务人需对权利瑕疵承担相应违约责任。

五、必懂法规

1、《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》

第二十七条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。

债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。

第二十八条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。

当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。

当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。

律师简介

刘志民律师

北京市京师律师事务所党委委员兼第十二党支部书记、京师律所北京总部权益合伙人 ，中国政法大学、北京师范大学、中国社会科学院大学、中央民族大学、中国人民大学、北京邮电大学等国内多所高等院校兼职教授导师、研究员，北京电视台“法治中国60分”特邀评论员，中国公司治理50人论坛专家。多年致力关注解决疑难复杂案件，对“刑事、民商、仲裁、行政”混合纵横法律关系的案件，具有丰富的实战经验并总结探索研究，已成功代理承办了多起有影响案件，努力使案件达到“法律效果、社会效果、政治效果”的有机统一，做党和人民群众满意的好律师。法律著作有《企业合规实战案例解析》《保卫资本》《说赢就赢》《说成就成》《说上就上》《说过就过》《仲裁裁决被撤案例精析》《仲裁大咖谈商事仲裁规则适用》等。其承办的典型案例曾载入《最高人民法院工作报告》和《最高人民检察院工作报告》。

廉敬淇

中国政法大学法律硕士研究生在读